「1億円の新築アパートを買って10年持っていたら、結局いくら儲かるんですか」
毎月家賃は入りますし、ローンも減っていきます。でも1億円で買った物件が10年後に9,500万円でしか売れなかったら、結局500万円の損ではないか。そう思われるかもしれません。
ただ売り値から買い値を引くだけでは、儲かったかどうかは分かりません。そして新築を10年持って売るのは、実は少し遅い場合もあります。
今回は年収1,500万円ぐらいの会社員の方が1億円の新築アパートを買ったという想定で、購入・家賃収入・ローン返済・家賃の上昇・売却・売却時の税金まで全部計算します。最初に入れた自己資金が、売ったときにいくらになって戻ってくるのか。先にヒントだけ申し上げると、このモデルでは2倍以上になって戻ってきます。ただしある1つのことで、同じ物件でも最終的な利益が500万円近く変わります。
本記事の金額はすべて条件を置いたモデルケースです。家賃・金利・物件価格・出口の利回りはいずれも動きますので、記載の結果を保証するものではありません。また保有中の所得税は別に発生しますので、実際の手残りはここから少し減ります。
譲渡所得・減価償却など税務に関する記述を含みますが、適用の可否や税額はご自身の状況によって変わります。税額の最終的なご判断は、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。
目次
「不動産は5年持って売る」という話をよく聞かれると思います。ただ5年が一番儲かる、という話ではまったくありません。売却でよく出てくる年数は2つあります。税金の5年と修繕の10年です。
個人で物件を持っている場合、売ったときの利益にかかる税率は所有期間で大きく変わります。判定は売却した年の1月1日時点の所有期間です。
売却益が1,000万円出たとすると、短期なら税金は約396万円、長期なら約203万円。同じ物件を同じ値段で売っても、約193万円の差が出ます。
新築の木造でも10年前後経過してくると、外壁や屋根といった大規模修繕が視野に入ってきます。工事内容によっては1棟で400万〜600万円を超えることもありますが、目安としては150万〜300万円ぐらいを見ておくのがよいかと思います。
築10年を過ぎると、買主もその修繕を気にし始めます。だからその前に売りたいと考える方は多くいらっしゃいます。税金の節目が5年、修繕の目安が10年。この間が売却でよく検討される時期です。
ただし5年のように短い期間で売ってしまうと、買うときの諸費用と売るときの手数料（1億円なら合わせて1,000万円前後）が利益を圧迫しやすくなります。短く持つほど、出口の価格次第になってしまいます。実際、新築で多いのは大規模修繕の手前、8年から9年ぐらいで一度本気で売却の計算を始めるパターンです。
そこで今回は9年保有して売却した場合で計算していきます。条件はこうです。
追いかけるのは1つです。この1,200万円が、9年後にいくらになって戻ってくるのか。
まず初年度です。
ただし9年間ずっと650万円ではありません。今は賃料相場が上がっている環境ですので、更新や退去のタイミングで少しずつ賃料を上げていき、9年間で家賃が5%上がると仮定します。
この時点で、自己資金1,200万円はすでに家賃だけで回収できている計算になります。
収益物件の価格は、基本的に「年間家賃 ÷ 市場の利回り」で決まります。買う人は家賃から逆算して値段をつけるからです。
一般的に築年数が進むと、買い手は新築のときよりも高い利回りを求めてきます。今回は購入時6.5%に対して、出口では6.7%で評価されると仮定します。
家賃収入は、単に毎年もらうお金であると同時に、売却価格を決める決定的な数字でもあります。9年目の家賃が32万5,000円上がっているだけで、出口で500万円近い値段の差になって返ってきます。しかもその間の家賃収入も増えています。
逆に言えば家賃を上げられない場合は、この出口利回りの前提では築年数の分だけ利回りも上げて売らざるを得ないため、価格は下がります。9年間の管理で家賃を上げられるかどうかが、この投資の成果を左右します。
1億187万円で売れても、そのまま1億187万円が手に入るわけではありません。
税金の計算には減価償却が効いてきます。建物5,000万円を9年間償却しているので、1億円で買っていても税務上の取得費は約7,930万円で計算されます。
つまり売却価格から取得費と売却費用を引いた課税所得は約1,910万円。ここに長期譲渡の約20.3%がかかって、譲渡所得税が約389万円になります。
最初の質問に戻ります。9年保有して売った場合、結局いくら儲かるのか。
最初に入れた1,200万円が、9年後に3,060万円になって戻ってくるという計算です。なお保有中の所得税は別ですので、実際はここから少し減ります。仮に購入時と同じ6.5%で売れた場合は、利益はさらに増えて約2,100万円になります。
ここで、家賃が上がった場合と上がらなかった場合の差を見てください。
この500万円近くは、物件が勝手に作ってくれたものではありません。9年間で家賃を32万5,000円上げられたから生まれた差です。
今回のモデルは「9年間で市場の家賃が5%上がる」前提で計算しました。ただ市場の家賃が上がったからといって、自動的にオーナー様の家賃収入が上がるわけではありません。
今回の物件が8部屋だとすると、1部屋あたりの家賃は月約6万8,000円です。周辺相場が9年で仮に7万1,000円に上がったとしても、既存の入居者がずっと6万8,000円のまま住み続けていれば、この物件の家賃収入は1円も変わりません。
この差を埋めるのが管理です。具体的にはこういうことの積み重ねになります。
これを9年間やり続けて、初めて650万円が682万5,000円になります。
「家賃を上げたら空室も増えそう」というご指摘はそのとおりで、ここは注意が必要です。家賃を上げること自体が目的ではありません。見るのは家賃と稼働率です。家賃を上げすぎて空室期間が長くなれば、年間の家賃収入はむしろ減ってしまいます。
ですので管理会社に求めるのは「いくら家賃を上げられるか」ではなく、「高い家賃でどれだけ満室を維持できるか、どれだけ早く決められるか」になります。
もう1つ。売るときは「想定家賃682万5,000円です」よりも「実際に682万5,000円で満室稼働しています」の方が、次の購入希望者に圧倒的に評価されやすいです。買い手の銀行も実績の数字で評価してきます。出口を考えるなら、売る直前ではなく、その前から準備が必要だということです。
「結局何年で売ればいいですか」と聞かれたら、こうお答えしています。
これらを踏まえると、大規模修繕の手前、8年から9年で売却するというのは、1つの正解のルートだと思います。
そして今日の計算で分かったとおり、売却のポイントは売るときの家賃がいくらになっているか、そして保有期間中に得られた家賃収入の合計で決まります。不動産投資の最終利益は、買った時点では決まりません。保有期間中の管理の実績でどれだけ積み上がるか、そして出口でいくらで売れるか。この2つです。だからこそ買う物件の選び方が大きく効いてきます。
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なお、本記事の金額はすべて条件を置いたモデルケースです。家賃・金利・物件価格・出口の利回りはいずれも動きますので、記載の結果を保証するものではありません。保有中の所得税は別に発生し、大規模修繕の金額も工事内容によって変わります。税務の取り扱いについては、必ず税理士または所轄の税務署にご確認のうえ、慎重にご判断ください。
私の不動産投資とお客機に対しての向き合い方は、物件購入がゴールでは無いということ。
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