不動産投資を検討する際、多くの方が気になるのが「物件価格以外に、実際いくらのお金が必要なのか」という点ではないでしょうか。
特に新築一棟アパート投資では、物件価格だけを見て資金計画を立てるのではなく、購入時の諸費用、土地決済から建物完成までの金利負担、購入後の年間運営費まで含めて考えることが重要です。
今回は、投資会社の取締役として数多くの不動産投資の相談・購入支援に携わってきた経験をもとに、新築一棟アパートを購入する際に必要となる費用とタイミング、さらに購入を決断するまでの一般的な流れについて解説します。
目次
不動産投資の購入時に必要な諸費用は、一般的に物件価格の5％前後が一つの目安とされています。
具体的には、次のような費用があります。
融資手数料については、金融機関によって「定額」「融資額に対する一定割合」など条件が異なります。
そのため、単純に物件価格だけで比較するのではなく、融資条件と諸費用を含めた総投資額で判断することが大切です。
また、不動産取得税は購入直後に支払うとは限らず、建物完成からしばらく経ってから納税通知が届くケースもあります。
「購入時にすべて支払う」と考えず、後から発生する税金も資金計画に組み込んでおきましょう。
新築一棟アパートでは、購入資金が一度にすべて必要になるわけではありません。
大きく分けると、売買契約時・土地決済時・建物決済時の3つのタイミングがあります。
売買契約を締結する際には、手付金を支払うのが一般的です。
手付金は物件価格の一定割合となることが多く、目安として5％以下とされるケースがあります。
例えば1億円の物件であれば、500万円以下が一つのイメージです。
新築アパートでは、土地を先に購入して、その土地に建物を建築する「土地先行決済」の方式が採用されるケースがあります。
この場合、土地の決済時に土地代金の自己資金部分、登記費用、抵当権設定費用、税金の精算金などが必要になります。
特に重要なのが、土地を取得してから建物が完成するまでの資金計画です。
土地先行決済から建物完成までは、一般的に6～8か月程度かかるケースがあります。
この期間は賃料収入がまだ発生しない一方、融資の実行状況によっては金利負担が発生します。
例えば1億円を年2％で借りた場合、単純計算で1か月あたりの利息は約16.7万円となります。
実際の金利負担は融資実行額や金融機関の条件によって変わるため、契約前に確認しておくことが重要です。
建物が完成すると、建物代金の支払いと融資実行が行われます。
建築会社との契約条件によっては、着手金・中間金・完成時などに分けて支払う「分割実行」となる場合もあります。
その場合、資金が必要になるタイミングも増えるため、事前にキャッシュフローを確認しておく必要があります。
不動産投資は、購入して終わりではありません。
安定した賃貸経営を続けるためには、毎年さまざまな運営費が発生します。
代表的なものとして、
などがあります。
新築物件の場合、これらの年間運営費を合計すると、満室想定賃料の20％前後が一つの目安になります。
もちろん、物件の規模や管理条件、エリア、設備仕様などによって実際の金額は変わります。
極端に運営費が安く見える収支シミュレーションの場合は、必要な費用が計上されているかを確認することが重要です。
会社員の方からは、「不動産投資を始める場合、平日に何回くらい時間を取られるのか」という質問もよくあります。
一般的な流れでは、融資の本審査に伴う金融機関との面談、金銭消費貸借契約、土地・建物の決済、そして建物完成時のオーナー検査などがあります。
ケースによって異なりますが、本審査の面談、融資契約、建物完成時の立ち合いなど、合計4回前後は予定しておくとよいでしょう。
すべての決済にオーナー本人が立ち会う必要があるとは限りません。
金融機関や不動産会社に確認しながら、仕事とのスケジュールを調整することが大切です。
初回面談から購入決断までの期間は人によって大きく異なりますが、実務上は平均1か月程度を一つの目安として考えられます。
早い方では1～2週間程度で決断するケースもあります。
初回面談で投資目的や資産状況、希望エリアなどを整理し、その条件に合う物件を検討します。
その後、金融機関への融資確認を行い、具体的な収支シミュレーションを確認します。
「年間でどれくらいのキャッシュフローが期待できるのか」「将来売却するとしたらどのような可能性があるのか」など、投資全体を数字で確認したうえで判断することが重要です。
一方で、物件を探し続けるだけで3～4か月、あるいは半年以上と時間が経過するケースもあります。
大切なのは、焦って購入することでも、いつまでも決断しないことでもありません。
自分自身の投資目的と購入基準を明確にし、条件に合う物件が出たときに判断できる準備をしておくことです。
新築一棟アパートへの不動産投資では、物件価格以外にも登記費用、融資手数料、保険料、税金、募集費用などさまざまな諸費用が発生します。
さらに、購入後には管理費や税金、修繕・原状回復費などの運営費が継続的に必要になります。
だからこそ、投資判断では「いくらで買えるか」だけではなく、購入時の自己資金・融資条件・購入後の運営費・将来の売却まで含めた長期的な収支を見ることが重要です。
不動産投資を検討する際は、表面的な利回りだけで判断せず、実際のキャッシュフローや資金が必要になるタイミングまで確認しましょう。
具体的な物件やエリアが決まっている方は、個別の収支シミュレーションを確認しながら、自分に合った投資戦略を検討することをおすすめします。
私の不動産投資とお客機に対しての向き合い方は、物件購入がゴールでは無いということ。
お客様のご資産背景等により最適な物件は異なりますので、メリット・デメリットをしっかりお伝えして、最適のご提案をさせて頂きます。土地仕入→建築→販売→賃貸仲介→管理の一貫体制だからこそ、実現できる安定した不動産経営をご提案させて頂きます。
