今回は、不動産投資において避けるべき「NG一棟アパート」の特徴を、忖度なしで正直に解説します。
これから物件を探す投資家の方にとって、重要な参考情報です。
1. 利回りが低い物件
利回りが高い物件にはリスクもありますが、工夫や強力な管理会社との連携で空室をカバー可能です。
逆に利回りが低い物件は満室でも利益が限定されるため、投資効率を考えると避けるべきです。
2. 駅から遠い物件
駅徒歩10分以内が賃貸物件の鉄則です。
駅から遠い物件は検索条件から除外される可能性が高く、空室リスクが増します。
ただし、交通利便性や道路付け、資産価値の高い立地であれば例外もあります。
3. 乗降客数が少ない駅
人口や利用客数が少ない駅（神奈川県の場合1日2万人未満）は注意が必要です。
入居者需要が低く、将来的に空室が増える可能性があります。供給過多エリアも同様にリスクが高まります。
4. 敷地権が確定していない物件
敷地権が曖昧な物件は、利回りが高く見えても売却や建築確認の面でリスクがあります。
物件購入前に権利関係を明確化することが必須です。
5. 借地物件
土地を借りている物件は、資産価値上昇の恩恵を受けにくく、融資も受けにくい傾向があります。
既存利回りが高くない限り、投資対象としては避けるべきです。
6. 空室率が高い物件
新築で稼働率95%未満、中古で85%未満の物件は空室リスクが高いです。
管理会社の募集力や物件付加価値で改善可能ですが、現状で空室が多い場合は注意しましょう。
7. 現行の賃貸需要に合わない間取り・設備
古い物件ではバストイレ一体型や面積が小さい部屋が入居者に敬遠されます。
新築でも設備が現行需要に合わない場合は、稼働率が低下する原因になります。
8. 修繕履歴や建築関連書類が不明な中古物件
中古物件は過去の修繕履歴や建築確認書類を確認することが重要です。
将来的な運営コストやリスクを正確に見極めるため、必ず事前に確認しましょう。
9. 駅までの道のりに障害がある物件
坂道や踏切、暗い道など、駅までのアクセスが不便だと体感距離が長くなり、入居者に敬遠される可能性があります。
特に女性入居者にとって安全性は重要です。
10. 日当たり・騒音・匂いなど周辺環境が悪い物件
北向きや周囲の建物で日当たりが悪い物件、騒音や飲食店の匂いが影響する物件は入居率に直結します。
建物維持や外観劣化にも関わるため、注意が必要です。
NG物件を避けるためのチェックポイント
- ・検索条件を明確化（利回り6%以上、駅徒歩10分以内、上客数1日2万人程度）
- ・現地確認（昼・夜で人通り・安全性・騒音などをチェック）
- ・必要書類の確認（敷地権、建築確認、修繕履歴など）
不動産投資は、リスクを避けながら適切な物件を選ぶことが成功の近道です。
今回のTop10を参考に、安定した収益物件選びに活用してください。
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