今回は、不動産投資における
「手残りの本質」について解説します。
「新築アパート×低金利フルローンが最強」
「大手から買えば安心」
こうした声をよく耳にします。
しかし結論から申し上げると、同じ新築アパートでも“どの業者から買うか”で手残りは大きく変わります。
本記事では、約700棟超のアパート投資データをもとに、手残りを左右する本質的な要素を整理します。
不動産投資の手残りは何で決まるのか？
手残りを決定づける要素は、大きく3つです。
① 物件の稼ぐ力（物件力）
② 管理・契約条件
③ 融資条件（定型ローン・金利・期間）
多くの投資家が「金利」や「表面利回り」に目を奪われます。しかし、本当に差が出るのは①と②です。
物件力の差は“数㎡”で決まる
新築木造アパートの多くは18〜20㎡前後です。
しかし、20〜25㎡へ広げるだけで競争優位性が生まれます。
新築時は希少性で埋まります。問題は築5年・7年・10年以降です。
競合物件が増えたとき、
・面積が狭い
・設備が弱い
この物件から空室になります。
特に差が出るのは以下の設備です。
・オートロック
・2口キッチン
・独立洗面台
・浴室乾燥機
「最初の部屋の広さ」は、築年数が経つほどアドバンテージになります。
サブリースは本当に安心か？
最近増えているのが新築×サブリース提案です。
サブリースは「空室でも家賃保証」と説明されますが、ここに落とし穴があります。
■ 新築でサブリースは本当に必要か？
新築で埋まらない物件なら、そもそも投資として成立しません。
つまり、新築でサブリースをかける行為は、安心を買っているようで無駄なコストを払っているケースが多いのです。
■
最大の注意点：賃料改定条項
サブリース契約では、
・何年ごとに賃料改定可能か
・一方的な減額条項があるか
・退去時の原状回復費用負担
・追加積立金の有無
を必ず確認してください。
築2〜4年で賃料減額され、手残りが急減するケースも実際にあります。
定型ローンは“強み”だが“正解”ではない
大手企業は金融機関との提携が強く、低金利・長期融資が組める場合があります。
これは確かにアドバンテージです。
しかし問題はその裏側です。
・管理費が割高
・リフォーム費用が高水準
・売却時も管理条件が足かせになる
金利が低い＝手残りが多い、ではありません。
融資条件を見るときは、必ず「購入後のランニングコスト」とセットで確認してください。
出口戦略で差がつく
売却時に見られるのは融資条件ではなく「物件力」です。
特に意識すべきは、
・1億円前後のボリュームゾーン
・面積の競争力
・利回り水準
・管理条件の縛り
購入時利回りが低い、部屋が狭い、管理契約が重い——
これらは売却時の大きな足かせになります。
「新築だから売れる」という思考は危険です。
今日の結論｜初心者が比較すべき3点
① 物件価格と利回り
ブランドによる価格上乗せがないか確認。
② 管理契約内容
サブリース、積立金、原状回復費用、追加コストの有無。
③ 出口戦略
10年後も価格維持しやすい物件か。
不動産業者は何で選ぶべきか？
私が重視するのは
「空室対策力」です。
会社員投資家にとって、空室は最大のストレスです。
長期運用だからこそ、
空室に強い
エリア理解が深い
地域データが蓄積されている
このような会社を選ぶべきです。
定型ローンの強さに加え、管理力がある会社かどうか。
ここが手残りを守る本質です。
「大手だから安心」
「低金利だから正解」
この思考停止が最も危険です。
契約書と数字で、あなたの手残りを守る。それが不動産投資の本質です。
現在提案を受けている物件や契約書に不安がある方は、一度チェック項目を見直してみてください。
本記事が、新築アパート投資で失敗しないための判断材料になれば幸いです。
今後も不動産投資・資産形成に役立つ情報を発信してまいります。
ぜひYouTubeチャンネルの登録をして最新情報を見逃さないように。
横濱コーポレーションでは、
会員登録で未公開物件のご紹介と
無料の個別相談を行っています。
不動産投資を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
横濱コーポレーション公式Xや
取締役清野のXもフォローをお願いいたします👆
