今回は、不動産投資の中でも特にご質問の多い「フルローンで1億円のアパートを購入した場合、実際の手残りはいくらになるのか」というテーマについて、数字を使いながら分かりやすく解説しています。
「フルローンなら自己資金がいらないし、簡単に始められる」そう考えている方も多いのですが、結論から申し上げると、その考え方は非常に危険です。
もちろん、フルローン自体が悪いわけではありません。リスクを正しく理解しないままフルローンを組むことが問題なのです。
不動産投資というと、立地や利回りなど物件選びに目が行きがちですが、実はそれと同じくらい、もしくはそれ以上に重要なのが「融資条件」です。
極端に言えば、不動産投資の成否は融資で9割決まると言っても過言ではありません。
フルローンで多額の借入をすると、当然ながら毎月の返済額は大きくなります。
家賃収入が入ってくる一方で、返済という「固定費」も重くのしかかってきます。
空室が重なった場合や、想定より入居が決まらなかった場合、収入より支出の方が多くなるリスクが一気に高まります。
では、具体的な数字で見ていきましょう。
物件価格：1億円（新築アパート）
満室時年間家賃収入：約650万円
表面利回り：6.5％
融資条件：金利1.9％／フルローン／35年返済
空室率：5％想定
この条件の場合、年間のローン返済額は約391万円になります。
家賃収入650万円に対して、返済が391万円。一見すると「意外といけそう」と感じる方も多いかもしれません。
しかし、ここで多くの方が見落とすポイントがあります。
返済額以外にも、不動産投資にはさまざまなコストがかかります。
・管理会社への管理委託費
・共用部清掃費
・入居者募集費用
・修繕・メンテナンス費
・固定資産税
・所得税・住民税
これらをすべて差し引いた結果、税引後のキャッシュフローは年間で約50万円前後にまで減少します。
1億円のアパートを所有し、空室リスクや修繕リスクを抱えた上で、年間の手残りが50万円程度という現実です。
このシミュレーションは、金利1.9％が維持された場合です。では、仮に金利が2.25％まで上昇したらどうなるでしょうか。
年間返済額：約413万円（約20万円増加）
税引後キャッシュフロー：年間30〜40万円台
金利がわずかに上がるだけで、手残りは一気に削られてしまいます。
さらに、
・想定以上の空室
・賃料の下落
・突発的な修繕
こうしたイレギュラーが重なれば、キャッシュフローは簡単にマイナスに転じます。
ここで重要になるのが、返済比率とDCR（借入返済余裕率）です。
返済比率とは、「入ってくるお金に対して、どれくらい返済に回しているか」という指標。
DCRは、1.3倍以上が健全な水準と言われています。
この数値が低いと、少しの空室やコスト増で資金繰りが一気に厳しくなります。
また、将来2棟目を購入する際、銀行が1棟目の収支を見たときにDCRが低いと融資評価が悪化する可能性もあります。
同じ物件で、頭金1,000万円を入れたケースも見てみましょう。
借入額：9,000万円
年間返済額：約352万円（約40万円減）
税引後キャッシュフロー：約80万円前後
返済比率も改善され、DCRも安全水準を上回ります。
同じ物件でも、融資設計だけで手残りと安定性が大きく変わることが分かります。
フルローンには、手元資金を温存できる・レバレッジを効かせられる・本業に資金を回せるといった明確なメリットがあります。
ただし、「返済比率が軽い・DCRが1.3〜1.4倍以上・空室期間が短いエリア・手元資金を薄くしすぎない」こうした条件を満たす必要があります。
一方、自己資金がある方は、
・返済比率をコントロールできる
・金利交渉で有利
・複数棟展開しやすい
・リスク耐性が高い
という強みがあります。
最後に、ポイントを3つにまとめます。
①不動産投資は物件よりも融資が9割重要
②返済比率とDCRを見ないと破綻リスクが高まる
③フルローンも自己資金も、設計次第で武器になる
どちらが正解という話ではなく、ご自身の状況に合わせて融資を設計することが何より重要です。
当社では新築アパート投資に関する無料の個別相談および会員登録を随時受け付けております。
物件情報や融資相談など、投資家様一人ひとりの状況に合わせたご提案を行っておりますので、ご興味のある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
