今回は
「2026年の木造新築アパートの最新利回り・収支シミュレーション」をテーマに、これから投資を検討される方へ向けて、最新の市場動向と実践的な意思決定ポイントをお伝えします。
■ 2026年の不動産投資は本当に「微妙」なのか？
近頃、投資家の方からよく耳にする声があります。
「2026年は金利上昇、利回りの圧縮、建築コスト高騰が重なって、アパート投資は厳しいんじゃないか？」
結論から言えば、逆風はあるが“不動産投資が成立しないわけではない”というのが私の見解です。
確かに、金利上昇や建築費の高止まりは投資パフォーマンスに影響を与えます。しかし、これは市場全体の共通条件であり、むしろこの環境でも“戦略的に狙うべき物件”を選び抜ける投資家こそ成功していきます。
■ 「利回りだけで判断する時代」は終わった
2024〜2026年にかけて投資環境が変化している今、もっとも注意すべきなのは
“利回りだけで物件を判断することがリスク化している”という点です。
利回りは重要な指標ですが、建築コストと金利が上がる中で、表面利回りが下がるのは市場の自然な流れです。
むしろ私は、多くの投資家にこうお伝えしています。
「利回りは下がっても、その分“狙って取得する”という姿勢が重要」
マーケットが変化する時ほど、投資家の目利き力が問われます。
■ 2026年版：木造新築アパート投資のシミュレーション
ここからは、2025年11月時点の最新データをもとに、2026年に木造新築アパートを購入した場合の収支イメージを紹介します。
※以下は一般的な神奈川県内の単身者向け新築アパートを想定した試算例です。
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想定条件
構造：木造新築アパート
総戸数：8戸
建築コスト：上昇トレンド継続（前年比＋3〜5%）
表面利回り：5.5〜6.2%前後
融資金利：2%台前半を想定
稼働率：95〜98%
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年間収支シミュレーション（例）
年間家賃収入：約780〜820万円
年間返済額：約520〜560万円
運営費（管理・修繕積立等）：約80〜100万円
● 年間手残り（キャッシュフロー）
約120〜200万円
かつての高利回り時代と比較すると手残りが減少しているのは事実ですが、依然としてキャッシュフローは成立します。
特に駅近・需要の強いエリアを選ぶことで、空室リスクを最小化し安定収益を確保できる点がポイントです。
■ 2026年以降の市場で“勝てる物件”の特徴
私が現場の投資家に必ずお伝えしているのは次の3つです。
① 駅徒歩10分以内の物件
入居ニーズが底堅く、稼働率が安定。多少利回りが低くても長期で見れば有利です。
② 面積20㎡以上
単身者でも“広めの間取り”の需要が高まっており、将来的な競争優位性が高いです。
③ 女性入居者ニーズを満たす設備
2口コンロ・浴室乾燥・オートロック・大容量シューズボックスなど
これらは賃料維持・長期入居につながる“費用対効果の高い投資ポイント”となります。
■ 結論：2026年もアパート投資のメリットは揺るがない
2026年の市場環境はたしかに逆風が存在します。
しかし、利回りが低下しても、優れた立地・間取り・設備を備えた物件は安定的に稼働し、十分な手残りを確保できます。
むしろ、
・“利回りだけ”で判断する投資家が減る
・本質的な価値を見抜ける投資家が残る
・競争が減ることで優良物件を取得しやすくなる
という、投資家にとってチャンスと言える側面もあります。
■ 2026年の投資を成功させるために
これからアパート投資を検討する方は、
・どのエリアを選ぶべきか
・収支をどこまでシビアに見るべきか
・金利変動にどう備えるか
・競合との差別化をどう図るか
この4点を総合的に判断することが重要です。
不動産投資は、環境の変化に合わせて“正しく戦略を調整すれば”十分に成果を狙える投資です。
2026年も焦らず、しかし確実に“狙った物件”を取りに行きましょう。
横濱コーポレーションでは、
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神奈川県内で不動産投資を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。今日の一歩が、将来の資産を大きく変えます。
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