2027年相続税改正で新築アパート投資はどう変わる？節税から「事業として成立する賃貸経営」へ【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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2027年相続税改正で新築アパート投資はどう変わる？節税から「事業として成立する賃貸経営」へ
横濱コーポレーションのスタッフブログをご覧いただき、ありがとうございます。
今回は、2026年度税制改正で示された「貸付用不動産の相続税評価見直し」と、金利・融資規制の動きについて、プロの目線で整理します。
「新築アパートは相続税対策になる」という話を耳にした方も多いと思いますが、その前提が2027年から変わります。何が変わり、何が変わらないのかを正しく知ることが、これからの物件選びの出発点になります。
制度改正の話に入る前に、当社で実際にアパート経営をされているオーナー様の声もぜひご参考ください。
目次1. 2027年から相続税の何が変わるのか？
2026年度税制改正で、賃貸アパートなど「貸付用不動産」の相続税評価方法が見直されることになりました。適用は2027年1月1日以後の相続・贈与からです。
これまでは、路線価をベースにした評価額と実勢価格（時価）との差が大きく、その差額が「評価圧縮」という節税効果として使われてきました。今回の改正では、一定の条件に当てはまる貸付用不動産について、原則として相続時の「通常の取引価額」で評価することになります。2026年9月に国税庁が公表した通達案では、要件を満たせば取得価額をもとに80%を掛けて計算する簡便な方法も示されています。評価額と時価の差が縮まる分、これまでのような大幅な評価圧縮は期待しにくくなります。
制度の狙いは、不動産投資を「評価を下げるための節税商品」から「実際に収益を生む賃貸経営」へ引き戻すことにあると読み取れます。
2. 「5年ルール」とはどんな仕組みか？
今回の改正の対象になるのは、被相続人が「相続開始前5年以内に、対価を伴う取引で取得または新築した」貸付用不動産です。相続が起きる直前に慌てて物件を購入・建築するような、節税目的が色濃い取引を狙い撃ちした仕組みといえます。
5年を超えて所有している不動産はどうなる？
「5年以内」は、相続が起きた時点からさかのぼって数えます。相続の時点で取得・建築から5年を超えていれば、この新しい評価の対象にはなりません。つまり、早い段階から計画的に賃貸経営を始めているオーナー様にとっては、これまでの評価の考え方が大きく崩れるわけではありません。
なお、以前から持っている土地に新しくアパートを建てた場合は、土地と建物で扱いが分かれるという整理が専門家から示されています（詳しくは次の章で解説します）。
「相続の直前に慌てて動く」のではなく、「早めに始めて長く運用する」ことの重要性が、この改正によってより明確になったといえます。
3. 2026年9月に公表された通達案で何がわかったのか？
2026年9月18日、国税庁は「貸付用不動産の評価について」の通達案を公表し、意見の募集（パブリックコメント）を始めました。募集の締め切りは2026年10月18日です。これまで「方針」として示されていた見直しについて、具体的な評価の方法が初めて示されました。
通達案のポイント・対象：相続・贈与の前5年以内に、お金を払って取得または新築した貸付用不動産・評価：原則は相続時の「通常の取引価額」・簡便な計算（要件あり）：土地＝取得価額 ×（相続した年の路線価 ÷ 取得した年の路線価）× 80%・簡便な計算（要件あり）：建物＝（取得価額 − 償却費）× 80%・適用：2027年1月1日以後の相続・遺贈・贈与から自分の土地にアパートを建てた場合はどうなる？
土地をお持ちの方が気になるのは、「先祖代々の土地にアパートを建てたら対象になるのか」という点だと思います。専門家の解説では、5年を超えて所有している土地の上に、5年以内に賃貸用の建物を新築した場合、土地はこれまでどおりの評価、建物だけが新しい評価の対象になると整理されています。
そのため、「土地を買ってアパートを建てる場合」と「すでに持っている土地にアパートを建てる場合」では、影響の大きさが異なります。どの程度変わるかは、建築費や土地の状況によって一件ごとに違います。
通達案はあくまで「案」の段階で、意見募集を経て最終的な内容が決まります。実際の相続税への影響は、必ず税理士等の専門家にご確認ください。
4. 金利上昇のなかで融資環境はどう変わっているか？
相続税制度と並行して、金利の環境にも変化が出ています。日本銀行は2026年6月に政策金利を0.75%から1.00%へ引き上げ、9月にはさらに1.25%へ引き上げました。
住宅ローン・アパートローンへの影響
この影響で、住宅ローン・アパートローンともに金利は上昇局面に入っています。フラット35（借入期間21〜35年）の最も多い金利は、2026年9月の3.460%から10月には3.830%に上がりました。変動金利も、一部の金融機関で引き上げが始まっています。アパートローンについても、変動金利は年1%台後半から3%台が中心となり、フルローンを組むハードルは以前より高くなりました。
金利が上昇する局面では、想定家賃や空室率を保守的に見積もった上で、返済比率に余裕を持たせた資金計画を立てることが、これまで以上に重要になります。
5. 融資・管理の規制強化は何を意味するのか？
金融庁は2026年2月、融資限度額を明確に定めていない地方銀行に対し、不動産業向け融資の増加に懸念を示す指摘を行いました。地銀の企業向け融資のなかで、地元エリア外への融資（越境融資）の比率が高まっていたことが背景にあります。
また、賃貸住宅管理業法（サブリース新法）についても運用の見直しが行われ、2026年6月から、マスターリース契約の賃料など重要な条件を変更する際の説明義務がより明確になりました。
いずれも、オーナー・借入者を保護し、無理な融資や不透明な契約条件を防ぐ方向の規制強化です。裏を返せば、金融機関・管理会社を選ぶ際に、条件の説明が丁寧で透明性の高いパートナーを選ぶことの重要性が増しているとも言えます。
6. これから新築アパート投資を検討する人はどう考えればよいか？
相続税評価の見直し、金利の上昇、融資・管理の規制強化。三つの動きに共通しているのは、「制度や低金利を前提にした節税・利回り狙い」から、「賃貸経営そのものの健全性」に軸足を移すべきだというメッセージです。
- 家賃が取れて空室が出にくい立地を選ぶこと
- 金利上昇を織り込んだ保守的な収支計画を立てること
- 融資条件や管理契約の内容をきちんと説明してくれるパートナーを選ぶこと
なお、本記事で紹介した金利・利回り等の数値は、将来の家賃や資産価値を保証するものではありません。あくまで現時点の制度・市場環境を踏まえた検討材料としてご覧ください。
横濱コーポレーションでは、こうした制度・市場の変化を踏まえた新築アパート投資のご相談を承っております。お気軽にお問い合わせください。
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ページ作成日 2026-10-02
