最近、医師の方からのご相談が増えています。
当社にご相談いただく医師の方には、年収3,000万円前後、金融資産5,000万円ほどという方が多くいらっしゃいます。毎年500万円ずつ貯めていけば、10年後には金融資産が1億円に達します。
では、先に不動産にお金を回した場合、10年後にどれだけ差がつくのか。今回はそれを数字で追いかけます。
結論から言えば、このモデルでは10年後の保有時の純資産が約2億2,200万円。現金で積み立てた1億円との差は約1億2,200万円です。ただし「純資産が2億2,200万円ある」のと「売れば2億2,200万円使える」のは、まったく別の話です。なぜこれだけの差がつくのか、どんな順番で買うのか、そして全部売ったら実際にいくら残るのかまで見ていきます。
本記事のシミュレーションは、10年間にわたって家賃・金利・物件価格が一定で、物件の融資も予定どおりに決まるという条件を固定したモデルケースです。実際には家賃も金利も物件価格も動きますので、記載の結果を保証するものではありません。
また減価償却・損益通算・譲渡所得など税務に関する記述を含みますが、適用の可否や税額はご自身の所得や資産の状況によって変わります。税額の最終的なご判断は、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。
目次
医師の方は本業が非常に忙しいので、手っ取り早く区分マンションからという方が多くいらっしゃいます。ただ順番を整理すると、最初に買うのは一棟木造アパートがいいと考えています。
一棟であれば空室のリスクを分散できますし、現物として土地もしっかり残ります。医師の方の規模感には、これが一番合っていると思います。
今回は新築と築古の2種類を、役割で分けて使います。
なお築浅は、価格は新築に近いのに融資の期間は短くなるので、今回は対象から外しています。
理由は2つあります。
ですので築古は、新築の買い増しを邪魔しないタイミングで入れていきます。赤字を作るために買うのではありません。土地の値段と賃貸の需要、そして出口がある物件を選ぶことが大前提です。今日の軸は「純資産を増やして、築古で税負担を調整する。この順番と役割を別々に考える」ことです。
「年収が高いからたくさん借りられるのが強みですよね」とよく言われますが、それだけではありません。本業の収入が安定しているので、銀行から見て信用の材料になるのは確かです。
ただ本当の強みは、借りた後も毎年500万円ほど追加し続けられることです。そのお金で空室・修繕・税に備える予備資金を維持できますし、減った分を補填することもできます。
本業の収入がいくら高くても、物件の収支が悪ければ買い増しは続きません。年収はあくまで入り口で、最後は物件の収支です。
新築1棟の条件はこうです。神奈川のように、東京の都心から少し離れた場所で一般的に売られている新築アパートの水準で考えます。
「1億円借りてこれぐらい？」と低く感じるかもしれません。金利も上がっていますので、1棟だけで見ると意外と少なく感じると思います。ただ手残りだけで判断すると、この投資の一番大事な部分を見落としてしまいます。
1年目に新築を2棟買います。自己資金が約2,000万円なので、スタートの5,000万円から約3,000万円が残る計算です。ここで全部を次に使わず、最初に決めた手元資金のルールを守ります。1年目の運営を回して、家賃が想定どおり入っているか、資金がどう動いたかを確認したうえで2年目に進みます。
「2億円分の物件を買ったら、1年目から資産はかなり増えますよね」と思われますが、意外と増えません。2棟の購入諸費用で合計約1,000万円を払っていますし、物件を買った瞬間に諸費用の分まで物件の価値が上がるわけではないからです。給与の500万円と、家賃の手残り、元本が減った分を足しても、1年目末の資産は約5,130万円。増えたのは約130万円です。
ただし、ここで1つ効いてくるものがあります。新築の1棟目は、建物の減価償却と購入諸費用で不動産所得が赤字になります。この赤字を給与と合わせることで、給与から引かれていた税金が約380万円ほど戻ってきます。それを加えると約5,510万円です。
増えた分よりも税金の戻りの方が大きい。1年目はそうなります。不動産は買っただけで資産が増えるものではありません。最初の5,000万円は今年の節税のためではなく、次も買える状態を作っていくために使います。税金の戻りは、そのための手元資金を厚くしてくれるもの。これぐらいで考えていくのがいいと思います。
買い進めの流れは次のとおりです。毎回手元資金のルールを割らないことを確認してから買っていきます。
見ていただきたいのは、買うためのお金がどこから出ていくのか、その変化です。最初は給与で不動産を買っていました。それが5年目になると、不動産の税引後の手残りが年間約690万円。給与の500万円と合わせると年間約1,190万円を次の購入に回せる状態になります。もちろん、この1,190万円を全部頭金に使っていいわけではありません。
そして今日の本当の山場は6年目です。この年は何も買いません。5棟の賃貸経営を続けているだけです。それでも——
5年目末の1億800万円が、6年目末には約1億2,800万円まで一気に増えます。手残りの549万円より、元本の952万円の方がずっと大きい。月11万5,000円だけで判断すると見落としてしまう、というのがその答えです。
1棟の手残りは小さく見えても、入居者の家賃が毎月ローンを返してくれている。その元本の減りが棟数の分だけ積み上がっていきます。純資産を増やしている主役は、手残りよりも元本の返済の方が実は大きいのです。
ただし「6年目以降は放っておけば増える」という状態ではありません。買い増しはしていませんが、賃貸経営は毎日続けています。空室を埋めて家賃を維持しているから、この元本が減っていきます。またこの2,000万円のうち500万円は給与のお金ですので、不動産だけで2,000万円増えたわけでもありません。
7年目になると、税引後の手残りが約830万円、元本の返済が約1,150万円。1棟目を買った最初の年の元本返済は年間約180万円でしたが、複数の棟で同時に進むと年間1,000万円近くを超えてきます。なお元本が減った分は純資産にはなりますが、自由に使えるお金とはまったく別で考える必要があります。買い増しに使えるのは、あくまで手残りと給与です。
新築を6棟買った後で、築古の木造を1棟買います。
「医師の税率なら600万円の経費で300万円ぐらい税金が減りそう」と思われるかもしれません。単純計算ではそうなるのですが、実際は違います。
土地を取得するための借入金の利息に相当する赤字は、給与と相殺できないというルールがあります。また新築6棟はこの頃には不動産所得が黒字になっていますので、築古の赤字はまずその黒字を打ち消し、残りを給与所得と合わせていくことになります。
相殺できない部分を除いた結果、その年の税負担は約190万円ほど減る計算になります。これは所得税と住民税の比較であり、給与から190万円がそのまま戻ってくるという意味ではありません。築古の家賃の手残りが約170万円ありますので、合わせるとその年の全体の手残りは約360万円増えることになります。
ここは必ず押さえてください。
ですので節税額だけで築古を買ってはいけません。この物件でいくら節税できるのかも大事ですが、この物件を加えると自分の資産全体でいくら残っていくのか。償却が終わった後の収支、修繕、売るときの手残りまで買う前に確認する。特に中古の場合はここが大事になります。
修繕についてはする方針で計算しています。修繕費用を0で計上することはしません。10年目に、最初に買った2棟で合計1,000万円を払う設定にしています。それも含めて、10年目末の保有時の純資産が約2億2,200万円になります。
では、そこで全部売れば2億2,200万円が手元に残るのか。ここが今日いちばん大事なところです。残りません。理由は大きく3つあります。
結果、仮に全部売却すると約1億6,600万円。現金積立の1億円と比べると、差は約6,600万円になります。
では売らない方が得なのかというと、そうも言い切れません。持っていれば将来の税金や修繕の負担がなくなるわけでもないからです。売るかどうかは、この先の家賃や修繕、売ったときの手残り、そして売ったお金で次に何をするのかをトータルで判断するのがいいと思います。10年目まで無理に買い続ける必要もありません。残りの運営期間で購入の費用を回収できるかを確認することが大事です。
純資産2億円と、今使えるお金2億円は、まったく考え方が違います。売るか持つかは、この違いを分かった上で決めていく必要があります。
同じ7棟を持ったまま、新しく買わずに続けた場合です。
何も買っていないのに増え方が大きくなる理由は元本の返済です。ローンは最初は返済の多くが利息で、年数が経つほど元本の割合が増えていきます。
何も変わっていなくても、毎年純資産を押し上げる力が強くなっていく。雪だるま式です。このモデルのまま続けると15年後に約3億5,000万円、20年後には約4億8,000万円まで積み上がります。同じように現金を積み立てた場合の1億5,000万円と比べると、差は約3億3,000万円まで広がります。
ここまで増える話をしてきましたが、同じだけ押さえておいていただきたいことがあります。
そして値下がりのリスクです。10年目の時点で不動産は約6.4億円分、借入は約5億円あります。仮に物件の価値だけが10%下がると、物件の価値は6,400万円減ります。でも借入はその分減りません。
結果、純資産もそのまま6,400万円減り、2億2,200万円が1億5,800万円まで減ります。価格は10%でも、純資産は3割近く減るということです。借入を使うと大きな規模で資産を作ることもできますが、値下がりした時も自分の資産に大きく響きます。逆に増えるのと同じ仕組みで、下がる時も大きく響く。これが融資を使う投資のもう1つのリスクの側面です。
今日のモデルは特別にいい物件を買ったわけではありません。神奈川で一般的に売られている1億円・利回り6.5%の新築アパートで計算しました。手残りは1棟で月11万5,000円です。
それでも物件を選ぶ順番と融資の組み方を間違えなければ、条件が揃った場合には10年間で純資産を約2億2,200万円まで積み上げる計算になります。特別な条件でなくても、正しい順序で組み立てればここまで資産を増やせる道筋はあります。逆に順番を間違えてしまうと、同じ年収・同じ資産でもまったく違う結果になります。
医師の方は選択肢が非常に多く選ぶことができます。不動産以外にも株、投資信託、保険、節税を目的にした商品、将来の開業資金。不動産でも新築・築古・区分と、どれも営業の方から勧められます。何をどの順番でどこまでやったらいいのか、判断が非常に難しいと思います。ご相談に来られる方には、勧められたものを少しずつ拾っていった結果、全体で見るとちぐはぐなポートフォリオになっている、というケースも見受けられます。
選択肢が多いからこそ、一度一緒にしっかり整理することが大事です。無料の個別相談では、ご年収・金融資産・今お持ちの資産・借入、将来の開業のご予定まで伺って、あなたの状況で資産が一番増える組み立てをご提案します。何を買うのがいいのか、どの順番で買うのか、手元にいくら残すのか、築古をいつどのタイミングで組み合わせるのか。今日と同じ10年間のシミュレーションを、あなたの数字で作ります。
税額の最終的なご判断は税理士にご確認いただくのが前提になりますが、資金の流れと収支はこちらで全部作ることが可能です。そのうえで実際に不動産を買いたいとなった方には、完全非公開の物件をご紹介します。ホームページにもメルマガにも会員ページにも出していない物件です。強引な勧誘は一切ありません。
なお、本記事のシミュレーションは10年間にわたって家賃・金利・物件価格が一定で、融資も予定どおりに決まるという条件を固定したモデルケースです。実際の収支・純資産・税額は、物件・金融機関・ご自身の所得や資産の状況によって異なり、記載の結果を保証するものではありません。税務の取り扱いについては、必ず税理士または所轄の税務署にご確認のうえ、慎重にご判断ください。
私の不動産投資とお客機に対しての向き合い方は、物件購入がゴールでは無いということ。
お客様のご資産背景等により最適な物件は異なりますので、メリット・デメリットをしっかりお伝えして、最適のご提案をさせて頂きます。土地仕入→建築→販売→賃貸仲介→管理の一貫体制だからこそ、実現できる安定した不動産経営をご提案させて頂きます。
