「新NISAも始まりましたし、長期で見れば上がっていく。ほったらかしで増えるなら、インデックス1本でいいのではないですか」
一方の不動産投資は、金利が上がり、物件価格が高騰して利回りが下がっている。悪いニュースばかりが続いています。
最初にお伝えしておくと、全世界株式のインデックスファンドは非常にいい金融商品です。実際、それをお持ちの超富裕層の方も大勢いらっしゃいます。ただ、こうした方々はインデックスだけではなく、金利が上がった今でも不動産を買い続けています。
今回は元手1,000万円を、10年間インデックスで運用した場合と不動産に回した場合で比べます。空室リスクも、運用中の税金も、売却時の譲渡税も全部引いた「10年後の手残り」で見ていきます。
本記事は特定の金融商品の優劣を論じるものではありません。同じ1,000万円でも「増え方の仕組み」が違うことを、条件を置いた1つの試算でご理解いただくための内容です。株式も不動産もそれぞれ異なるリスクがあり、投資のご判断はご自身の責任でお願いいたします。
また記載の利回り・税額・キャッシュフローはいずれもモデルケースであり、将来の運用成果を示すものでも保証するものでもありません。税務の取り扱いについては、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。
目次
まず、手元資金1,000万円を全額インデックスファンドに入れた場合です。相場には波がありますが、仮に年7%という好調なペースが10年間続いたとして計算します。
なお運用している10年間に入ってくるお金は0円です。利益は売却して確定するまで手元には入りません。ここが後で効いてきます。
同じ1,000万円を、1億円のアパートの購入に充てた場合です。
ここから空室と経費を引いていきます。
「空室率2%は低すぎないか」と思われるかもしれません。一般的によく言われるのは5%です。ただ当社が管理する物件の入居率は99.4%ほど（2026年10月時点）で、空室率2%は入居率98%に相当します。当社の実績から見れば余裕のある数字ですので、今回はこの2%で計算します。
不動産は保有している間も税金がかかります。ここを入れずに比較しても意味がありませんので、きちんと引きます。
建物4,500万円を耐用年数22年で減価償却すると年間約200万円。家賃収入から経費と減価償却を引いても会計上は黒字になりますので、年収2,000万円の方（税率は約50%）の場合、運用中も毎年税金がかかります。動画では年約44万円と説明しています。
インデックスの方は10年間で0円でしたが、こちらは手元に約680万円が貯まっている状態です。
ここまでの数字だけを並べると、不動産の手元キャッシュが約680万円、インデックスは税引後で約1,770万円。この段階ではインデックスの方が前に出ています。
ただし、ここで止めてしまうと不動産の方の大事な部分が抜け落ちます。不動産は、入居者の家賃でローンの元金返済がずっと進んでいるからです。10年後の残債まで含めて見る必要があります。
スタートはどちらも手元資金1,000万円です。10年後を並べます。
最後に売却時の税金を引きます。
差は約1,111万円。空室率2%を入れて、毎年税金を払って、最後に売却時の340万円まで引いたうえでの数字です。
不動産投資にはリスクがあると言われます。空室のリスクも、金利が上昇するリスクも確かにあります。そのうえで差がつくのは、インデックスにはなくて不動産にあるものが2つ同時に動いているからです。
収入と純資産の両方が同時に積み上がる。これがレバレッジの効果です。
インデックスは自分の1,000万円でしか増やしていけません。不動産は融資を使うことで、1,000万円の自己資金から2,000万円を超える純資産を作っていくことができます。空室や税金を考慮しても差が出るのは、ここが理由です。
ここまでは収支だけの単純な比較です。不動産にはもう1つ、相続による節税という論点があります。
現金のまま持っていると、その金額に対してそのまま相続税が計算されます。不動産を取得することで、相続税の評価そのものを下げられる場合があります。資産全体で見たときに、不動産が富裕層の方にとって効果的な選択肢になりうるのは、この部分も含めてのことです。
ただし税制改正によって、この部分の扱いは以前より難しくなっています。適用の可否やどれだけ評価が下がるかは、取得の時期やご資産の構成によって大きく変わります。必ず税理士にご確認ください。
ただしリスクは残ります。金利が上がっていくこと、空室率が高くなっていくこと。今回の試算は空室率2%・金利2.5%で固定していますが、どちらも動けば結果は変わります。
そしてはじめにお伝えしたとおり、これはどちらが優れているという話ではありません。インデックスファンドは非常にいい金融商品ですし、超富裕層の方も当然お持ちです。そのうえでインデックスには真似のできない部分が不動産にはあるので、両取りをしていく。これが実際に資産を増やしている方の考え方です。
横濱コーポレーションでは、空室リスクや金利、そして不動産を絡めた相続税対策まで踏まえて、5年先10年先を見据えた税引後のシミュレーションを作成しています。無料の個別相談からお気軽にお申し込みください。
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なお、本記事の数値はすべて条件を置いたモデルケースです。年7%という運用利回りは「仮に好調なペースが10年続いたとして」置いたもので、将来の運用成果を示すものでも保証するものでもありません。不動産側の家賃・空室率・金利・物件価格も固定して計算しており、実際の収支は物件・金融機関・ご自身の所得や資産の状況によって異なります。本記事は特定の金融商品の優劣を論じるものではなく、投資のご判断はご自身の責任でお願いいたします。税務の取り扱いについては、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。
私の不動産投資とお客機に対しての向き合い方は、物件購入がゴールでは無いということ。
お客様のご資産背景等により最適な物件は異なりますので、メリット・デメリットをしっかりお伝えして、最適のご提案をさせて頂きます。土地仕入→建築→販売→賃貸仲介→管理の一貫体制だからこそ、実現できる安定した不動産経営をご提案させて頂きます。
