【動画公開】サラリーマン投資家向け融資戦略【前編】 |

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「サラリーマン投資家向け融資戦略【前編】」を公開いたしました。



今回より、当社営業部長の吉野が登場いたします。普段の個別相談でお話ししているような、より実践的な内容をお届けしてまいります。
第1回のテーマは融資です。「いい物件を見つけたのに、融資が通らなかった」というのは、ご相談のなかでいちばんもったいないパターンです。どれだけ物件を気に入っても、銀行が融資をしてくれなければ買うことはできません。

【なぜ「物件探し」より先に「融資」なのか】
利用する銀行の順番を1つ間違えるだけで、1棟目は買えても2棟目が買えなくなるということが起こります。だからこそ、まず銀行の融資の仕組みを学び、自分がどの銀行をどう使うかを決めてから、その銀行に合う物件を当てにいく。この順番のほうが、結果的に効率よく資産形成ができます。
本動画では、アパートローンとプロパーローンで物件の評価の仕方が180度異なることを、具体的な数字で解説しています。

【ステップ1｜使える融資は大きく2種類】
アパートローンは、サラリーマン投資家向けに銀行がパッケージとして用意している融資商品です。初心者の方や経験の浅い方、上場企業やそれに準ずる企業にお勤めの方が主な対象で、自己資金を抑えてレバレッジをかけたいというご要望に応えやすい商品です。期間は、木造の法定耐用年数が22年であるのに対し35年、銀行によっては40年を引けるケースもあります。一方でサラリーマンが対象のため年齢の制限があり、定年が60歳で定められていることから、実務上は55歳を過ぎると取り組みが難しくなる傾向があります。新設の資産管理法人でも取り組むことができます。
プロパーローンは、一般的に使われている事業融資です。お客様の資産状況に合わせ、さらに物件の評価もゼロから行って条件を決める、オーダーメイド型の融資商品とイメージしていただくと分かりやすいと思います。不動産投資の経験が3年以上ある方、会社経営者や個人事業主、専業大家といった会社員以外の方、担保価値のある不動産をお持ちの方、相続対策で利用される方などが対象です。年齢の制限は特にありませんが、銀行ごとの条件を把握することが必要になります。

【ステップ2①｜アパートローンの評価は「収益還元」】
アパートローンは収益還元評価を採用しており、簡単に言えば表面利回りが高い物件ほど銀行の評価が出やすい傾向にあります。またアパートローンの銀行はバックに保証会社がついているため、実勢価格に対して高い割合で融資をしてくれ、フルローンや融資割合9割といった条件を出す銀行もあります。
収益還元の考え方は「I（年間の家賃収入）÷ R（還元利回り・キャップレート）＝ V（価格）」というIRVの法則に集約されます。式そのものは小学生レベルの割り算ですが、1つ1つの数字に設定されている要素や条件が正しいのかを分析することが非常に重要です。
とくに初心者の方がやりがちなのが、表面利回りだけで判断してしまうことです。利回り10%を超える物件は「儲かるのではないか」と見えがちですが、収益不動産では利回りが高い＝価格が安いということであり、裏を返せば物件の価値が低く、空室リスクや人口減少リスクが高い可能性があります。物件を買うエリアの相場を把握することが大切です。

【好立地の新築アパートの価格はどう決まるのか】
当社の例では、仕入れの営業が土地を持ってきて、設計担当がボリュームチェックをし、管理部門が家賃を査定し、販売担当がエリアの利回り相場を見て価格を決めています。たとえば年間家賃収入650万円 ÷ 表面利回り6.5% ＝ 売り出し価格1億円、という計算です。
銀行の査定も同じ収益還元の方式ですので、業者の査定と銀行の査定がイコールになればフルローンが出る仕組みになります。銀行の家賃査定がやや低く評価が5%ほど欠ける場合は融資割合が約95%で頭金は約500万円、銀行が7.0%の利回りで査定した場合は評価が約9,280万円となり融資割合は約93%で頭金は約700万円です。多少融資が欠けても、おおむね1割ぐらいの範囲内に収まるケースが多いのが実情です。

【ステップ2②｜プロパーローンの評価は「積算」】
プロパーローンは積算評価、つまり相続税を計算するための計算式を用いた評価方法を使います。プロパーローンを出す地銀や信金には保証会社がついていないため、万が一物件を売って債権を回収する事態になっても確実に売れる価格で評価しておく必要があるからです。
計算は、土地が前面道路の相続税路線価×土地面積、建物が再調達価格（銀行によってまちまちですが木造で現在おおむね平米20万円前後）×延床面積です。

【同じ1億円でも、積算評価はこれだけ違う】
例Aは駅徒歩10分の好立地で、価格1億円・表面6.5%・年間家賃650万円、土地100㎡（容積率200%で延床200㎡、20〜22㎡のワンルーム・1Kが9戸）。路線価が平米20万円なら土地2,000万円、建物は平米20万円×200㎡で4,000万円、積算価格は合計6,000万円です。売り出し1億円との乖離は4,000万円になります。
例Bは駅からバス10分で、価格は同じ1億円、表面利回りは約10%と高め。土地400㎡（容積率80%ほど、延床300㎡程度のファミリー向け）。路線価が平米10万円なら土地4,000万円、建物は6,000万円で、積算価格は合計1億円。売り出し価格と一致するため、場合によってはフルローンも組めます。
好立地の物件をプロパーローンで買う方法は2つで、頭金を4,000万円入れるか、担保価値のある不動産をお持ちなら共同担保を使うかです。積算6,000万円の物件に担保価値3,000万円の物件を加えれば9,000万円まで融資が組め、残り1割の1,000万円の頭金で購入できます。頭金を4,000万円出される方は多くないため、共同担保をうまく利用される方が多いです。
もう1つは物件を変える方法ですが、駅から離れた土地の広い物件は賃貸経営上、空室リスクや客付けの難しさが高まりますので注意が必要です。

【まとめ】
アパートローンとプロパーローンでは物件の評価の基準が違います。どちらを使うかは、ご自身の資産状況や今後の資産形成の目的・目標に合わせてご検討いただくのがよいかと思います。ここまでの内容をご理解いただければ、不動産会社の営業担当や銀行の融資担当者と対等にプロレベルの会話ができるようになります。
本動画は【前編】です。後編では、より具体的な融資条件について主にアパートローンにフォーカスし、どのような方が組めるのかを解説したうえで、具体的な事例を交えた資産形成のロードマップをご紹介します。
これから1棟目を検討される方はもちろん、すでに1棟お持ちで次に進みたい方にも役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧ください。
なお、動画および記事内の利回り・価格・積算評価・頭金の金額はいずれも仕組みをご理解いただくためのモデルケースです。実際の評価額や融資条件は、金融機関・物件・ご自身の属性によって異なります。融資期間や年齢の目安、建物の再調達価格も銀行によって異なり、記載の条件での融資を保証するものではありません。実際のご検討にあたっては、個別の条件をご確認のうえ慎重にご判断ください。

▶︎動画はこちら

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