『ベイルームグレイス相模大野』/神奈川県相模原市南区上鶴間本町六丁目の新築アパートBayRoom（ベイルーム）建築事例 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

年収1000万円以上の高属性の会社員、医師、経営者、そして代々の資産を守る地主層の皆様にとって、現在の不動産投資環境は「インフレに伴う建築コスト高騰」や「増税」への緻密な対抗策が強く求められる局面です。
特に資産の規模拡大を目指す局面においては、金融機関の厳格な融資基準（LTVやDSCR）をクリアしつつ、将来必ず直面する「デッドクロス（減価償却費がローンの元金返済額を下回り、税負担が急増する現象）」をいかに回避するかが経営上の最大の課題となります。
また、地主層にとっては、貸家建付地評価減や小規模宅地等の特例を活用した「相続税の圧縮」も喫緊の課題です。

これらの課題に対する最適解となるのが、初期投資（土地取得コスト）を抑えつつ、高いキャッシュフローと減価償却効果を生み出し、最終的な売却（出口）まで見据えた戦略的な新築一棟投資です。

神奈川県相模原市南区上鶴間本町六丁目に完成した木造3階建て収益マンション「ベイルームグレイス相模大野（全6戸）」は、まさにこの富裕層の課題解決のために企画されました。
22㎡の空間効率に優れた1Kプランを全6戸というコントロールしやすい手堅い規模感で構成し、長期的な安定稼働を前提としたフルスペックの設備を搭載。
本物件は無事に竣工を迎え、現在「完成」のフェーズにあります。

不動産投資において最も重要なのは、目に見える建物の新しさだけではなく、「その立地と設計がいかにして投資リスクをヘッジしているか」という見えない資産価値です。
本レポートでは、竣工を迎えた現場の一次情報を交え、本物件が高い実質利回りと出口価格の最大化をもたらすロジックをコンサルタントの視点から解説いたします。

●なぜ「相模大野」なのか？ 職住近接データから読み解く賃貸需要と立地戦略
不動産投資における最大のダウンサイドリスクである「空室」を構造的に排除するためには、マクロな人口動態とミクロな雇用・就学環境のクロス分析が不可欠です。
「相模原市南区上鶴間本町」という立地には、過熱する都心部では得られない極めて高い投資効率（高イールドギャップ）を成立させる明確なロジックが存在します。

① 「相模大野」×「町田」の2大ターミナルを使いこなす交通利便性
本物件の最寄りである「相模大野」駅（徒歩12分）は、小田急小田原線と江ノ島線が分岐する神奈川県央の主要ターミナルです。
快速急行を利用すれば「新宿」駅まで約35分でダイレクトアクセスが可能であり、都心通勤者にとって極めて高い利便性を誇ります。
さらに、JR横浜線・小田急線が乗り入れるメガターミナル「町田」駅へも徒歩圏内（20〜23分）または自転車で容易にアクセス可能であり、横浜方面への広域ネットワークも完備しています。

② 巨大商業圏と医療・教育機関がもたらす圧倒的な実需
相模大野・町田エリアの賃貸需要の強さは、強烈な「職住近接」と「学住近接」がハイブリッドに混在している点にあります。
駅周辺の巨大な商業施設群（相模大野ステーションスクエア、町田ルミネ、マルイ等）における膨大な就業人口に加え、北里大学病院をはじめとする大型医療機関の従事者需要が底堅く存在します。
さらに、相模女子大学や北里大学（相模原キャンパス）などの学生層も流入するため、景気変動に左右されない安定した単身者需要（実需）が恒常的に創出される、まさに不動産投資における鉄板エリアです。

③ 取得コストを抑制する「サバーバン・スモールエリア戦略」
相模大野や町田の駅前中心地は地価が高騰し、不動産投資におけるキャップレート（期待利回り）は都心並みに低下しています。
そこで、あえて駅前の喧騒から徒歩12分ほど離れた「上鶴間本町」の閑静な住宅街にポジションを取ることで、土地取得コストを劇的に抑制。
巨大経済圏の旺盛な賃貸需要と高い賃料水準を享受しながらも、初期利回りを高く確保する「高イールドギャップ」戦略を実現しています。

●長期保有と出口戦略（売却）を両立させる「低LCC（ライフサイクルコスト）」設計
投資家が長期的な新築アパート経営で最も懸念すべきは、10〜15年後に訪れる「大規模修繕費」によるキャッシュフローの圧迫と、周辺競合との陳腐化による「賃料下落」です。
本物件は、一級建築士の視点から保有期間中のNOI（純営業利益）を最大化し、将来の出口戦略を見据えた「低LCC設計」を追求しています。

① 早期満室化と賃料下落を防ぐ圧倒的なスペック差
周辺に点在する築古木造アパートの多くがセキュリティ面や水回り設備に弱点を抱える中、本物件は単身者が物件選びで最も重視する「オートロック」「宅配ボックス」「高速インターネット完備」を共用部に標準採用しています。
さらに居室内は「バストイレ別」「独立洗面台」「浴室乾燥機」といった分譲マンション同等のフルスペックを誇ります。
無駄を省いた22㎡超の1Kプランは、現代の単身者のライフスタイルに完全に適合し、周辺競合に対する明確な優位性（差別化）を確立。
竣工と同時に早期の入居付けを可能にします。

② 退去費用（原状回復コスト）を抑制するディフェンシブな仕様
オーナー様のキャッシュフローを守る観点から特筆すべきは、「2口IHヒーター」の採用です。
火災リスクの低減はもちろん、ガスコンロ特有の油煙によるクロス（壁紙）の汚れを劇的に抑えるため、入居者退去時のハウスクリーニング費用やクロス張替えといった原状回復コストを大幅に圧縮します。
また、大容量のクローゼットやシューズボックスなど、入居者の生活動線に配慮した設計は「長期入居」を促し、空室期間のロスと募集広告費（AD）の支出頻度を下げる効果があります。
経費率（Opex）を下げるこれらの工夫が、将来物件を売却する際の「高稼働・高利回り物件」としての評価（キャピタルゲイン）に直結します。 

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【居室内標準設備】
・バストイレ別
・室内洗濯機置場
・独立洗面台
・温水洗浄便座
・浴室乾燥機
・キッチン(2口IHヒーター)
・エアコン
・フローリング
・クローゼット
・シューズボックス
・TVモニターホン
・室内物干し
・ピクチャーレール

【共用部標準設備】
・メールボックス
・オートロック
・プロパンガス
・宅配BOX
・敷地内ゴミボックス

【備考】
・高速インターネット設備導入

暮らしやすさを追求した設備と、長期的な運用を見据えた設計。
ベイルームシリーズは、入居者満足度と賃貸経営の安定、その両立を目指したアパートです。
暮らす人の心地よさと、オーナー様の資産価値。
そのどちらも大切にした一棟を、ぜひ一緒に見つけていきましょう。
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