小田原駅【JR東海道線・小田急小田原線】不動産投資の市場動向【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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小田原駅【JR東海道線・小田急小田原線】不動産投資の市場動向
神奈川県内で不動産投資用の新築アパートをお探しの皆様、こんにちは。横濱コーポレーションです。
今回は、県西部の玄関口として5路線が乗り入れる「小田原駅」エリアの不動産投資市場を、公的なデータをもとに分析します。
あわせて、同エリアで弊社が建築を進めている新築アパート「ベイルーム小田原アサンテ」もご紹介します。ご契約いただいたお客様の声
小田原市の新築アパート建築実績をご覧になりたい方はこちらから
全国・首都圏のマクロ動向
日銀は2026年6月に政策金利を1.00%程度へ引き上げ、9月の会合で1.25%程度へと再び引き上げました。
利上げの間隔は短く、借入コストは緩やかな上昇局面が続いています。一方で、収益物件の価格は高い水準にあります。
不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」が10月に公表した2026年9月期の集計では、一棟アパートの全国平均価格は9,151万円でした。同じ集計で、一棟アパートの全国平均利回りは7.87%と過去最低を更新しています。
都心や横浜・川崎の中心部では、利回りがさらに低くなりやすいのが実情です。価格が高く利回りが低い局面では、取得価格を抑えつつ賃貸需要が確かなエリアを選ぶことが欠かせません。
都心から離れていても、交通の要となる地方中核都市のターミナル駅は、その有力な候補になります。
小田原駅エリアの概要と交通アクセス
同駅は、JR東海道線、東海道新幹線、小田急小田原線、箱根登山鉄道、伊豆箱根鉄道大雄山線の5路線が利用できるターミナル駅です。
新幹線の停車駅でもあり、東京・品川方面へも静岡方面へも乗り換えなしで移動できます。小田原市の統計によると、令和6年度の1日あたりの乗車人員は、JR東海道本線が31,557人、小田急線が28,334人です。
これは乗車だけの数字で、降車を含めた駅の利用者はさらに多くなります。駅の東口には商業施設や飲食店が集まり、西口は箱根方面への玄関口として観光客でにぎわいます。
日常の買い物から通院、行政の手続きまで、駅を中心とした生活圏で多くの用事が完結します。
駅から少し離れると落ち着いた住宅地が広がり、静かな暮らしを求める単身者にも選ばれています。
新幹線通勤と地域の勤め先、二つの単身需要
小田原駅エリアの賃貸需要は、大きく二つの層に支えられています。
一つは、新幹線や東海道線を使って首都圏の職場へ通う会社員の層です。都心近くより住居費を抑えながら、始発や新幹線を活用して通勤時間を確保できる点が評価されています。
働き方の多様化で出社日数が減った方にとっても、検討しやすい住まいの選択肢になっています。もう一つは、市内や周辺に勤め先を持つ単身の社会人の層です。
小田原は県西地域の中核都市で、市役所や病院、商業施設、周辺の工場などに多くの雇用があります。市の計画では、小田原市立総合医療センターの整備など、中心部の都市機能を強める取り組みが進められてきました。
医療や行政の拠点が駅周辺に集まることで、職場の近くに住みたい単身者の需要が生まれやすくなります。この二つの層は、通勤先も生活時間も異なります。
需要の源が一つに偏らないことは、空室リスクを分散するうえで大きな強みになります。
小田原市の人口動態と市場の底堅さ
小田原市の統計では、令和7年の転入は1日あたり20.1人、転出は18.0人でした。
転入が転出を上回っており、社会動態の面では人を呼び込めている状況です。また、令和7年4月1日時点の1世帯あたりの人員は2.2人です。
世帯の小規模化が進むなかで、単身向けの住まいへの需要は今後も一定の厚みが見込まれます。一方で、市の都市再生整備計画では、国立社会保障・人口問題研究所の推計として、令和22年までに約34,000人の人口減少が示されています。
市全体としては人口が減る前提で、エリアを選ぶ目がより重要になります。計画では、鉄道6路線18駅とバス網の利便性を生かし、駅周辺に都市機能と居住を集める方針が掲げられています。
人口が減る局面でも、ターミナル駅の徒歩圏は需要が集まりやすい場所といえます。
賃料相場と利回りの目安
弊社では、小田原駅周辺の単身向けの賃料を、1Kでおおむね5万円台後半から6万円台と見ています。
首都圏の中心部と比べて抑えられた水準で、入居者にとって家賃負担の軽さが魅力になります。周辺の賃貸住宅には、築年数の経った物件も多く含まれます。
オートロックや独立洗面台などを備えた新築であれば、相場の中でも上位の賃料設定を検討できます。土地の価格は、都心や横浜・川崎と比べて抑えやすい傾向にあります。
そのため、同じ予算でも、都市部より高めの利回りを目指しやすい点がこのエリアの特徴です。ただし、利回りは物件の価格や立地、間取りによって大きく変わります。
金利が上がる局面では、空室や修繕、借入金利を織り込んだ実質的な収支で、無理のない計画かを確かめることが大切です。
建築中の新築アパート「ベイルーム小田原アサンテ」のご紹介
物件名：ベイルーム小田原アサンテ
立地：神奈川県小田原市浜町2丁目
駅徒歩：JR東海道線・小田急小田原線ほか「小田原」駅 徒歩10分
本物件は、3階建て・1K×9戸の新築アパートで、現在建築を進めています。
9戸という規模は、管理の効率と、将来の売却のしやすさのバランスが取れた構成です。浜町2丁目を選んだのは、ターミナル駅まで歩ける距離にありながら、駅前の喧騒から離れた落ち着いた住環境を確保できるためです。
駅の直近より土地の取得コストを抑えやすく、利回りと賃貸需要のバランスが取れた立地と判断しました。敷地は角地で、日当たりや風通しを確保しやすい点も特長です。
入居者にとって暮らしやすさにつながり、建物の見え方の面でも有利に働きます。設備はベイルームシリーズの標準として、オートロックや宅配ボックス、独立洗面台、浴室乾燥機などを備えています。
築年数の古い物件が多い単身向け市場の中で、設備面の優位性が長期的な入居の安定につながります。現在の工事の様子は、現場進捗ブログにて随時更新しております。
ベイルーム小田原アサンテの建築進捗をご覧になりたい方はこちらから。
将来展望：中長期で見た小田原駅エリアの投資価値
小田原市は、2026年3月に「小田原駅周辺地区（第4期）」の都市再生整備計画を作成しました。
計画期間は令和8年度から令和12年度で、駅を中心とした約217ヘクタールが対象です。計画では、駅西口エリアの都市機能の強化や、東口と城周辺の拠点づくり、駅の東西をつなぐ都市基盤の整備が目標に掲げられています。
同じ計画書では、令和5年度の観光の入込客数が832万人と示されており、観光と暮らしの両面で人が集まる街です。足元では、首都圏への通勤需要と地域の雇用が賃貸需要を支えています。
そこに駅周辺のまちづくりという長期の取り組みが加わる点が、小田原駅エリアの魅力です。短期の値上がりを狙うのではなく、長期の安定運用を前提にした新築アパート投資に向いたエリアといえるでしょう。
計画の進み具合を見ながら、時間を味方につけて保有する姿勢が求められます。横濱コーポレーションでは、神奈川県内の各エリアの市場分析をもとに、土地の仕入れから建築、管理までを一貫して手がけています。
エリア選びや資金計画についてのご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
ページ作成日 2026-11-05
