【不動産投資基礎講座３】効率良く資産形成するには、融資の種類を把握し身の丈に合った金融機関を選択するのが大事！【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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【不動産投資基礎講座３】効率良く資産形成するには、融資の種類を把握し身の丈に合った金融機関を選択するのが大事！
【不動産投資基礎講座３】効率良く資産形成するには、融資の種類を把握し身の丈に合った金融機関を選択するのが大事！CPM（Certified Property Manager®)
（全米不動産管理協会認定不動産経営管理士） の吉野と申します。
【不動産投資基礎講座】のお時間です。
今回のテーマはこちら！
「効率良く資産形成するには、融資の種類を把握し身の丈に合った金融機関を選択するのが大事！」ということで、今回の投稿では、不動産賃貸経営をする際、
特に「新築木造アパート」を購入する際の融資の利用方法をご紹介させて頂きます。
ご属性（勤務先、年齢、年収、資産等）を目的別に、弊社提携及びお取引銀行ベースで
をご紹介させて頂きます。
弊社でお取組される場合、大きく分けて下記の2パターンです。
是非、参考にしていただければ幸いです。
１.【対象者】初心者～中級者の個人投資家、資産管理法人所有者
「会社員や勤務医、お勤めの士業、先生、公務員」の方等
・勤務先：上場企業またはそれに準ずる企業等、医療関係、税理士事務所、法律事務所、不動産鑑定事務所等、教育関係、公務員等
・年収：700万以上
・金融資産：1500万以上
・年齢：～54歳 ※完済年齢84歳設定
・既存の債務：～1億程度
※あくまでも目安です。
☆目的、目標：本業以外に収入の柱が欲しい、１棟のみならず、2棟、3棟と資産形成していきたいので、自己資金投下を少なく、レバレッジ効果を得られながら、キャッシュフローを得たい。
上記に該当される方は、
⇩【アパートローン】をご利用ください。
（※投資用不動産ローンのパッケージ商品とご理解ください。）
【主な金融機関とそのテーブル設定】
・オリックス銀行（ノンバンク）・・・（年収＋賃料収入）10倍枠
・スルガ銀行（地方銀行）・・・総債務に対して1割以上の金融資産保有要
・auじぶん銀行（ネットバンク）・・・返済比率40％以内
・千葉銀行（地方銀行）・・・年収2000万、金融資産5000万以上要
・西京銀行（地方銀行）・・・年収3年連続2000万以上要
✅ 特徴 ※各金融機関の融資条件がパッケージ化されております。
①物件の評価方法・・・主に「収益還元評価」、一部「積算評価」もみる
要するに、ある程度利回りが高い物件（目安表面6.5％以上）であれば、
融資割合100％のフルローンも可能！
弊社の物件ですと、融資割合90～100％を出して頂ける物件が多いです。
②個人、資産管理法人も個人属性で融資が引けるので、新設資産管理法人でも可能
※auじぶん銀行は個人のみ
③できれば、年齢は、49歳または54歳くらいまでの方が望ましい。
定年が60歳としてみるのと完済年齢を84歳位で設定している金融機関がほとんどなので、
融資期間30～35年組める方が有利。
④金利は、基本変動で、～２％前後、融資事務手数料が融資額の数％かかる
⑤融資の審査スピードは早い。
⚠️ デメリット
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①借入が多い、自己資金が少ない場合は、テーブルに乗らない
②50歳超は、フルローンは難しいケースが多い
③フルローン融資の物件ばかりだと積算評価でみると債務超過状態になる
④会社の規模が小さい、個人経営、会社経営者、役員等は、取組みが難しい。
⑤事業法人は取組不可。
※資産管理法人でも、不動産関係以外の事業収入が入っているとNGなので注意！
⑥基本、新規購入後、半年～1年は、追加融資難しい。
２．【対象者】中級者～上級者の個人投資家、資産管理法人、専業大家、
会社経営者、地主大家
「会社員や勤務医、お勤めの士業、先生、公務員」の方等
・勤務先：上場企業またはそれに準ずる企業等、医療関係、税理士事務所、法律事務所、不動産鑑定事務所等、教育関係、公務員等、会社経営者、専業大家、地主
・年収：給与収入 1000万円～ 不動産収入1000万円～
・金融資産：トータルのポートフォリオのバランスによる
・年齢：特に規定なし
・既存の債務：トータルのポートフォリオのバランスによる
※あくまでも目安です。
☆目的、目標：既に不動産賃貸経営をしており、アパートローンは使い切って、さらなる拡大に向けての追加購入、または、資産の組換えを目的として、好立地で資産性の高い新築の木造アパートが欲しい。また、ある程度自己資金を投下する、または、共同担保物件を提供し、融資割合いを高くしたい。
上記に該当される方は、
⇩
【 プロパーローン】をご利用ください。
（※投資用不動産ローンのオーダーメイド商品とご理解ください。）【主な金融機関とそのテーブル設定】
・横浜銀行（地方銀行）・・・購入物件と借入者の資産によりアレンジ
※コベナンツ融資も有り。資産管理法人。年収2000万、金融資産1億程度
・東日本銀行（地方銀行）・・・購入物件と借入者の資産によりアレンジ
※コベナンツ融資も有り
・西京銀行（地方銀行）・・・プロパーの商品もあります。
購入物件と借入者の資産によりアレンジ
・静岡銀行（地方銀行）・・・購入物件と借入者の資産によりアレンジ
・山梨中央銀行（地方銀行）・・・購入物件と借入者の資産によりアレンジ
・神奈川信用金庫（信金）・・・購入物件と借入者の資産によりアレンジ
※保証協会付融資も有り
✅ 特徴 ※融資条件は、借入者の購入物件と資産によりケースバイケースで決定
①金融機関が独自の審査基準で融資する商品です。金利等融資条件はケースバイケースで決定されます。
不動産賃貸経営はもちろん、相続対策案件としても組立が可能。
②物件の評価方法・・・主に「積算評価」です。（相続税路線価×土地面積）＋建物再調達価格
☆好立地で、資産性の高い物件には、おススメです。
※一般的に、駅徒歩10分以内の新築木造アパートですと、収益性を求めるので、そこまで土地の広さは大きい必要もなく、路線価もそこまで高いエリアではないので、積算評価は、単純計算で物件価格の50～60％くらいです。銀行の評価は、それに収益還元評価等も＋αして、
物件価格の70～80％くらいになりますので、頭金が2～3割必要になることが多いです。
ただ、路線価が高く、資産性の高い物件や、低層住居地内の土地面積が広い物件ですと、評価が伸びる可能性があります。
③共同担保物件や相続対策等のアレンジの仕方で、融資割合90～100％も可能。
④期間は、原則法定耐用年数の22年ですが、住宅性能表示制度の建物劣化対策等級3級を設計性能評価と建設性能評価の両方取得していれば、最長35年も可。信金は、最長でも30年位。
年齢は、あまり関係無く、期間35年も可。
⑤アパートローン商品より、金利は低く、融資事務手数料は、数万円で取り組めます。
⑥【コベナンツ融資】という商品があります。※実は、知らない人がかなり多いです。
物件の評価を「不動産鑑定評価」に基づき評価出ししてくれるので、実勢に近い金額、物件価格の90～95％位は、場合によっては、フルローンが出る可能性有り。
その代わりに、金融資産や不動産資産について、誓約条件が付加されるのと、その誓約をコミットするために、融資額の３％～５％の融資手数料が生じます。
取組は資産管理法人のみ、融資額が1億超となりますが、実績の無い資産管理法人でも可能です。
アッパーマス～準富裕層の会社員の方であれば、ご相談可能。
⚠️ デメリット
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①会社員等が、初手で利用しようとすると、かなりハードルが高い。
無担保の不動産かまとまった金融資産が必要。
②資産力や実績が重視される（過去の運用実績や法人格の実績など）
③物件の単体の評価「積算評価」が伸びにくい
④例、1億の物件に対して頭金を２～3割（2000万～3000万）＋諸費用約500万程度の
投下が必要。
⑤取り組めるエリアや取り扱えるお客様の住所や勤務先等に制限がある
⑥融資の審査に時間がかかる。
⑦コベナンツ融資は、属性のハードルが高い。
また、ある一定の時期まで、毎年不動産鑑定評価を取り続けるので鑑定料が毎年数十万単位でかかるので、資金力のある方でないと、運用が難しい。
まとめ：融資機関選びのポイント
不動産投資で金融機関を選ぶ際は、以下の点を重視しましょう：
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✅ 自己資金がどれだけ用意できるか？
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✅ 投資目的（1棟のみか複数棟欲しいのか？購入スパンは？）
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✅ 個人か資産管理法人か？
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✅ 信用力や年齢、年収、資産背景
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✅ 物件の収益性・立地条件
とにかく、ご自身の懐事情と投資目標に合う金融機関を見定めて選択することが大切です。
金融情勢は、目まぐるしく変わっております。
各銀行の融資条件も緩和されたり、改悪されたりとコロコロ変わりますので、常に最新の情報を収集することが、不動産賃貸経営者として成功する鍵となります。
いかがでしたでしょうか？なんとなくイメージお解りいただけましたでしょうか？
「新築木造アパート」のみならず、収益不動産を購入するには、まずは、自分の属性（懐事情）を
把握した上で、その物件とご自身に適した融資が組める金融機関を選択することが、資産形成、さらには拡大をしていく上で、大切なポイントとなります。融資の組み方、金融機関選びを間違えてしまうと、せっかくの高属性の与信枠と時間が無駄になってしまいます。
色々お話をお伺いしておりますと、かなりとんちんかんな事をやってしまっている方が、多くいらっしゃいます。
個別投資相談をしている中でこんなケースがありました。
（例）
上場企業の会社員のお客様でした。
1年前に、初投資である会社の1億程度の新築アパートを購入されたとのことでした。ただ、1棟目にもかかわらず、プロパーローンの金融機関で頭金3000万円投下して購入されたようです。購入前の金融資産は、5000万程度あったようです。
そのお客様から2棟目に弊社の新築を買いたいとご相談を頂いたのですが、手元資金が1000万強位しか残っていなかったので、残念ながら現状では、金融資産が心もとないので難しいですとお話しました。
そのお客様が、もし1棟目にアパートローンを利用して、フルローン等で購入されていたら、2棟目、3棟目と年1棟のペースで、1億級のアパートが購入できておりました。
融資の組み方次第で、これだけ大きく資産形成に影響が出ます。
もっと融資の詳細を知りたい、または、具体的に融資組めるか検証して欲しい等ご希望がございましたら、是非個別相談をご利用ください。下記のテキストリンクからお申し込みできます。
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おかげ様で連日予約がいっぱいですが、
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ページ作成日 2025-05-02
