不動産投資では物件選びが注目されがちですが、その前に決まってしまうことがあります。
自分がどこの金融機関で、どんな条件で借りられるのか。
ここが分からないと、物件の選びようがありません。
8,000万円まで借りられるのか、1億円なのか、1億5,000万円なのか。
この目線が立っていないと、どちらに進んでいいのかも判断できません。
今回は個別相談でいただく質問のうち、「こういう状況だけれど融資は受けられますか」という声を6つ集めて、事実ベースでお答えしていきます。
目次
まず、どこまでがゼロなのかを分けて考える必要があります。
本当に手元にお金がないので全額を借りたいのか、それとも自己資金はあるけれどフルローンで購入したいのか。
前者の場合、率直に申し上げて金融機関は融資をしてくれません。
ですのでここでは、自己資金はあるけれど金融機関からフルで融資を受けたい、というケースで考えます。
今、金利が上がってきています。
金利が上がると金融機関が見るのは、本業とは別に、その不動産の家賃収入が確実に入ってきて返済されるのかという点です。
金利が上がり、物件の利回りが下がっている状況ですので、フルローンを受けられる金融機関はどんどん減ってきています。
ただしその中でも、不動産会社が金融機関と提携しているオリジナルのパッケージであれば、フルローンで融資をする金融機関はまだあります。
答えとしてはフルローンは可能です。
ただし、ここが見落とされやすいところです。
フルローンはあくまで物件価格に対する融資です。
それ以外に諸費用がかかります。
その費用は不動産取得税まで含めると、おおよそ物件価格の5%前後になります。
ですので1億円の物件であれば、500万円程度の自己資金は必要ということになります。
完全にゼロでは進められません。
持ち家の方は住宅ローンを引いています。
今のご時世は土地の価格がしっかり上がっていますので、その資産価値も比較的上がってきています。
とはいえ、借入は借入です。
年収倍率で融資枠を決めている金融機関に対しては、住宅ローンの分も枠として計算されますので、取り組める金額が少なくなる金融機関は出てきます。
「借金があると審査で不利になるのでは」と聞かれますが、不利になることもある、というのが正確なところです。
ただし融資枠や資産性がしっかりしていれば、住宅ローンがあっても不動産投資は進められます。
「不動産投資をしていいのか、職場に言いづらい」というご相談です。
これは融資そのものより、そもそも買っていいのかという質問になります。
公務員の方でも購入はできます。
公務員には人事院が定める副業規定が明確にあり、この規定が令和8年4月から大幅に改正されました。
変わったのは、年間家賃収入のボーダーです。
極端な言い方になりますが、年間家賃1,000万円ということは、1億5,000万円程度の物件でも承認を取らずに購入できるようになったということです。
実際、公務員属性の方からのお問い合わせは今とても増えています。
「今まではなかなか買えなかったけれど、私でも融資できますか」というご相談をよくいただくようになりました。
小さい規模から始めるのもよいですし、ご年収や金融資産の状況によっては限界近くまで物件を購入するという選択もあります。
なお、副業規定の詳細や運用はご所属先によって異なる場合がありますので、実際のご判断にあたっては所属先の規程および人事院の定めを必ずご確認ください。
これは本当によく聞かれます。
たとえば沖縄や北海道にお住まいの方が、法人の住所だけ東京に置く。
不動産投資では実際にある話です。
結論から申し上げると、これは通りません。
金融機関からすると、その法人は不動産投資をするための資産管理法人です。
もしこれが認められるのであれば、極論ですが海外にお住まいの方でも自由に融資が受けられることになってしまいます。
あくまでご本人がどこに住んでいるかで決まります。
遠隔地にお住まいのまま首都圏の金融機関で融資を受けるのは、現実には難しいとお考えください。
方向性としては、全国で融資をしている金融機関であれば遠隔地でも物件を購入できますし、逆に首都圏にお住まいでも地方の物件に融資ができる金融機関もあります。
つまり不動産会社と金融機関の選び方が重要になります。
「休職前の源泉徴収票を使って融資の審査はできますか」というご質問です。
申し込み自体はできます。
ただ、育児休暇中は会社から給料が出ていません。
ですので融資の審査は非常に厳しくなります。
ここは正直にお伝えしておきたいところです。
「融資は通りそうだけれど、条件で絶対に失敗したくない」。
この場合に何をすればいいか、という質問です。
最初から金融機関との提携内容が充実している不動産会社で相談すれば、有利な条件でどれくらい融資を引けるのかが分かります。
そこからその融資条件に当てはめて、どういう物件を選定するか、どういうシミュレーションになるかという流れになります。
ということは、まず不動産会社を選び、調べていく必要があるということです。
同じ物件で、同じ金融機関だったとしても、融資の条件が変わるだけで手残りは数十万円単位で変わることがあります。
だからこそ、物件よりも融資の設計を先にする必要があります。
今回の6つを整理します。
6つに共通しているのは、状況によって「できる・できない」がはっきり分かれるということです。
そして分かれ目は物件側ではなく、ご自身の属性と、どの金融機関を使えるかにあります。
弊社は年間100棟以上の物件を販売しており、そのため金融機関との提携内容もかなり手厚くしています。
融資を多く引きたい方、金利を抑えたい方、年齢が高くてなかなか融資が引けないという方からのご相談もいただいています。
ご自身がどの金融機関でどんな条件を使えるのかを知りたい方は、無料の投資相談をご利用ください。
あなたに合った金融機関と物件をご提案します。
ご相談いただいた方には、未公開物件も優先的にご紹介しています。
なお、本記事の内容は2026年10月時点の実務感にもとづくものであり、融資の可否や条件を保証するものではありません。
金融機関の審査基準は一律ではなく、投資家の属性・物件・時期によって異なります。
また公務員の副業規定については、所属先の規程および人事院の定めを必ずご確認ください。
実際のご検討にあたっては、具体的な条件をご確認のうえ慎重にご判断ください。
私の不動産投資とお客機に対しての向き合い方は、物件購入がゴールでは無いということ。
お客様のご資産背景等により最適な物件は異なりますので、メリット・デメリットをしっかりお伝えして、最適のご提案をさせて頂きます。土地仕入→建築→販売→賃貸仲介→管理の一貫体制だからこそ、実現できる安定した不動産経営をご提案させて頂きます。
