【不動産投資家は知らないと危険】価値が落ちない不動産物件の特徴とは？損しないために必要なことをお伝えします！
不動産投資では「手残り（キャッシュフロー）」と同じくらい、
資産価値が落ちにくい物件を選ぶことが重要です。
今回は、将来も価値を維持しやすいアパートを見極める6つのポイントを紹介します。
1. 不動産の価値は“収益還元法”で決まる
まず前提として、不動産の価格は「その物件がどれだけお金を生むか」で決まります。
これを収益還元法と呼びます。
たとえば、
年間家賃収入：1,000万円
経費：200万円
→ 準利益：800万円
この利益を「利回り」で割ることで理論上の価格が算出されます。
たとえば利回りが5％の場合、
800万円 ÷ 0.05 ＝ 1億6,000万円
これが理論上の物件価値となります。
つまり、「家賃収入をどれだけ維持できるか」が、資産価値を守る最大のカギなのです。
2. 駅近物件（徒歩10分以内）は価値が下がりにくい
不動産ポータルサイトでは、「駅徒歩10分以内」で検索されることが圧倒的多数です。
駅からの距離が近いほど入居率が高く、空室リスクが低下します。
一般的に、
徒歩10分 → 15分に離れると家賃が3〜7％下落すると言われています。
空室期間も延びやすく、利回り低下や売却時の価格下落にもつながります。
また、「駅からの距離」はGoogleマップではなく、
不動産業界基準（80m＝1分）で測るのが正確です。
現地で実際に歩いて、坂や信号待ちなどもチェックすることをおすすめします。
3. 都心・ターミナル駅へのアクセスが良い
東京・新宿・品川・渋谷など、都心部へのアクセスが良いエリアは、
通勤・通学需要が安定しているため、賃料も落ちづらい傾向があります。
目安としては、
・乗車時間：40分以内
・ドアtoドア：1時間以内
・乗り換え回数：1回以内
乗車時間が15〜20分伸びるだけで、賃料が1〜3％下がるケースもあります。朝の通勤ラッシュ時の所要時間で確認しておきましょう。
4. 若年層人口が多いエリアは入居需要が安定
単身向けアパートの場合、20〜30代の若年層人口が多い地域は非常に有利です。
人口統計（市町村のオープンデータなど）で、「半径2km以内に若年層が多く、減少していないか」を確認しましょう。
若者が減ると空室率が上昇し、家賃も下がります。
たとえ全体の人口が横ばいでも、20〜30代だけが減少している地域は要注意です。
5. 雇用・教育機関があるエリアは強い
大学、病院、大企業のオフィスなどがある地域は、安定した賃貸需要が生まれ続けます。
目安としては、
・物件から2〜3km以内に大学が1〜2校
・大型病院や研究機関が近くにある
ただし注意点として、キャンパスの統合・移転リスクや、
学年によるキャンパス移動（例：2年で全員引っ越す）も事前に確認しましょう。
6. 新築供給と賃貸需要のバランスを見る
最後に重要なのが供給過多エリアの見極めです。
新築アパートが急増しているエリアでは、
賃料の値下げや広告費の増加で手残りが減り、将来的な売却価格にも影響します。
確認方法としては、
・直近2年間での新築供給数
・空室・成約状況（不動産会社が利用する「レインズ」で確認可能）
もし新築が多く建っても空室が残っているエリアなら、将来的に価値下落リスクが高いといえます。
まとめ：資産価値が落ちにくい物件6つの条件
１．収益還元法で理論価格を理解する
２．駅徒歩10分以内の立地を選ぶ
３．都心アクセスが良く通勤利便性が高い
４．若年層人口が多いエリアを選ぶ
５．大学・病院・大企業が近い地域
６．供給過多エリアを避ける
