「横浜で不動産投資を始めたい」と考えたとき、横浜駅やみなとみらいなど、知名度の高いエリアに目が向く方は多いのではないでしょうか。
もちろん、人気エリアには高い賃貸需要や将来性があります。
一方で、人気が高いエリアほど土地価格や物件価格も上昇しやすく、収益性とのバランスを取ることが難しくなります。
そこで今回注目したいのが、「路線価」と賃貸需要のバランスです。
本記事では、令和7年分の路線価を参考にしながら、横浜市内で「土地価格は比較的抑えられている一方、賃貸需要を期待しやすい」狙い目エリアを5つご紹介します。
路線価とは、国税庁が毎年公表している、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの評価額です。
相続税や贈与税の課税価格を算定する際の基準となるもので、不動産投資における実際の売買価格そのものではありません。
ただし、土地の価格水準をエリアごとに比較する際には、有効な指標の一つです。
重要なのは、「路線価が高い場所を買えばよい」「路線価が安い場所を買えばよい」という単純な話ではないということです。
路線価が低くても、駅から遠い、坂が多い、道路条件が悪い、ハザードリスクがあるといった理由で賃貸需要が弱ければ、不動産投資としての魅力は高まりません。
私が横浜でアパート投資のエリアを検討する際に重視しているのは、土地価格と家賃、そして交通利便性のバランスです。
それでは、具体的に5つのエリアを見ていきましょう。
最初に挙げたいのが、京急本線の鶴見市場駅、生麦駅周辺です。
このエリアの大きな魅力は、横浜・川崎・東京の3方向の賃貸需要を取り込めることです。
京急線を利用すれば品川・東京方面へアクセスしやすく、川崎駅にも近い。
さらに横浜方面への移動もしやすいため、勤務先が東京、川崎、横浜のいずれにある入居者にも対応しやすい立地です。
一方、横浜駅や川崎駅周辺と比較すると、土地価格を抑えられる可能性があります。
令和7年分の路線価を確認すると、同じエリアでも駅前や幹線道路沿いと、少し入った住宅地では価格差があります。
ただし、鶴見区の一部には水害リスクや工業地域に近い場所もあります。
「路線価が安い理由は何なのか」まで確認することが重要です。
2つ目は、JR横浜線の大口駅、京急本線の子安駅、JR京浜東北線・京急本線の新子安駅周辺です。
ここは、横浜と東京の中間エリアとしてバランスが良いことが特徴です。
横浜駅に近い一方、横浜駅周辺ほど土地価格が高くない住宅地を探せる可能性があります。
動画内では、横浜駅周辺の住宅地と比較し、大口・子安・新子安周辺では1㎡当たり約23～26万円程度の路線価水準を目安として紹介しています。
「横浜駅周辺では利回りが合わない。
でも横浜へのアクセスは維持したい」
このような投資家にとって、少しだけエリアをずらす考え方は非常に有効です。
ただし、駅名だけで判断するのは禁物です。
道路一本、線路一本を挟むだけで住環境や土地評価が変わるケースもあります。
3つ目は、相鉄線の西谷・上星川周辺です。
このエリアが面白いのは、交通利便性が大きく変化したことです。
相鉄線は2019年からJR線との直通運転を開始し、2023年には東急線との直通運転も始まりました。
これにより、相鉄線沿線から新宿・渋谷方面など都心へのアクセスが向上しています。
つまり、以前の「横浜へ出るための路線」というイメージから、都心方面にもアクセスしやすい路線へと評価が変化しています。
それにもかかわらず、住宅地の路線価には比較的抑えられた場所があります。
動画では約13～20万円/㎡を一つの目安として紹介しています。
ただし、相鉄線沿線で特に注意したいのが坂と駅距離です。
駅徒歩10分以内で比較的平坦な土地と、駅から15分以上離れた坂の上では、賃貸需要も売却時の評価も大きく変わります。
4つ目は、京急本線や横浜市営地下鉄ブルーラインを利用できる弘明寺・井土ヶ谷・蒔田周辺です。
最大の魅力は、横浜駅、関内、桜木町など横浜の中心部に近いことです。
一方で、駅前や大通り沿いから少し離れた住宅地では、路線価が比較的抑えられている場所があります。
動画では、駅前などで約34～45万円/㎡、住宅地側では約17～24万円/㎡を目安として紹介しています。
ただし、このエリアは坂道や狭い道路も多く、接道条件によっては建築計画そのものに影響する場合があります。
「中心部に近いのに安い」のか、「建築条件が厳しいから安い」のか。
この違いを見極めることが重要です。
5つ目は中山駅周辺です。
ここは、これまでの4エリアとは少し性格が異なります。
JR横浜線と横浜市営地下鉄グリーンラインの2路線を利用でき、駅周辺には商業施設や生活利便施設もあります。
そのため、単身者だけではなく、DINKsや小規模ファミリーまで幅広い賃貸需要を狙いやすい点が特徴です。
住宅地の路線価は、動画内では約14～22万円/㎡を目安として紹介しています。
また、中山駅南口周辺では、横浜市が駅前広場や道路などの充実に向け、地元とともに再開発計画等の検討を進めています。
ただし、再開発は「予定されているから値上がりする」と考えるのではなく、再開発がなくても賃貸経営が成立する物件を選ぶことが基本です。
ここまで5つのエリアをご紹介しました。
共通しているのは、単純に「路線価が安い場所」ではありません。
重要なのは、
という4つの視点です。
そして最後は、必ず物件単位で判断してください。
駅徒歩分数、坂、道路付け、用途地域、建築条件、ハザード、周辺環境、競合物件、想定家賃、融資条件などを確認しなければ、本当の意味での「狙い目物件」にはたどり着けません。
路線価はあくまで土地を比較するための一つの指標です。
「人気エリアを買う」のではなく、「需要があるエリアの中で、まだ価格とのギャップがある場所を探す」。
これが、横浜で不動産投資を検討する際に、私が大切にしている考え方です。
横浜市内でアパート投資を検討されている方は、ぜひ路線価だけを見るのではなく、賃貸需要と物件そのものの収益性まで含めて判断してみてください。
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