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「年収1,000万円以上あるから、不動産投資の融資には困らない」
「医師や経営者など、属性が高ければ銀行は積極的に貸してくれる」
不動産投資を検討している方の中には、このように考えている方も少なくありません。
しかし、実際の融資審査では、年収や勤務先などの「属性」だけで判断されるわけではありません。
特に複数の物件を保有して資産を拡大していく場合、1棟目の融資は問題なく通ったのに、2棟目・3棟目で融資が伸びなくなるというケースがあります。
その原因は、本人が気付かないうちに「銀行から見た信用力」を下げてしまっていることです。
ここでは、約700棟のアパート投資実績をもとに不動産融資の現場に携わってきた投資会社の取締役の視点から、高属性の不動産投資家が避けたい5つの致命的なミスを解説します。
最初に注意したいのが「高値掴み」です。
例えば、本来の市場価格が8,000万円程度の物件を1億円で購入し、その全額に近い融資を受けたとします。
投資家本人からすれば「1億円の物件を所有している」という認識でも、金融機関から見ると、8,000万円程度の価値しかない物件に1億円の借入が付いていると評価される可能性があります。
このような状態では、資産価値に対して借入が大きくなり、次回の融資審査で不利になることがあります。
特に高属性の方は融資条件が良く、自己資金をあまり使わず購入できる場合があるため、「融資が出る＝価格も妥当」と考えないことが重要です。
不動産投資では、購入前に周辺の取引事例や土地価格、収益性などを確認し、物件価格が市場に対して適正かを見極める必要があります。
次に挙げられるのが、キャッシュフローの出にくい新築ワンルームマンションを複数購入するケースです。
「節税になる」「生命保険の代わりになる」といったメリットを理由に購入するケースもありますが、資産形成を目的とする場合には注意が必要です。
金融機関は融資審査において、物件の収益性だけでなく、担保としての価値や既存借入の状況なども確認します。
ワンルームマンションは、1棟アパートと比較して土地の持分が小さいケースが多く、購入価格に対して担保評価が低くなる可能性があります。
そのような物件を複数保有すると、借入残高が膨らみ、将来的に本命の一棟アパートへ投資したいと考えた際、融資余力に影響することがあります。
「買える物件」ではなく、将来の資産形成につながる物件かという視点が重要です。
不動産投資では「どの銀行から借りるか」だけでなく、どの順番で金融機関を開拓するかも重要なポイントです。
金融機関によって、金利、融資期間、担保評価、対象エリア、物件種別などの融資条件は異なります。
高属性の投資家であれば、比較的良い条件の金融機関を利用できる可能性があるにもかかわらず、最初から審査が柔軟な金融機関だけを利用すると、その後の融資戦略に影響する場合があります。
もちろん、ノンバンクなどが悪いということではありません。
物件や投資家の状況によっては有効な選択肢です。
重要なのは、自分の属性と物件に合った金融機関を、戦略的に選ぶことです。
金融機関の融資姿勢は変化するため、日頃から銀行と取引のある不動産会社など、最新の融資事情に詳しい専門家へ相談することも有効です。
不動産投資で得たキャッシュフローは、もちろん投資家自身のお金です。
どのように使うかは自由です。
ただし、短期間で資産規模を拡大したい場合は、利益の使い方が融資戦略に影響します。
金融機関は追加融資の際、既存借入だけでなく、手元資金や決算内容なども確認します。
家賃収入による利益をすべて生活費などに使い、手元資金が増えていなければ、次の物件を購入する際の自己資金を準備しにくくなります。
一方、物件から得られたキャッシュフローを一定程度手元に残し、次の物件の自己資金として再投資すれば、資産形成を加速させられる可能性があります。
ただし、空室、修繕、税金、金利上昇なども考慮する必要があります。
最後は、最も重要な「出口戦略」です。
「銀行が融資してくれるなら、良い物件なのだろう」と考えるのは危険です。
金融機関が確認しているのは、基本的に融資した資金を返済できる可能性があるかという点です。
投資家にとって、その物件が将来どれだけ利益を生むか、どの価格で売却できるかまで保証してくれるわけではありません。
不動産投資は「購入して終わり」ではなく、購入→運用→売却まで含めて収益を考える必要があります。
購入時点で「5年後、10年後にいくらで売却できる可能性があるのか」「その時点のローン残高はいくらなのか」「売却時に持ち出しが発生しないか」といった出口戦略まで確認しておきましょう。
特に土地の価値が残りやすく、賃貸需要が見込めるエリアを選ぶことは、長期的な資産形成を考えるうえで重要なポイントです。
不動産投資では、高年収や医師・経営者といった高属性そのものがゴールではありません。
大切なのは、その属性を活かして「1棟目から2棟目、3棟目へとつながる融資戦略」を構築することです。
今回紹介した5つのミスをまとめると、以下の通りです。
不動産融資は、単純に「年収が高いから借りられる」というものではありません。
物件価格の妥当性、既存借入、手元資金、収益性、担保価値、金融機関との取引状況、そして将来の出口まで含めて総合的に考えることが重要です。
これから不動産投資を始める方はもちろん、すでに1棟目を所有しており「次の融資がなかなか通らない」と感じている方も、一度、自分の投資状況を銀行の目線から見直してみてはいかがでしょうか。
なお、金融機関の融資基準や評価方法は一律ではなく、個人の属性や物件、金融機関ごとに異なります。
実際に投資を進める際には、具体的な条件を確認したうえで慎重に判断することをおすすめします。
私の不動産投資とお客機に対しての向き合い方は、物件購入がゴールでは無いということ。
お客様のご資産背景等により最適な物件は異なりますので、メリット・デメリットをしっかりお伝えして、最適のご提案をさせて頂きます。土地仕入→建築→販売→賃貸仲介→管理の一貫体制だからこそ、実現できる安定した不動産経営をご提案させて頂きます。
