近年、メディアやSNSで「東京の不動産を買ったらやばい」「東京バブルは崩壊する」という声を耳にすることが増えました。
これまでは「東京一極集中」の恩恵を受け、右肩上がりを続けてきた東京の不動産市場ですが、実は2026年を境に大きな転換期を迎えようとしています。
私たち投資会社の視点から見ても、これまでの「東京なら安心」という常識は通用しなくなってきているのが現実です。
本記事では、なぜ東京の不動産投資が「限界」と言われているのか、その5つの決定的な理由と、これからの時代に勝つための具体的な戦略を解説します。
現在、東京の不動産市場には、これまでの上昇局面では見られなかった「歪み」が生じています。具体的に何が起きているのか、5つのポイントに絞って解説します。
1つ目の理由は、物件価格が上がりすぎてしまい、実際に住むために購入する「実需層」の手が届かない水準に達していることです。 特に湾岸エリアなどの人気地区では、売り物件は増えているものの、実際の「内見」に繋がらないケースが増えています。買い手不在のまま価格だけが吊り上がっている、極めて不安定な状況です。
2つ目は、居住目的ではなく、転売や投資目的の購入者が増えたことによる「空洞化」です。 「マンションは完売しているのに、夜になっても明かりがつかない」という現象が起きています。これは、実態のない需要（投機マネー）で市場が支えられている証拠であり、一度空気が変われば一気に買い手がいなくなるリスクを孕んでいます。
投資家にとって最も大きな衝撃となるのが、2026年度の税制改正です。 これまで不動産は、現金相続に比べて評価額を圧縮できるため、強力な節税手段でした。しかし、改正により「取得から5年以内の貸付用不動産」などの評価を時価に近づける方向で調整が進んでいます。
不動産を買えば節税になる」という大前提が崩れることで、節税目的の買い支えが弱まり、価格調整が起きる可能性が極めて高いのです。
都心の物件は価格が高騰しすぎており、家賃収入に対する利回りが極端に低下しています。 この状況で金利が上昇すれば、家賃収入よりもローン返済額が上回る「持ち出し」の状態に陥ります。自己資金に余裕がない投資家にとって、精神的にも資金的にも耐えられない局面がすぐそこまで来ています。
東京都千代田区が再開発マンションに対して「5年間の転売禁止」を要請するなど、自治体レベルでの規制が始まっています。 また、国も海外投資家による取得状況をデータで把握する動きを見せており、将来的な課税強化や規制議論は避けられないでしょう。短期転売で利益を出していた層が撤退すれば、出口戦略は一気に細くなります。
では、これからの時代、不動産投資で失敗しないためにはどうすべきでしょうか。
結論から言えば、「東京」というブランドへの執着を捨て、実利を取ることです。
資金力に余力がない方が今から東京で勝つのは、非常に難易度が高くなっています。
そこで現実的な選択肢となるのが、同じ首都圏でも神奈川県の有力なベッドタウンです。
高い利回り: 東京に比べて物件価格が抑えられているため、キャッシュフローが出やすい。
安定した賃貸需要: 交通の便が良いエリアであれば、住みたい実需層は厚く、空室リスクも限定的。
融資の受けやすさ: 物件価格が現実的な範囲であるため、銀行からの融資条件も整いやすく、出口（売却時）の買い手も見つかりやすい。
2026年にかけて、東京の不動産市場は一気に「価格調整リスク」にさらされることになります。
円安インフレが進む中、資産を不動産で持つこと自体は正解ですが、「どこで持つか」の判断が運命を分けます。
・東京の物件は「実需（自分が住むため）」ならアリ、投資なら慎重に。
・節税・投機マネーの引き潮を警戒する。
・利回りと出口の現実味がある「神奈川エリア」を視野に入れる。
もしあなたが、「高すぎる東京の物件」に不安を感じているなら、一度視野を広げてみてください。
手残りをしっかり確保し、出口も見据えた「現実的な勝ち筋」は、都心の喧騒から少し離れた場所にあります。
不動産投資の成功は、鮮度の高い情報収集から始まります。
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