「不動産投資って、実際いくら儲かるのだろう」
そう思って調べ始めると、節税の話、売却の話といろいろな情報が出てきて、結局いくら残るのかが分からない。そんな経験はありませんか。
今回はシンプルにいきます。新築アパートを買って、売らずに30年間持ち続けたらいくら残るのかを全部計算しました。
1年目、10年目、20年目、そして30年目と順番に追いかけて、そのとき何が起きているのかを見ていきます。
30年間のシミュレーションは、金利と家賃をどう置くかで結果がまったく変わります。先に前提を明示しておきます。
最初に出すお金は1,550万円です。この1,550万円が30年後にいくらになって返ってくるのか、それが今回のテーマです。
年間の満室家賃は650万円。ここから運営費とローン返済が引かれて、手元に残るのは133万円です。月あたりにすると約11万円。
1億円の物件を買って月11万円というのは、正直、思っていたより少ないと感じる方が多いかもしれません。
ただ、同じ1年で借入は9,000万円から8,826万円まで減っています。元金返済が174万円進んでいる計算です。しかもこの間、追加の持ち出しは発生しておらず、家賃収入の範囲で返済ができています。
10年間順調に運営できたとして、何が積み上がっているのかを見ます。
10年間で入った家賃は6,500万円。手元に残った現金は累計1,273万円で、年平均にすると約127万円です。1年目とほぼ同じペースが続いています。
一方、借入残高は9,000万円から7,145万円まで減りました。10年間で1,855万円分の借金が減った計算です。
現金と元金返済を合計すると約3,128万円。最初に出した自己資金1,550万円の、およそ2倍が積み上がっていることになります。
ここがアパート経営のいちばんのポイントです。毎月の手残りだけを見ていると地味な投資に見えますが、借金が減っている分を足すとまったく違う姿になります。
ただし、良いことばかりではありません。ここからが、購入前に必ず知っておいていただきたい部分です。
11年目までは毎年約100万円前後の黒字が続き、累計の手残りは11年目の終わりで約1,367万円まで積み上がります。
ところが12年目に、1回目の大規模修繕が来ます。外壁の塗装、屋根の防水、そして各部屋のエアコンや給湯器といった設備の入れ替え。築12年あたりでまとめて必要になることが多く、今回は約500万円を見込みました。
その結果、この年は約408万円の赤字となり、累計の手残りは1,367万円から959万円まで落ちます。11年かけて貯めたお金が、1回で400万円以上減る計算です。
修繕はこの後も、20年目に300万円、26年目に約600万円と続きます。アパート経営で行き詰まる方の典型的なパターンが、この修繕費の見落としです。
12年目の修繕を乗り越えて、さらに8年間運営した結果です。
累計の手残りは1,360万円。10年目の1,273万円から、87万円しか増えていません。20年目にも300万円の修繕があり、さらに金利も3.15%まで上昇しているためです。
現金だけを見れば、この10年間はほとんど前に進めていないように見えます。
しかし同じ10年間で、借金は約2,209万円減り続けています。しかも追加の支払いは1円も出していません。入居者からいただいた家賃を原資に返済しているためです。
20年で見れば、借金は9,000万円から4,000万円以上減っている計算になります。
26年目には2回目の大規模修繕が来ます。今回は600万円を見込んでおり、12年目より大きな赤字になります。
築26年になると、修繕の規模も金額も大きくなるためです。12年目の時点では給湯器やエアコンの交換を想定していましたが、この時期にはキッチン、独立洗面台、浴室など、さまざまな設備の交換も想定しておく必要があります。
家賃は26年目でも約597万円で、1年目の624万円と比べて大きくは落ちていません。それでも赤字になるのは、修繕費の金額が重くなっているからです。
30年間の収支をまとめると、次のようになります。
いちばん大きいのはローン返済です。9,000万円を35年で借りて30年間払い続けると1億2,154万円になり、家賃収入のおよそ3分の2がここで消える計算になります。
ここで重要になるのが、30年後にこの物件がいくらの価値になっているかです。
30年後の価格を正確に予想することは難しいため、今回は物件価値を3つのケースに分けて検証し、真ん中を標準シナリオとしています。
30年目の満室想定家賃は年間約623万円。これを売却利回り9.5%で評価すると、物件価格は約6,550万円になります。ここからローン残債の約1,940万円を引くと、物件の中に残っている純資産は約4,610万円です。
残った現金1,314万円と合わせると、30年後の純資産は約5,924万円。最初に出した自己資金1,550万円との差は、税引前で約4,374万円になります。
不動産投資では、毎年いくら現金が残ったかだけではなく、物件価値からローン残債を引いた純資産がどう変化しているかを見る必要があります。
ただし、この4,610万円は現金ではありません。あくまで物件の中にある純資産です。実際に現金化するには売却が必要で、その際には仲介手数料などの売却費用や、利益が出ていれば譲渡税もかかります。
ローンは35年で組んでいるため、30年時点でまだ返済が5年残っています。ただし残債は1,940万円だけです。
そして5年後にこのローンが終わると、状況が一変します。年間のキャッシュフローが45万円から455万円へ、およそ10倍になるのです。それまで返済に充てていた423万円が、丸ごと手元に入ってくるためです。
もちろんここから修繕費を積み立てる必要はありますが、それでも年間300万円以上は残る計算になります。
ここまでが、30年間持ち続けた場合の結果です。ただし、持ち続けることだけが正解ではありません。
持ち続ければ1棟の中に着実に資産が積み上がり、最後は家賃が丸ごと収入になります。一方、途中で売却して次に組み換えれば、棟数を増やして資産形成を加速できる可能性が出てきます。
大事なのは「この1棟でいくら儲かったか」ではなく、最終的に自分の資産全体がどれだけ増えたのかという観点です。
約1億9,000万円近い家賃が入ってきて、現金として残ったのは1,314万円。この数字だけを見れば、失敗のように見えてしまうかもしれません。
しかし実際には、入居者からいただいた家賃で9,000万円の借金を約7,060万円返済し、アパートという資産が手元に残っています。最初に出した1,550万円が、30年間で約4,374万円増えた計算になります。
途中には修繕による赤字の年も、現金がほとんど増えない時期もありました。毎年の手残りだけを見て一喜一憂するのではなく、資産全体がどう増えているのかを見ていく。これがアパート経営でいちばん大事な視点です。
なお、本記事の数値は特定の物件条件・金利・家賃・修繕費を置いた試算であり、収益を保証するものではありません。
実際の収支は物件、立地、融資条件、その時々の市況によって大きく異なります。ご検討の際は、対象物件ごとに具体的な条件を確認したうえで慎重にご判断ください。
私の不動産投資とお客機に対しての向き合い方は、物件購入がゴールでは無いということ。
お客様のご資産背景等により最適な物件は異なりますので、メリット・デメリットをしっかりお伝えして、最適のご提案をさせて頂きます。土地仕入→建築→販売→賃貸仲介→管理の一貫体制だからこそ、実現できる安定した不動産経営をご提案させて頂きます。
