過去の失敗から学んだ資産形成と賃貸管理の重要性【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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過去の失敗から学んだ資産形成と賃貸管理の重要性
代表コラム
代表取締役 菅沼 勇基
横濱コーポレーション株式会社
不動産投資の世界では、市場が好調なときほど、慎重な判断が必要になることがあります。
物件価格が上昇し、金融機関から融資を受けやすく、購入すれば利益が出るように見える。そうした環境では、投資家も事業者も、次の物件を購入することに意識が向きがちです。
しかし、金利が上昇し、融資条件が変わり、賃貸市場にも変化が生じると、これまで成立していた投資モデルが通用しなくなることがあります。
私は2012年に横濱コーポレーションを創業し、不動産市場の変化を現場で見てきました。また、過去には不動産業界全体を揺るがす融資環境の変化も身をもって経験しています。
そうした経験から、現在の不動産投資で大切なのは、目先の利益を追うことではなく、環境が変わっても事業を継続できる体制をつくることだと考えています。
今回は、金利上昇時代の不動産投資戦略と、私が経営を通じて学んだ資産形成の考え方についてお話しします。
不動産投資は、融資環境が変わることを前提に考える
不動産投資では、物件の収益性と同じくらい、融資条件が重要です。
金利が低い時期には、借入を活用することで、比較的少ない自己資金から大きな資産を保有できる場合があります。一方で、金利が上昇すると、毎月の返済負担が増え、手元に残るキャッシュフローが減少する可能性があります。
例えば、購入時には十分な収益が見込めると考えていた物件でも、借入金利の上昇や修繕費の増加によって、収支が想定より厳しくなることがあります。
ここで重要なのは、融資を受けられる金額と、無理なく返済できる金額は必ずしも同じではないということです。
金融機関が融資可能と判断したからといって、その物件が投資家にとって最適な投資先であるとは限りません。
私は、物件を購入する際には、金利が現在の水準から上昇した場合や、一定期間空室が発生した場合も想定し、収支に余裕があるかを確認するべきだと考えています。
不動産投資では、資産規模を拡大することも重要ですが、資金繰りを維持しながら長期的に保有できることが、より大切な土台になります。
過去の融資環境の変化から学んだこと
私が不動産事業を行ううえで、今も強く意識しているのが、過去に経験した融資環境の急激な変化です。
2018年ごろ、不動産投資向け融資をめぐる問題が相次ぎ、共同住宅への融資姿勢が厳しくなった時期がありました。それまで融資を受けられていた物件であっても、金融機関の方針が変わることで、資金調達が難しくなる。そうした状況を、私は事業者として経験しました。
その経験を通じて学んだのは、不動産事業は自社の努力だけではコントロールできない外部環境の影響を大きく受けるということです。
金利、金融機関の融資姿勢、物件価格、建築費、賃貸需要。これらの条件が変われば、事業計画も見直さなければなりません。
だからこそ、私は市場が好調なときでも、無理に物件を購入し続けることはしません。
✓ 仕入れ条件が合わなければ見送る。✓ 収益性が十分でなければ購入しない。✓ そして、将来の市場変化にも対応できるように、財務面の余裕を確保する。こうした判断は、短期的には成長のスピードを抑えることになるかもしれません。しかし、長期的に事業を継続するためには欠かせないものだと考えています。
不動産投資でも同じです。市場が上向いているときの成功体験だけに頼らず、環境が変わったときにどう対応するかを、購入前から考えておく必要があります。
新築アパートだけが、不動産投資の選択肢ではない
不動産投資を検討する際、新築アパートは建物の状態や設備を把握しやすく、購入後の修繕リスクを検討しやすいという利点があります。
一方で、物件価格や利回りによっては、中古アパートや一棟マンションのほうが投資目的に合うケースもあります。
中古物件の場合、築年数、建物の状態、修繕履歴、融資期間などを総合的に確認する必要がありますが、購入価格と賃料収入のバランスによっては、魅力的な投資機会となります。
私が物件を評価するときに重視するのは、新築か中古かという区分そのものではありません。
その物件が、現在の価格と融資条件で、どの程度の収益を生み出すのか。そして、将来にわたって保有する価値があるのかということです。
例えば、築年数が経過していても、賃貸需要が安定しており、適切な修繕計画を立てられる物件であれば、検討する価値があります。
反対に、新築であっても、購入価格が高すぎて十分なキャッシュフローを確保できないのであれば、慎重に判断するべきです。
投資家の目的もさまざまです。毎月のキャッシュフローを重視する方もいれば、長期的な資産形成や将来の売却を見据える方もいます。
大切なのは、物件の種類から考えるのではなく、自分が何を実現したいのかを明確にし、その目的に合った投資先を選ぶことです。
不動産投資で利益を守るには、購入後の管理まで考える
私が横濱コーポレーションの事業運営で重視しているのが、土地の仕入れから建築、販売、賃貸仲介、管理までを一貫して考えることです。
不動産投資では、物件を購入する段階で収益計画を立てます。しかし、実際の運営では、入居者募集や家賃設定、建物管理などによって、収益が変わります。
そのため、購入時の利回りだけでなく、購入後にどのように収益を維持していくかが重要です。
例えば、空室が発生した場合、家賃を下げれば入居者が決まりやすくなることもあります。しかし、家賃を下げすぎれば、長期的な収益に影響します。
反対に、周辺相場や入居者ニーズを正しく把握し、適切な募集条件を設定できれば、必要以上に家賃を下げずにむしろ家賃を上げて入居者を確保できる可能性があります。
また、建物の維持管理や修繕への対応が適切でなければ、入居者の満足度が低下し、退去や空室につながることもあります。
私は、賃貸管理を単なる物件の維持業務ではなく、オーナー様の収益を守るための重要な仕事だと考えています。
不動産投資の収益性を高めるには、購入時の条件を整えるだけでは不十分です。入居者に選ばれ続ける物件をつくり、その状態を維持することが欠かせません。
賃貸仲介と管理を一体で考えることの意味
不動産投資は、物件を販売して終わりではありません。購入後に入居者様が決まり、安定した賃貸経営を継続できるかどうかが、長期的な収益を左右します。
私たち横濱コーポレーションは、神奈川県内でアパマンショップ12店舗を自社運営しており、賃貸仲介の現場で得られる入居者様のニーズや地域ごとの賃貸市場の動向を、日々の業務を通じて把握できる体制を整えています。
こうした現場の情報は、物件づくりにも生かせる重要な資産です。入居者様に求められる設備や間取り、エリアごとの賃貸需要を把握することで、販売時の利回りだけでなく、購入後の入居付けや賃貸経営まで見据えた提案につなげることができます。
物件を建てて販売する側と、実際に入居者様を募集し、物件を管理する側。その両方の視点を持つことが、私たちの強みです。
販売して終わりではなく、購入後の賃貸経営まで見据えて投資家様を支える。賃貸仲介と管理の現場で得られる知見を物件づくりに還元し、長期的な資産形成に貢献していきたいと考えています。
長期的な資産形成に必要なのは、目先の利益よりも判断の積み重ね
不動産投資を取り巻く市場環境は、これからも変化していくでしょう。
金利はどう動くのか。物件価格や建築費、賃料はどう変わるのか。金融機関の融資姿勢はどうなるのか。
将来を正確に予測することは、誰にもできません。だからこそ私は、特定の市場予測に頼るのではなく、どのような環境の変化にも対応できるよう、土地の仕入れから建築、融資、賃貸管理まで、一つひとつの判断を丁寧に積み重ねることが重要だと考えています。
過去の経験から得た教訓を、現在の経営に生かす。そして、物件を購入してくださるオーナー様が、長期的に安定した収益を確保できるかという視点を忘れない。
それが、不動産事業を続けるうえでの私の基本姿勢です。
不動産投資で大切なのは、目先の利回りだけで判断するのではなく、ご自身の投資目的に合った物件を選び、適切に運営しながら、長期的に資産を育てていくことです。そうした基本を着実に積み重ねることが、堅実な資産形成につながると考えています。
金利上昇など、不動産投資を取り巻く環境が厳しい今だからこそ、土地の仕入れや建築コストを見直し、品質を維持しながら収益性を高める工夫が欠かせません。こうした取り組みを通じて、利回り7％を目指し、投資家様にとって価値ある物件を提供できるよう、挑戦を続けてまいります。
不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。保有物件の運営状況を定期的に振り返り、市場環境の変化に応じて投資方針を見直していくことも、長期的な資産形成には欠かせないと考えています。
この記事を書いた人代表取締役 菅沼 勇基1985年横浜市生まれ。横浜市立大学卒業後、不動産会社でオフィスビルの開発・運営、新事業の開発に携わる。27歳で独立し、横濱コーポレーション株式会社を設立。「今後の金利上昇に備えて、保有物件の運営方針を見直したい」
「将来を見据えて、資産の組み替えや今後の投資計画を検討したい」
そのようなお考えをお持ちの方は、ぜひ一度、横濱コーポレーションの個別相談をご活用ください。
これまでの賃貸経営の状況や今後の資産形成の方向性を伺いながら、お客様一人ひとりの状況に応じた不動産投資の考え方をご一緒に整理してまいります。
ページ作成日 2026-11-06
