【不動産投資基礎講座６】物件よりもまずは、銀行選びから！【アパートローンとプロパーローンの違いを把握することが大切】【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

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【不動産投資基礎講座６】物件よりもまずは、銀行選びから！【アパートローンとプロパーローンの違いを把握することが大切】

売買営業部スタッフブログ

【不動産投資基礎講座６】物件よりもまずは、銀行選びから！【アパートローンとプロパーローンの違いを把握することが大切】

【不動産投資基礎講座6】

物件よりもまずは、銀行選びから！
【アパートローンとプロパーローンの違いを把握することが大切】

CPM の吉野と申します。

CPMとは（Certified Property Manager®)（全米不動産管理協会認定不動産経営管理士）
は、賃貸経営管理（プロパティマネジメント）において、高い倫理観と高度な専門性を持つと認められた個人のみに与えられる称号です。
その有資格者は、世界54カ国(2024年3月現在)に広がっており、賃貸不動産オーナーから世界的に高い信頼と信用を得ています。

【不動産投資基礎講座】のお時間です。

今回のテーマはこちら！
物件よりもまずは、銀行選びから！
【アパートローンとプロパーローンの違いを把握することが大切】

「いい物件を見つけたのに、融資が通りませんでした」

ご相談のなかで、いちばんもったいないパターンです。どれだけ物件を気に入っても、銀行が融資をしてくれなければ買うことはできません。

しかも利用する銀行の順番を1つ間違えるだけで、1棟目は買えても2棟目が買えなくなるということが起こります。だからこそ、物件から探し始めるのではなく、先に銀行の仕組みを知り、使う銀行を決めてから、その銀行に合う物件を当てにいく。この順番のほうが、結果的に効率よく資産形成ができます。

今回は、普段の個別相談でお話ししている実践的な内容を、2つのステップに分けて解説します。アパートローンとプロパーローンでは、物件の評価の仕方が180度違います。ここを知らないまま動くと、評価が出ない物件を持ち込み続けることになります。

本記事は【前編】です。後編では、より具体的な融資条件と、主にアパートローンにフォーカスして「どのような方が組めるのか」、そして具体的な事例を交えた資産形成のロードマップをご紹介します。

目次
なぜ「物件探し」より先に「融資」なのか

はじめまして。横濱コーポレーション営業部長の吉野です。今回がチャンネルデビューとなります。

新卒で大手の不動産仲介会社に入り、約16年間、土地・戸建・マンションといった実需の仲介と、一棟アパートやビルなどの収益不動産の仲介を担当してきました。その後、不動産投資と賃貸経営の知識をもっと深める必要があると考え、収益専門の不動産コンサルティング会社へ。働きながら宅建以外にも資格を取得し、そのなかには米国の不動産経営管理士資格であるCPMも含まれます。体系的・数値的に賃貸経営を分析する考え方を、現場で活かしています。

このチャンネルでは幅広い不動産投資の情報をお届けしてきましたが、私のほうからは普段の個別相談でお話ししているような、より実践的な内容をお伝えしていきます。

今回のテーマは融資です。順番として押さえていただきたいのは、次の流れです。
- ・まず銀行の融資の仕組みを学ぶ
- ・そのうえで自分がどこの銀行を使うべきか、どういう融資を使うかを決める
- ・決めた銀行に合う物件を当てにいく
逆に物件から入ってしまうと、気に入っても融資がつかない、という事態になりやすくなります。利用する銀行の順番を1つ間違えるだけで、1棟目は買えても2棟目が買えなくなるという落とし穴もあります。

ステップ1｜使える融資は大きく2種類

1．アパートローン｜サラリーマン投資家向けのパッケージ商品

不動産投資に関する融資にはさまざまな種類がありますが、ここでは大きくアパートローンとプロパーローンの2つに分けて整理します。

アパートローンは、簡単に言えばサラリーマン投資家向けに銀行がパッケージとして用意している融資商品です。
- ・初心者の方や経験の浅い方、上場企業やそれに準ずる企業にお勤めの方が主な対象
- ・自己資金の投下を抑えて、レバレッジをかけて投資したいというご要望に応えやすい
- ・期間は、木造の法定耐用年数が22年であるのに対し35年、銀行によっては40年を引けるケースもある
- ・サラリーマンが対象のため年齢の制限がある。定年が60歳で定められていることから、実務上は55歳を過ぎると取り組みが難しくなる傾向
- ・新設の資産管理法人でも取り組むことができる
期間を長く引けることが、毎月の返済を抑えられる大きな理由になっています。

2．プロパーローン｜オーダーメイド型の事業融資

一方のプロパーローンは、一般的に使われている事業融資です。お客様の資産状況に合わせ、さらに物件の評価もゼロから行って融資条件を決めていく、オーダーメイド型の融資商品とイメージしていただくと分かりやすいと思います。

主に次のような方が対象になります。
- ・不動産投資の経験が3年以上ある方（個人でも資産管理法人でも）
- ・会社員以外の方。会社経営者、個人事業主、専業大家の方など
- ・借入がついていても、担保価値のある不動産をお持ちの方
- ・相続対策として利用される方
年齢の制限は特にありません。ただし利用には銀行ごとの条件がありますので、そちらを把握することが必要になります。ご自身の状況に合わせて、どちらで資産形成をしていくのかをご検討ください。なお当社にご相談いただく方は7〜8割ほどがサラリーマン投資家のため、本記事はアパートローンを軸に解説します。

ステップ2①｜アパートローンの評価は「収益還元」

ここからが非常に重要な部分です。アパートローンとプロパーローンでは、物件の評価の仕方が180度異なります。

まずアパートローンですが、物件の評価方法に収益還元評価を採用しています。簡単に言えば、表面利回りが高い物件ほど銀行の評価が出やすい傾向にあるということです。そのアパートがどれだけ収入を稼いでくれるかが、非常に重要なポイントになります。

またアパートローンの銀行はバックに保証会社がついています。その分、実勢価格に対して高い割合で融資をしてくれるため、フルローンや融資割合9割といった条件を出す銀行もあります。

1．IRVの法則

収益還元の考え方は、次の式に集約されます。
- ・I（Income）＝年間の家賃収入
- ・R（Rate）＝還元利回り。投資家の期待利回りや、キャップレートと呼ばれる利回りの相場
- ・V（Value）＝収益物件の価格。I ÷ R ＝ V
式そのものは小学生レベルの割り算です。ただし1つ1つの数字に設定されている要素や条件が、果たして正しいのかどうかを分析することが非常に重要になります。

2．表面利回りだけで判断してはいけない

初心者の方がやりがちなのが、表面利回りだけで判断してしまうことです。とくに利回り10%を超える物件を見ると「利回りが高い、つまり儲かるのではないか」と見えてしまいがちです。

ただ、収益不動産の世界では利回りが高いということは、物件の価格が安いということです。裏を返せば物件の価値が低く、空室リスクや人口減少リスクが高いために、投資としてのリスクが高くなっている可能性があります。

私が毎回お伝えしているのは、表面利回りだけで判断すると失敗するリスクが高まりますということです。物件を買うエリアの相場を把握していただくことが、非常に大切になります。なお実質利回り（キャップレート、ネット利回り）については、あらためて別の動画で取り上げる予定です。

好立地の新築アパートの価格はどう決まるのか

1．業者の査定と銀行の査定が一致するとフルローン

好立地で新築アパートを供給している事業者が、どうやって価格を決めているのか。当社の例でご説明します。
- ・仕入れの営業が土地の案件を持ってくる
- ・設計担当が、どれだけの建物が入るかボリュームチェックをする
- ・管理部門が、そのアパートでどれだけの家賃が取れるかを査定する
- ・販売担当が、そのエリアの利回り相場を見て価格を決める
たとえば「このエリアなら表面6.5%で販売でき、6.5%であれば投資家様にもご検討いただける」という判断のもとで金額を決めていきます。年間家賃収入650万円 ÷ 表面利回り6.5% ＝売り出し価格1億円、という計算です。

銀行の査定も同じ収益還元の方式です。年間家賃650万円を表面6.5%で割って1億円という評価が出れば、業者の査定と銀行の査定がイコールになり、フルローンが出るという仕組みになります。当然、銀行はもっと細かい分析をしていますが、大枠の考え方はこうなっています。

2．銀行の査定が下がるとどうなるか

銀行の家賃査定が少し低い場合や、銀行がそのエリアの相場よりもう少し高い利回りを求める場合は、評価がその分下がります。
- ・家賃査定がやや低く、評価が5%ほど欠ける場合…融資割合は約95%。
  
  頭金は約500万円
- ・銀行が7.0%の利回りで査定した場合…評価は約9,280万円。融資割合は約93%で、頭金は約700万円
ご覧いただいたように、多少銀行の融資が欠けたとしても、おおむね1割ぐらいの範囲内に収まるケースが多いのが実情です。当社の物件はアパートローンの評価に近い形で商品設計をしているため、サラリーマン投資家の方が自己資金の投下を抑えながら購入しやすい仕組みになっています。

なお、自己資金を入れるかどうかはご判断次第です。フルローンを積極的に出してくれる銀行もありますが、金利が上昇しているなかであまりフルローンにしてしまうとキャッシュフローが薄くなります。頭金をうまく入れながら、キャッシュフローと安全性を保って投資される方もいらっしゃいます。

ステップ2②｜プロパーローンの評価は「積算」

プロパーローンは、基本的に積算評価と呼ばれる評価方法を使います。相続税を計算するための計算式を用いた評価方法です。

なぜ評価の仕方が変わるのか。プロパーローンを出している地銀や信金には、保証会社がついていないからです。銀行独自で融資をするため、万が一返済が止まり、物件を売らないと債権が回収できない状況になったときに、確実に売れなければ困ります。実勢価格で融資をしてしまうと市況によっては目減りして回収できません。そこでどんな時代でも売れる価格＝積算価格で評価しておくという仕組みになっています。

計算方法はこうです。
- ・土地…前面道路の相続税路線価を調べ、土地の面積を掛ける
- ・建物…再調達価格（銀行によってまちまちですが、木造の場合は現在おおむね平米20万円前後）に延床面積を掛ける
ここで重要なのは、当社が扱うような好立地のアパートは、どうしても土地の面積がそこまで広くないという点です。積算評価で計算すると、実勢価格と積算評価の乖離がどうしても生じます。この仕組みを分かっていないと、いくら物件をプロパーローンの銀行に持ち込んでも、なかなか評価が出ないという状況になります。

同じ1億円でも、積算評価はこれだけ違う

1．駅徒歩10分と、駅からバス10分

同じ売り出し価格1億円の新築木造アパートを、2つ比べてみます。

例A｜駅徒歩10分の好立地
- ・価格1億円、表面利回り6.5%、年間家賃収入650万円
- ・土地100㎡。容積率200%のエリアなので延床200㎡まで建てられ、20〜22㎡のワンルーム・1Kが9戸
- ・前面道路の相続税路線価が平米20万円なら、土地の評価は2,000万円
- ・建物は平米20万円×200㎡で4,000万円
- ・積算価格は合計6,000万円。売り出し1億円との乖離は4,000万円
例B｜駅からバス10分
- ・価格は同じ1億円。駅から離れている分、表面利回りは約10%と高め
- ・土地400㎡。容積率80%ほどのエリアが多く、延床300㎡程度の単身よりファミリー向け
- ・路線価が平米10万円なら、土地の評価は4,000万円
- ・建物は平米20万円×300㎡で6,000万円
- ・積算価格は合計1億円。売り出し価格と一致するため、場合によってはフルローンも組める
同じ1億円でも、例Aは頭金として4,000万円が必要になり、例Bはフルローンの可能性がある。これが積算評価の世界です。

2．好立地の物件をプロパーローンで買う方法

では、好立地の物件をどうしてもプロパーローンで買いたい場合はどうするか。方法は2つです。
- ・頭金を4,000万円入れる
- ・担保価値のある不動産をお持ちなら、買う物件と一緒に担保設定する（共同担保）
共同担保を使うと融資枠を伸ばすことができます。たとえば積算価格6,000万円の物件に対し、担保価値3,000万円の物件をお持ちであれば、9,000万円まで融資が組めて、残り1割の1,000万円の頭金で購入できるという組み立てになります。頭金を4,000万円出して買われる方はそう多くないので、どちらかというと共同担保をうまく利用される方が多いです。

もう1つの方法は、物件を変えることです。駅からある程度離れた、土地の広いアパートであればプロパーローンで評価が出ます。ただし賃貸経営で考えると、駅徒歩10分の物件に比べて空室リスクや客付けの難しさが高まります。ノウハウのない方が安易にそうした立地のアパートを買ってしまうと、うまくいかない可能性が高まりますので、注意が必要です。

まとめ｜後編は具体的なロードマップへ

今回は、アパートローンとプロパーローンという融資の種類ごとに、物件の評価の基準が違うということを解説しました。どちらを使うかは、ご自身の資産状況や、今後の資産形成の目的・目標に合わせてご検討いただくのがよいかと思います。

ここまでの内容をご理解いただければ、不動産会社の営業担当や銀行の融資担当者と、対等にプロレベルの会話ができるようになります。

後編では、より具体的な融資条件について、主にアパートローンにフォーカスして「どのような方が組めるのか」を解説します。最後には具体的な事例を交えて、アパートローンをうまく使いながら資産形成をしていくロードマップもご紹介しますので、ぜひあわせてご覧ください。

そのうえで、「自分の年収や資産でどの銀行が使えるのか」「いくらまで借りられるのか」は、ご自身の状況によって変わります。無料の会員登録をしていただくと、当社の新築アパートの価格・想定家賃・利回りをご覧いただきながら、提携金融機関を利用した場合の融資額や、必要な自己資金の目安を確認することができます。まだ買うと決めていなくても構いません。

さらに具体的に組み立てたい方は、無料の個別相談もご利用ください。ご年収・金融資産・借入状況を伺いながら、どの融資をどの順番で使うのが良いかを一緒に整理します。強引な勧誘は一切ありません。

なお、本記事の利回り・価格・積算評価・頭金の金額はいずれも仕組みをご理解いただくためのモデルケースです。実際の評価額や融資条件は、金融機関・物件・ご自身の属性によって異なります。融資期間や年齢の目安、建物の再調達価格も銀行によって異なり、記載の条件での融資を保証するものではありません。実際のご検討にあたっては、個別の条件をご確認のうえ慎重にご判断ください。

個別投資相談のお申込みは下記よりお願いいたします。
https://www.yokohamacorp.jp/consultation/

「年間完工数ランキング　神奈川NO.1（関東エリア）」

※出典：全国賃貸住宅新聞社 6月23日号

横濱コーポレ―ション株式会社

売買営業部　部長　吉野　友悟

携帯：080-9177-9500

E:mail：y-yoshino@yokohamacorp.jp

【保有資格】

◆CPM🄬　全米不動産管理協会（IREM）認定不動産経営管理士

◆宅地建物取引士

◆賃貸不動産経営管理士

◆2級ファイナンシャルプランニング技能士

◆不動産コンサルティングマスター

◆損害保険募集人資格

◆RESAM不動産総合戦略マスター

【売買営業・賃貸管理部営業オフィス】

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ページ作成日　2026-11-05