超富裕層の資産を守り、増やすための戦略【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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超富裕層の資産を守り、増やすための戦略
横濱コーポレーション株式会社 代表取締役社長 菅沼勇基の連載コラム。
第27弾は「超富裕層の資産を守り、増やすための戦略」について。
近年、「富裕層の資産形成」や「超富裕層の節税対策」というテーマについてご相談をいただく機会が増えています。
特に2025年以降はインフレの進行や税制の変化もあり、資産家の方々の投資判断はより慎重かつ戦略的になっています。
しかし実際のところ、資産形成の本質は単なる節税ではありません。
節税はあくまで手段であり、本来は「資産を守りながら増やす仕組み」を作ることが重要です。
今回は、私が現場で見てきた超富裕層のリアルな資産形成戦略について、不動産投資を中心に解説したいと思います。
良い節税と悪い節税の違い
資産家の方からよく質問されるのが、「節税として何をやるべきか」というテーマです。
しかし、まず理解しておくべきは、節税には「良い節税」と「悪い節税」があるということです。
悪い節税の典型例
私が現場でよく見かけるのが、次のようなケースです。
・全額損金の保険商品
・中古の高級車（4年落ちの輸入車など）
・収益を生まない節税スキーム
一見すると税金は減ります。
しかし実際にはキャッシュが減るだけで資産が増えないケースが多いのです。
例えば中古の高級車を節税目的で購入した場合、減価償却が終われば節税効果は消えます。
その後も維持費・保険・修理費がかかり続け、最終的に売却すると大きな損失になることも少なくありません。
これは節税ではなく、単なるキャッシュアウトです。
良い節税は「収益を生む資産」
一方で、良い節税の代表例は不動産投資です。
特に超富裕層の方が活用するのが、築22年以上の中古木造アパート投資です。
例えば
物件価格：1億円
建物価格：5,000万円
とすると、木造の場合は4年間で減価償却できます。
つまり、年間償却約1,250万円。
これに加えて、家賃収入・ローンレバレッジを組み合わせることで、税金を圧縮しながらキャッシュフローを得ることができます。
さらに金融機関の融資を活用すれば、フルローンに近い形で投資できるケースもあります。
つまり、自己資金を大きく使わずに節税と収益を両立できる。
これが不動産投資の強みです。
超富裕層が必ず行う「資産管理会社」
もう一つ重要なのが、資産管理会社の設立です。
年収2,000万円を超えると、個人の所得税率は約40％になります。
しかし資産管理会社を設立すると、所得分散・役員報酬・経費計上などを活用することで、税率20％台で所得をコントロールできる可能性があります。
また、配偶者・家族に所得を分散することで、税負担を大きく軽減することも可能です。
この仕組みは多くの資産家が活用しています。
超富裕層はNISAをやらない？
意外に思われるかもしれませんが、
超富裕層の多くは
・NISA
・ふるさと納税
・小規模企業共済
といった制度を積極的には活用していません。
理由はシンプルで、非課税枠が小さいからです。
年収数千万円、資産数億円クラスになると、数百万円の非課税枠では資産形成のインパクトが小さいのです。
そのため彼らは、仕組みで節税するという考え方を取ります。
その代表が、資産管理会社・不動産投資です。
節税より重要なのは「税務リスク」
ただし、ここで注意すべきことがあります。
それは、怪しい節税は絶対にやらないことです。
超富裕層は、税務調査の対象になりやすいという現実があります。
もし問題があると判断されれば
・過去3〜5年遡及
・重加算税
・延滞税
が課される可能性があります。
結果として、当初の節税額の倍以上の税金を支払うことになるケースもあります。
だからこそ資産家ほど「グレーな節税はしない」という判断をしています。
2026年以降でも不動産投資は続けるべきか
最近よく聞かれる質問があります。
「景気が悪くなるかもしれないのに不動産を買うべきか」
私の答えは、YESです。
理由は明確です。
現在、建築費の高騰・土地価格の上昇により、新築供給が減少しています。
つまり、不動産の供給不足が起きています。
この状況では価格は下がりにくいのです。
インフレ時代の不動産投資
インフレ局面では、現金の価値は下がります。
しかし不動産は違います。
不動産は、家賃・土地価格がインフレとともに上昇します。
つまり、資産価値がインフレするのです。
さらに長期融資を活用すれば、ローン残高は減る・資産価値は上がるという状態になります。
これはインフレ時代の典型的な資産形成モデルです。
超富裕層が選ぶ投資エリア
資産性を考えるなら、東京23区が最も強いエリアです。
ただし利回りのバランスを考えると、横浜エリアも非常に魅力があります。
実際に私たちが扱う投資案件でも、横浜・川崎・湘南は、資産性と収益性のバランスが良く、投資家からの人気が高いエリアです。
特に、東横線・JR線沿線は今後も賃貸需要が強いことが予想されます。
資産性と収益性のバランスが重要
不動産投資では、「資産性・収益性」どちらか一方だけを追うのは危険です。
例えば、東京駅周辺の物件は資産性は高いですが、利回りは低いです。
逆に地方物件は、利回りは高いが資産性は低い。
重要なのはそのバランスです。
私の目安としては
RC造：利回り4％以上
木造：利回り6％以上
この水準が一つの基準になります。
不動産投資は「継続」が最大の武器
最後にお伝えしたいのは、投資はタイミングではなく継続という考え方です。
株式の世界には「ドルコスト平均法」という考え方があります。
これは価格が高くても安くても定期的に買うという戦略です。
実は不動産でも同じです。
景気が良くても悪くても毎年買い続ける。
その結果、家賃収入が増え資産が積み上がる。
これが超富裕層が実践している資産形成です。
資産形成で最も重要なこと
最後に、資産家の方に必ずお伝えしていることがあります。
それは「資産をどう使って人生をどう生きたいか」という視点です。
例えば
・5億円を使って人生を楽しむのか
・10億円まで増やしたいのか
・家賃収入で生活を豊かにするのか
投資は手段であり、目的は人生そのものです。
その目的を明確にすることで、最適な資産形成戦略は見えてきます。
超富裕層の資産形成は、資産管理会社・不動産投資・インフレ対策を組み合わせた長期戦略です。
そして何より重要なのは「収益を生む資産」を持つこと。
これからのインフレ時代において、不動産はその中心的な役割を担う資産であると私は考えています。
＜横濱コーポレーション株式会社について＞
横濱コーポレーション株式会社は、神奈川県を中心に投資用不動産事業を展開しています。
当社の強みは、土地の仕入れから建築、賃貸仲介、管理、売却までを一貫して手掛ける総合プロデュース体制です。
自社で賃貸管理部門を運営しているため、入居者ニーズや賃料動向、空室対策などの現場データを物件企画に反映することが可能です。
こうした実務データを基に、長期的な安定経営を見据えた競争力の高い投資用不動産を提供することで、入居率99％を維持しています。
不動産の企画から運用、出口戦略までを一貫することで、投資家の資産形成を総合的にサポートしています。
＜不動産投資・資産形成のご相談＞
融資戦略、物件選定、キャッシュフロー設計によって資産形成のスピードが大きく変わります。
神奈川県での不動産投資をご検討の方は、ぜひ一度ご相談ください。
横濱コーポレーションでは神奈川県の市場データや賃貸管理の実績をもとに、お一人ひとりに合わせた資産形成プランをご提案させていただきます。🔗お問い合わせはこちら
ページ作成日 2026-04-24
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