駅徒歩5分。新築木造8部屋。表面利回り6.3%。しかも35年の家賃保証つき。
立地も、築年数も、利回りも、空室リスクへの備えも揃っている。欠点が見当たらない物件です。
ただ、こうした物件を前にしたとき、私がまず考えるのは「この立地なのに、なぜ家賃保証をつける必要があるのだろうか」ということです。
今回は、一見すると完璧に見えるこの条件を題材に、35年家賃保証の裏側と、サブリース物件を買う前に確認しておきたい5つのポイントを、金額を並べながら整理します。最後に、私ならこの条件で買うのかどうかもお話しします。
はじめにお読みください
本記事は、ご相談の多い条件をもとにしたモデルケースです。所在地や条件の一部は一般化しており、特定の物件・販売会社・サブリース会社を指すものではありません。
記載の金額は一定の前提を置いた試算で、家賃・金利・価格・売却時の利回りはいずれも変動します。結果を保証するものではありません。
サブリース契約の内容は会社ごと・物件ごとに異なります。実際のご判断にあたっては、必ず契約書の原文をご確認のうえ、必要に応じて専門家にご相談ください。
目次
条件を整理します。
乗り換え駅の徒歩5分で新築、利回りも6.3%。横浜エリアで探している方なら、この条件だけを見れば手を挙げたくなる物件だと思います。しかも家賃保証がついているので、空室が出ても賃料が入ります。
だからこそ、この立地でなぜ家賃保証が必要なのかという点を先に考えます。ここから一つずつ見ていきます。
サブリースは、サブリース会社がアパートを一括で借り上げ、空室があってもなくてもオーナーに決まった保証賃料を払う仕組みです。オーナー側の利点は、空室が出ても賃料が入ること。この一点に尽きます。
当社はサブリースを行っておらず、すべて一般管理で客付けをしています。その経験から言うと、乗り換え駅の徒歩5分で募集をかければ、まず1ヶ月以内に空室は決まります。
ここで押さえておきたいのは、サブリースは条件の悪い物件を良い物件に変えてくれる仕組みではないということです。保証賃料は、結局その物件で取れる家賃から逆算されています。
ですから見るべきなのは「保証があるから安心」ではなく、その保証に、毎月いくら払っているのかです。
「35年保証」と聞くと、今の家賃が35年間入り続けるように受け取れます。ただし、そう読めるかどうかは契約の中身次第です。
サブリースの契約書では、少なくとも次の5点を確認してください。
そのうえで知っておきたいのが、契約書に何と書いてあったとしても、借り上げる側（貸主にあたるサブリース会社）には法律上、賃料の減額を求める権利があるという点です。国の制度でも、契約の前に「家賃が下がる可能性がある」と説明することが求められています。
35年という年数そのものより、その35年のあいだに金額がどう動きうるのかを見てください。
ここからは、同じ物件をサブリースで持った場合と一般管理で持った場合で、数字を並べてみます。
年間の想定賃料は864万円です。サブリースの保証率を仮に90%とすると、オーナーが受け取るのは約778万円。
一方、一般管理で管理会社に支払う手数料を仮に5%とすると43万2,000円。満室でその他の費用が同じだとすれば、両者の差は年間約43万2,000円です。
この43万2,000円を空室率に置き換えると、ちょうど5%にあたります。8部屋のうち1部屋が、毎年5ヶ月近く空いている状態と同じ計算です。
乗り換え駅徒歩5分の新築で、毎年それだけ空室が出るでしょうか。空室になったときに失う金額と、保証に払い続ける金額を比べると、この立地なら一般管理で空室リスクを取ったほうが、手元に残るお金は大きくなる可能性が高いと考えています。
サブリースの契約には、新築引き渡し時と、入居者の入れ替え時に1ヶ月から2ヶ月の免責期間がつくことがあります。この期間は保証賃料が入りません。
新築時に仮に2ヶ月だとすると、保証賃料で約130万円。その間もローンの返済は始まっています。免責期間の有無と長さは、契約書で必ず確認してください。
ここで、最初に見た利回り6.3%に戻ります。
この立地の新築なら、今の相場観では利回り6%前後です。6.3%なら相場より良く見えます。ただしこの6.3%は、売主側の想定賃料で計算した表面利回りです。年間864万円でも、保証率90%ならオーナーに入るのは約778万円。受け取りベースの利回りは5.7%に下がります。
そして、もっと大事なのは6.3%を作っている「1部屋あたり9万円」という想定家賃そのものが適正なのかという点です。
同じエリア、同じ駅距離で、同じ間取り・同じ設備の新築が今いくらで募集されているか。周辺の募集事例を並べていくと、8万5,000円前後という水準が見えてきます。この家賃で計算すると年間816万円、利回りは約6%です。
見るべきなのは、サブリースを全部外した状態で、この物件に6.3%相当の収益力があるのかどうか。相場で見れば、実力は約6%ということになります。
では、なぜ9万円という家賃がついているのか。ここが今回いちばんお伝えしたいところです。
収益物件の価格は、家賃から逆算して決まります。家賃が高く見えるほど、高い価格でも利回りが良く見えるという関係です。
今回の想定家賃は1部屋9万円。これを相場の8万5,000円に置き換えると年間816万円になり、同じ6.3%で逆算すると物件価格は約1億2,950万円。提示価格1億3,700万円との開きは約750万円です。
相場を8万2,000円と見れば、開きは約1,200万円まで広がります。家賃を5,000円高く見せるだけで、価格は数百万円単位で動きます。
相場より高い賃料を保証すれば、サブリース会社が損をするように思えます。ここからは一般論として、こういう構造があり得るという話です。
仮に、物件を売る会社とサブリースを行う会社が同じグループだったとします。保証9万円の90%で8万1,000円。相場が8万5,000円なら、サブリース会社は入居者から8万5,000円を受け取り、オーナーに8万1,000円を払う。差額は8部屋で年間38万円ほどです。ここから管理などの費用も出ていくので、保証そのものはほとんど儲かりません。
一方で、9万円という想定家賃を根拠に物件を750万円から1,200万円ほど高く売れるのであれば、販売の利益のほうがはるかに大きくなります。
これはあくまでサブリースという仕組みの構造の話であり、可能性の話です。今回の条件の物件が実際にそうだと申し上げているわけではありません。
注意したいのは、9万円があくまで想定の賃料だという点です。保証の8万1,000円は実際に払われますが、価格の根拠になった9万円では、誰も住んでくれない可能性があります。
数年後、賃料の改定時期が来ます。保証率90%のまま、その時点の相場で見直される契約だとすると、相場8万5,000円なら保証賃料は7万6,500円。オーナーの受け取り利回りは5.4%、相場8万2,000円なら5.2%まで下がります。
それでも毎月保証されるなら、多少手残りが少なくても安心ではないか。そう思われるかもしれません。
ただ、私がいちばん怖いと思うのは、運用期間中ではなく売却の出口です。
まず毎月の手残りを見ます。1億3,700万円をフルローン、金利2.4%、期間35年で借りたとすると、年間の返済は約579万円。保証778万円から経費と返済を引くと、手残りは年60万円台です。改定で保証賃料が下がると、30万円台まで薄くなります。持っているぶんには赤字ではありません。
問題は売るときです。買い手は保証賃料ではなく、市場で取れる家賃で物件を評価します。相場8万5,000円、築10年、利回り6.5%で評価されるとすると、売却価格は約1億2,550万円。ここからローンの残債と売却の手数料を引いて、手元に残るのは約1,250万円です。
なお、これは税金を引く前の、売却時に残るお金です。投資全体でいくら儲かったかは別の話になります。
ここで、同じ物件を市場家賃から逆算した約1億2,950万円で買っていた場合を考えます。同じ条件で売ったとすると、手元に残るのは約1,850万円。その差は約600万円です。入り口で払いすぎた分は、10年持っても戻ってきません。
相場が少し弱かったり、買い手の求める利回りが高くなったりすれば、10年持っても手元に残らない、あるいは売るために現金を持ち出す、ということもあり得ます。
さらに、サブリース契約がついたままだと、買い手がその契約条件を嫌がる可能性があります。解約できない、保証率が低い、改定条件が厳しい。そうなると買い手の数が減り、価格はさらに下がりやすくなります。
ここまで全部確認したうえで、この価格・この契約のままなら、私は買いません。
物件自体は間違いなく良いです。ただ、保証を外した市場で見たときに、1億3,700万円という価格が合っていない。それが理由です。
逆に言えば、価格が家賃に合うのであれば、検討する余地は十分にあります。
お伝えしたいのは、「保証があるから」という理由で買わないでいただきたいということです。家賃保証があるかどうかではなく、家賃保証がなくても買える物件かどうかを先に判断してください。それが確認できた物件なら、サブリースをつけるかどうかは後から検討することもできます。
そしてもう一つ。買っていい物件かどうかは、その物件1つだけを見ていても分かりません。価格や家賃、利回りの根拠がどう違うのか、複数の物件を並べて比べてはじめて見えてくることがあります。
サブリースつきの物件を見るときの確認ポイントを整理します。
不動産投資の結果は、買った時点でその大半が決まります。家賃保証がついているかどうかではなく、保証を外しても成り立つ価格かどうか。そこを先に確認してください。
なお、サブリース契約の条件や管理の方法は会社ごとに異なり、相場も時期やエリアによって変わります。実際にご検討を進める際には、契約書の原文と直近の募集事例をご確認のうえ、慎重にご判断いただくことをおすすめします。
私の不動産投資とお客機に対しての向き合い方は、物件購入がゴールでは無いということ。
お客様のご資産背景等により最適な物件は異なりますので、メリット・デメリットをしっかりお伝えして、最適のご提案をさせて頂きます。土地仕入→建築→販売→賃貸仲介→管理の一貫体制だからこそ、実現できる安定した不動産経営をご提案させて頂きます。
