【はじめに｜不動産投資は「利回り」だけで判断する時代ではない】
不動産投資において、物件選びの基準として多くの投資家が注目するのが「利回り」や「購入価格」です。
もちろん、収益性は重要な判断材料です。
しかし、これからの不動産投資では、それだけでは十分とは言えません。
特に近年、建築基準法の改正によって、これまで見落とされていた建物の法令適合性が、売買や大規模修繕のタイミングで問題になるケースが増えています。
「購入時には問題ないと思っていた物件が、後から修繕できない」
「想定していたリフォーム計画が進まない」
「金融機関の評価が下がり、出口戦略に影響する」
こうしたリスクは、不動産投資家にとって大きな損失につながる可能性があります。
今回は、約700棟のアパート投資に関わってきた不動産投資会社の視点から、2026年時点で投資家が理解しておくべき建築基準法改正のポイント、そして物件購入時に確認すべき重要な考え方について解説します。
【「バルコニー法改正」の正体とは？建築基準法改正で何が変わったのか】
最近、不動産投資業界では「バルコニー法改正」という言葉を耳にする機会が増えています。
しかし、正確には「バルコニーに関する新しい法律ができた」ということではありません。
2025年4月に施行された建築基準法改正によって、木造建築物の確認申請や審査対象が広がったことが大きなポイントです。
これまで、小規模な木造建築物では建築確認時の審査が一部省略されていました。
しかし今回の改正によって、木造建築物についても構造などの確認がより重視されるようになりました。
その結果、過去に建築された建物の中で、
・建築当時の申請内容と現在の建物状態が異なる
・無許可の増築や改修が行われている
・図面にない変更が加えられている
といったケースが、売却や修繕時に発覚しやすくなっています。
これが「バルコニー法改正」と呼ばれるようになった背景です。
【バルコニーが不動産投資のリスクになる理由】
では、なぜバルコニーが注目されているのでしょうか。
建築基準法では、一定条件を満たすバルコニーは床面積に算入されません。
例えば、
・外壁からの突出が一定範囲内である
・壁で囲まれていない
・開放された状態である
といった条件を満たす一般的なバルコニーは、建築面積や床面積として扱われない場合があります。
しかし、後から所有者が手を加えることで状況は変わります。
例えば、
・バルコニーに屋根を設置する
・壁や窓を追加してサンルーム化する
・建物の一部として利用する
といった改修を行うと、開放性が失われ、床面積として扱われる可能性があります。
床面積が増えることで、建ぺい率や容積率の制限を超え、違反建築状態になるケースがあります。
さらに、バルコニーには避難経路としての役割もあります。
単なるスペースではなく、安全性を確保するための重要な設備なのです。
見た目だけでは判断できない部分に、不動産投資のリスクが潜んでいます。
【法令違反のある物件を購入すると何が起こるのか】
不動産投資では、購入後の運用だけでなく、将来的な修繕や売却まで考える必要があります。
もし購入した物件に法令上の問題があった場合、以下のようなリスクがあります。
1. 想定外の修繕費が発生する
違反状態を解消するためには、撤去工事や是正工事が必要になる場合があります。
購入時には想定していなかった費用が発生し、投資計画が大きく狂う可能性があります。
2. リフォーム計画が実行できない
中古物件を購入し、大規模リノベーションによって価値を高める投資手法があります。
しかし、確認申請が必要な工事を行う際に、過去の違反や図面との不一致が発覚することがあります。
「購入後に直せばいい」と考えていると、修繕段階で計画が止まる可能性があります。
3. 金融機関の評価に影響する
金融機関は融資審査において、物件の収益性だけでなく担保価値や法令適合性も確認します。
法令違反が疑われる物件では、融資条件や売却時の評価に影響する可能性があります。
つまり、不動産投資では「買えたかどうか」ではなく、「将来も運用・売却できる物件か」が重要なのです。
【2026年の不動産投資で注意すべき建築基準法改正のポイント】
今回の建築基準法改正では、バルコニーだけではなく、複数の重要な変更があります。
■木造建築物の確認審査対象が拡大
これまで小規模木造建築物では、一部の審査が省略される制度がありました。
しかし制度見直しによって、木造建築物でも構造確認がより求められるようになっています。
投資家目線では、
・新築アパートの設計期間が長くなる
・構造確認の手間が増える
・建築コストに影響する
といった可能性があります。
■大規模リフォーム時の確認申請リスク
2025年以降、木造住宅などで大規模な修繕や模様替えを行う場合、確認申請が必要になるケースが増えました。
中古物件を購入してフルリノベーションする場合、過去の状態確認がより重要になります。
購入時には、
・確認済証があるか
・検査済証があるか
・建築当時の図面が残っているか
・現在の建物と図面が一致しているか
を確認することが重要です。
■省エネ基準義務化による建築コスト上昇
新築アパート投資では、省エネ基準への対応も大きなポイントです。
断熱性能や設備性能の向上により、建築費が上昇する可能性があります。
また、断熱性能を高めることで建物重量が増加し、構造計画にも影響します。
これまで作成した事業計画や収支シミュレーションが、そのまま適用できなくなるケースも考えられます。
【不動産投資家が法改正リスクを避けるために見るべきポイント】
法改正の細かな条文をすべて理解することは、投資家にとって簡単ではありません。
しかし、最低限押さえるべき重要な視点があります。
それは、「申請された内容と、現在の建物が一致しているか」ということです。
具体的には、
・確認済証・検査済証の有無
・建築当時の図面との比較
・無許可の増築や改修がないか
・バルコニーなどに後付け変更がないか
を確認することです。
また、購入前には「買った後に何をしたいのか」を明確にすることも重要です。
例えば、「リフォームして家賃アップを狙いたい」「間取り変更をしたい」「将来的に売却したい」という目的がある場合、それが現在の法制度上可能なのかを事前に確認する必要があります。
【まとめ｜これからの不動産投資は「出口まで考えた物件選び」が重要】
2026年以降の不動産投資では、利回りや価格だけで物件を判断することは危険です。
重要なのは、
・法令に適合しているか
・将来的な修繕が可能か
・金融機関から評価され続けるか
・最後に売却できる資産なのか
という長期的な視点です。
建築基準法の改正によって、これまで表面化していなかった問題が、売買や修繕時に明らかになるケースもあります。
だからこそ、購入前の確認がこれまで以上に重要になっています。
不動産投資で成功するためには、「安く買うこと」だけではなく、「安心して持ち続けられる資産を選ぶこと」が必要です。
法改正への対応や建物のリスクを正しく確認し、将来の出口戦略まで見据えた投資判断を行うことが、これからの時代に求められる不動産投資の基本となります。
👉 会員登録はこちら
今後も不動産投資・資産形成に役立つ情報を発信してまいります。
YouTubeチャンネルの登録をして最新情報を見逃さないように。
横濱コーポレーションでは、会員登録で未公開物件のご紹介と無料の個別相談を行っています。
不動産投資を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
横濱コーポレーション公式Xや取締役清野のXでも、市場動向を随時公開中！フォローをお願いいたします👆
