最近、「金利が上がった」というニュースをよく目にするようになりました。
これから不動産投資を始めようとしている方にとっては、「今のタイミングで投資をして大丈夫なのか」「金利上昇はどれほど影響があるのか」と、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
結論から申し上げると、影響は確実に出ます。
ただし、その影響は「感覚」ではなく、「数字」で見ていかないと正しく判断できません。
今回は、金利上昇後に1億円の新築木造アパートを購入した場合、実際にどれくらい手残りが残るのかを、具体的なシミュレーションをもとに解説していきます。
ニュースでは「金利上昇」という言葉が一括りで使われがちですが、実際には政策金利の引き上げを指しています。
この政策金利が上がることで、各金融機関が扱うローン商品の金利も上昇する可能性が出てきます。
これは住宅ローンだけでなく、アパートローンなどの投資用ローンにも共通する話です。
ただし、不動産投資ローンの場合は、
・個人の属性
・物件の内容
・金融機関との提携状況
・不動産会社の実績
といった要素によって、金利上昇の影響度合いは大きく異なります。
「政策金利が上がった＝すべて同じだけ金利が上がる」という単純な話ではありません。
まずは分かりやすく数字で比較するため、以下の前提条件を設定します。
物件価格：1億円
表面利回り：6.3％
空室率：5％
運営費用：20％
借入期間：35年
この条件をもとに、金利ごとの返済額と手残りを見ていきます。
今回は、金利を以下の3パターンで比較します。
1.75％、2.00％、2.25％
金利1.75％：約31万9,000円
金利2.00％：約33万1,000円
金利2.25％：約34万4,000円
金利が0.25％上がるごとに、年間で約15万円返済額が増える計算になります。
1.75％と2.25％を比べると、年間で約30万円の差です。
年間手残りはいくらになるのか？
この物件は利回り6.3％のため、年間家賃収入は約630万円です。
ここから、
空室率5％
運営費用20％
を差し引くと、返済前の実質キャッシュフローは約472万5,000円となります。
そこから返済額を引くと、手残りは以下の通りです。
金利1.75％：約90万円
金利2.00％：約75万円
金利2.25％：約60万円
金利が0.5％上がるだけで、年間手残りが約30万円削られる。
これは数字以上に、実感としてはかなり重く感じる部分です。
次に、頭金0円と1,000万円を比較してみます。
金利は中間の2.0％で見ていきます。
頭金0円： 約33万1,000円
頭金1,000万円： 約29万8,000円
月々で約3万3,000円、年間で約40万円の差が出ます。
確かに、頭金を入れれば手残りは増えます。
しかし、手元資金が減るリスクも同時に発生します。
資金に余裕がある場合は問題ありませんが、
限られた資金の中で投資を行う場合、突発的な支出に耐えられなくなる可能性もあります。
「入れれば入れただけ良い」と安直に考えるのは危険です。
金利や融資条件は、自分で完全にコントロールできるものではありません。
ただし、返済期間は比較的調整できる余地があります。
返済期間が短い → 毎月の返済額が重い
返済期間が長い → 毎月の返済額が軽い
金利上昇局面では、いかに返済期間を長く取れるかが、手残りを確保する鍵になります。
そのためには、
・金融機関評価が出やすい物件
・融資条件に強い不動産会社
この2点が非常に重要になってきます。
結局のところ、金利上昇に耐えられるかどうかは物件力に尽きます。
長期的に空室が出にくい
築年数が経過しても家賃下落を抑えられる
エリアによっては家賃上昇も狙える
こうした物件であれば、手残りを確保しながら、将来的な売却益も狙うことが可能です。
・金利が0.5％上がると、年間返済額は約30万円増加
・返済額の増加は、そのまま手残りを圧迫する
・頭金は「手残り」と「手元資金」のバランスが重要
・金利上昇局面では、ローン設計と物件力が成否を分ける
今回のシミュレーションはあくまで一例です。
実際には年収や金融資産、融資条件によって結果は大きく変わります。
「自分の条件だと、金利2％台でどれくらい手残りが残るのか」
「頭金は入れるべきか、それとも手元資金を残すべきか」
そういった個別のご相談も可能です。ぜひお気軽にお問い合わせください。
今後も不動産投資・資産形成に役立つ情報を発信してまいりますので、引き続きご愛顧賜りますようお願い申し上げます。
チャンネルの登録をして最新情報を見逃さないように。
横濱コーポレーションでは、会員登録で未公開物件のご紹介と無料の個別相談を行っています。
不動産投資を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
