【政策金利1%の時代】金利上昇で“詰む物件”4つの特徴を徹底解説【不動産投資】｜神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

2026年6月、日本銀行は政策金利を1.0％程度へ引き上げました。
日本銀行によると、無担保コールレート・オーバーナイト物の誘導目標は、従来の0.75％程度から1.0％程度へ変更されています。

不動産投資において、金利上昇は決して他人事ではありません。
特に融資を活用してアパートやマンションを購入する場合、金利がわずか1％上昇するだけでも、毎月のローン返済額が大きく変わる可能性があります。

たとえば、9,000万円を35年、元利均等返済で借り入れた場合、金利2％では毎月の返済額は約29.8万円。
一方、金利3％では約34.6万円となり、毎月約4.8万円、年間では約58万円の負担増です。

では、金利上昇に弱い「詰む物件」には、どのような特徴があるのでしょうか。
ここでは不動産投資の収支を確認するうえで重要な4つのポイントを解説します。

【政策金利1%の時代】金利上昇で“詰む物件”4つの特徴

1．返済比率が70％に近い物件

1つ目は、返済比率が70％以上、または70％に近い物件です。

返済比率とは、家賃収入に対してローン返済額がどの程度を占めているかを見る指標です。

たとえば家賃収入が月100万円で、ローン返済が月70万円なら、返済比率は70％です。

一見すると、家賃収入の30％が残っているため問題ないようにも見えます。
しかし、この30％から管理費、固定資産税、修繕費、募集費用などの運営経費を支払う必要があります。

さらに、返済比率が高い物件は借入額も大きい傾向があるため、金利上昇時の返済負担も大きくなります。

実際に、9,000万円を35年・金利2％で借りた場合、返済額は月約29.8万円です。
返済比率70％となる家賃水準では、金利が3％に上昇すると返済額が約34.6万円まで増え、もともとの手残りがほとんどなくなるケースがあります。

「表面利回りが5％以上あるから安心」とは限りません。
重要なのは、実際の家賃収入から経費と返済を差し引いた後に、どれだけキャッシュフローが残るかです。

2．イールドギャップが4％あっても、DSCRが低い物件

2つ目は、イールドギャップだけを見ると魅力的なのに、DSCRが低い物件です。

イールドギャップとは、一般的に「表面利回り－借入金利」で算出される指標です。
表面利回り6％、借入金利2％なら、イールドギャップは4％になります。

しかし、この計算には空室や運営経費、元本返済などが十分に反映されません。

そこで確認したいのがDSCRです。

DSCRは、NOI（実効総収入から運営経費などを差し引いた営業純収益）を年間ローン返済額で割り、物件の収益で返済額をどの程度カバーできているかを見る指標です。

目安として、DSCR1.5以上なら比較的余裕があり、1.2～1.5は注意、1.2未満になると金利上昇や家賃下落に弱くなります。
ただし、これらはあくまで投資判断上の目安であり、金融機関ごとに融資基準は異なります。

つまり、「イールドギャップ4％」という数字だけで安全性を判断するのは危険です。

3．想定家賃が周辺相場より5％以上高い物件

3つ目は、収支計算に使われている想定家賃が、周辺相場より高い物件です。

購入時のシミュレーションでは、想定家賃が高ければ当然、表面利回りやキャッシュフローも良く見えます。

しかし、その家賃が新築プレミアムやフリーレント、広告費の上乗せなどによって一時的に成立しているものなら注意が必要です。

入居者が退去した後、同じ家賃で再募集できなければ、収益は簡単に悪化します。

たとえば家賃が5％下落した場合、NOIが月約34.2万円から約32.5万円へ低下し、そこに金利1％上昇が重なると赤字に転落するケースがあります。

不動産投資では、「今いくらで貸せるか」だけでなく、「次の入居者にも同じ家賃で貸せるか」を確認することが重要です。

4．1室空いただけで返済比率が80％を超える物件

4つ目は、1室の空室によって返済比率が急上昇する物件です。

特に4～6戸程度の小規模アパートでは、1室の空室が収益に与える影響が大きくなります。

6戸の物件で1室空けば、単純計算で家賃収入は約16.7％減少します。
4戸なら25％減少します。

たとえば6戸・1室7万円の物件では、満室家賃は月42万円です。
ここから1室空室になると家賃収入は35万円まで低下します。

この状態で金利まで2％から3％へ上昇すると、ローン返済額と空室による収入減少が同時に発生し、キャッシュフローが急速に悪化する可能性があります。

そのため、満室時の収支だけではなく、「1室空いた場合」「金利が1％上昇した場合」を組み合わせたストレステストを行うことが大切です。

金利上昇時代の不動産投資で重要なのは「利回り」だけではない

金利が上昇する局面では、「表面利回りが何％あるか」だけでは物件の安全性を判断できません。

確認したいのは、

• ・返済比率は高すぎないか
• ・DSCRに十分な余裕があるか
• ・想定家賃は周辺相場と乖離していないか
• ・1室空室になった場合でも収支が維持できるか
• ・金利がさらに上昇した場合に耐えられるか

という複数の視点です。

不動産投資は、購入時に黒字であれば成功というものではありません。
金利上昇、空室、家賃下落、修繕費の増加といった変化が起きても、投資を継続できる物件かどうかを見極めることが重要です。

これから物件を購入する方はもちろん、すでにアパートやマンションを保有している方も、一度ご自身の物件について返済比率やDSCRを確認してみてはいかがでしょうか。

「今は黒字だから大丈夫」ではなく、「環境が変わっても黒字を維持できるか」。

政策金利1％の時代における不動産投資では、この視点がこれまで以上に重要になっています。