本日は「2026年から不動産投資で何が起きるのか」というテーマについて、現場目線でわかりやすく解説していきます。
「2026年以降、不動産投資は危ない」「不動産業界に悲劇が起こる」
こうした言葉を耳にする機会が増えてきましたが、結論から言うと、“前提条件”が大きく変わるというのが正確な表現です。
2025年12月、日銀から非常に重要な発表がありました。
ひとつは政策金利の引き上げ、もうひとつが2026年以降に予定されている税制改正です。
この2点が、不動産投資の環境を大きく変える要因になります。
政策金利は0.5％から0.75％へと引き上げられました。
一見するとわずかな変化に見えますが、不動産投資においては決して小さな影響ではありません。
まず一つ目の影響は、手残りの減少です。
利回りが同じ物件であっても、借入金利が0.25％上がるだけで、年間キャッシュフローが約15万円減るケースもあります。
二つ目は、融資審査の厳格化です。
金融機関は金利上昇を前提に、より厳しいストレステストを行います。その結果、融資額が伸びにくくなり、投資に取り組める人自体が減っていく可能性があります。
これは将来的な売却時の出口戦略にも影響を与えます。
「買いたい人が減る＝売りづらくなる」という構図が生まれるためです。
次に税制改正、特に相続税対策についてです。
これまで、不動産は相続税対策として非常に有効な手段でした。
例えば、現金1億円をそのまま相続すると1億円が課税対象になりますが、不動産に変えることで評価額を大きく圧縮できていました。
しかし今後は、相続直前（概ね5年以内）に購入した不動産について、
時価や取引実績に近い評価がされる方向に変わる可能性が高まっています。
つまり、「相続直前の駆け込み購入」は通用しなくなる、ということです。
結論から言えば、そんなことはありません。
確かに、相続税“だけ”を目的とした不動産投資の効果は薄れていきます。
しかし、不動産は相続後も家賃収入を生み続ける資産です。
現金を残すのか、収益を生む不動産を残すのか。
この視点で見れば、不動産投資の価値そのものがなくなるわけではありません。
これからの不動産投資で重要になるのは、以下の3点です。
利回りとリスクのバランス
長期的に安定稼働できる物件か
金利上昇にも耐えられる収支構造か
節税や相続対策といった“副次的メリット”ではなく、
家賃収入という本業として成立するかどうかが、これまで以上に問われます。
2026年以降、不動産投資が終わるわけではありません。
ただし、「誰でも簡単にうまくいく時代」は終わりを迎えつつあります。
これからは、
・物件を見極める力
・不動産会社を選ぶ目
・正確な最新情報を得る姿勢
これらが、投資成果を大きく左右します。
金利上昇と税制改正という変化を正しく理解し、
その上で“収益の本質”に立ち返った投資判断を行うこと。
それが、2026年以降の不動産投資で生き残る最大のポイントだと私は考えています。
今後も不動産投資・資産形成に役立つ情報を発信してまいりますので、引き続きご愛顧賜りますようお願い申し上げます。
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