不動産投資の世界で、最近「新築木造アパート投資は詐欺ではないか？」という不安の声を多く耳にするようになりました。
結論から申し上げますと、新築木造アパート投資そのものは、本来非常に魅力のある手堅い投資手法です。
しかし、一部の不動産会社による「数字の見せ方」や「出口戦略を無視した販売手法」によって、購入後に後悔する投資家が絶えないのも事実です。
本記事では、約700棟の投資データを持つ専門家の視点から、新築木造アパート投資がなぜ「詐欺」と言われるのか、その実態と騙されないためのチェックポイントを詳しく解説します。
ここでいう「詐欺」とは、法律に抵触する犯罪という意味ではありません。「合法ではあるが、情報の出し方や数字の操作により、買った人がほぼ負ける構造になっている物件」を指します。
購入者が期待する「安定した収益」と、実際に起こる「キャッシュフローの悪化・売却不能」という現実に大きな乖離があるため、不信感に繋がっているのです。
≪よくある失敗のパターン≫
甘すぎるシミュレーション： 空室率や経費を過少に見積もり、見かけ上の手残りを多く見せる。
出口戦略の欠如： 数年後に売却しようとしても、ローンの残債が物件価値を上回っており売れない（オーバーローン状態）。
銀行評価の誤解： 「銀行の融資がつく＝安全な物件」という思い込みを逆手に取られる。
年収900万円の会社員の方が、地方都市で1億円の物件を利回り7%で購入するケースを考えてみましょう。
≪表面上の収支（不動産会社が出す数字）≫
家賃収入： 月額 約55万〜60万円
ローン返済： 月額 約38万円（30年返済）
表面上の手残り： 約20万円
一見、十分な利益が出るように見えますが、ここから管理費、固定資産税、清掃費などの経費（家賃の約18〜20%）を引くと、実際の手残りは月5万円前後まで圧縮されます。
≪リスクが顕在化する瞬間≫
ここからが重要です。わずかな前提条件の変化で、収支は即座に赤字へ転落します。
金利上昇リスク： 金利がわずか0.1%上昇するだけで、月の手残りは1万〜2万円減少します。
空室率の見積もり： 空室率を1%操作するだけで、シミュレーションの見栄えは劇的に変わります。
特に地方都市では空室リスクを厳しめに設定しなければ、実際には毎月赤字という事態になりかねません。
業者は「銀行の評価が出ているから安心です」と伝えますが、これは必ずしも物件の収益性を保証するものではありません。
特定の不動産会社と金融機関が提携し、パッケージ化されたローンが組まれている場合、実力以上に評価が伸びているケースがあるため注意が必要です。
シミュレーションに「修繕積立金」や「入退去時のリフォーム費用」が含まれていないケースが多々あります。単身向け物件の場合、一般的に3〜4年で入居者が入れ替わります。
9部屋あれば毎年3部屋は退去が出る計算（3割の回転率）でコストを見込むのが現実的です。
新築木造アパート投資を成功させるために、以下の3点を必ず確認してください。
出口戦略（売却）を見据えた際、建物の価値は年数とともに低下しますが、土地の価値は維持されやすいものです。物件価格のうち土地代が50%以上を占める物件は、将来的に売却しやすく、インフレ局面でも強い資産となります。
不動産会社の数字を鵜呑みにせず、自ら厳しい条件で再計算（ストレスチェック）を行いましょう。
家賃下落： 地方都市なら10年で10%の下落を見込む。
空室率： 少なくとも5〜10%は想定に組み込む。
修繕費： 築5年、10年時点での退去コストを質問し、予算化する。
投資の成否は、運用中のキャッシュフローだけでなく、最終的にいくらで売れるかで決まります。 「10年後の想定売却価格 ＞ ローン残債」 この数式が成り立つかどうかを、厳しめの家賃設定で確認してください。
新築木造アパート投資は、正しく物件を選び、現実的なシミュレーションを行えば、今でも十分に資産形成の柱となり得る投資です。
しかし、大手・中小を問わず、自社の利益を優先して数字を操作する業者が存在することも否定できません。
「提示された数字は正しいか？」「ストレスをかけても利益が出るか？」という視点を持ち、信頼できるパートナーを見極めることが、あなたの資産を守る唯一の方法です。
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