『ベイルームアーバン海老名』/神奈川県海⽼名市国分北1丁⽬の新築アパートBayRoom（ベイルーム）建築事例 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

今回、海老名市国分北一丁目の地に竣工いたしました「ベイルームアーバン海老名」は、3階建て・全12世帯、専有面積23.01㎡～23.38㎡の1Kプランで構成された新築一棟投資用アパートです。

不動産投資におけるインカムゲインの安定と、将来的なキャピタルゲイン（売却益）の最大化を両立させるためには、一時的な表面利回りに惑わされず、「中長期的な空室リスクの低減」と「運営コストのコントロール」、そして不透明要素のない確実かつ明快な「出口戦略」が描ける商品を選定せねばなりません。特に近年の「海老名」エリアは、相鉄・東急直通線や相鉄・JR直通線の全面開業、駅周辺の巨大な再開発プロジェクトによって、神奈川県内でもトップクラスの人口流入と地価上昇を続ける超一等都市へと躍進を遂げました。資産の組み換えによる規模拡大、安定した1棟目からのポートフォリオ強化、あるいは確実な相続税対策を追求する富裕層投資家にとって、この成長市場でいかに高い投資効率と安全性を担保するかが成否の分かれ目となります。

本物件は、相鉄本線「海老名」駅徒歩6分という強力なリーシング力を確保しつつ、全12世帯のスケールメリットを活かした高効率な商品企画を行いました。この度、待望の「建物完成」を迎え、即時稼働・収益化が可能な状態となりました。完成した実物だからこそ確信できる「選ばれるアパート」の投資合理性を、客観的なデータをもとに分析します。

■ なぜ「海老名」なのか？ 将来価値が下がらない立地戦略
神奈川県内でも屈指の成長性とブランド力を誇る「海老名」において、本物件が選定した「海老名市国分北一丁目」というポジションには、市場の過熱を冷静に見極めた合理的なバリュー投資のロジックが存在します。

1.都心主要ターミナル・横浜への圧倒的な交通機動力
最寄りの相鉄本線「海老名」駅徒歩6分をはじめ、小田急線（徒歩10分）、JR相模線（徒歩11分）の3路線が利用可能な抜群の交通利便性を備えています。相鉄直通線の網羅により、「渋谷」「新宿」「目黒」「大手町」といった都心の主要ビジネス街や「横浜」駅へダイレクトかつ短時間でアプローチ可能。この優れた交通インフラは、広域に通勤する単身社会人から絶大な支持を集めています。

2.巨大商業インフラと周辺エリアを牽引する強固な雇用環境
駅周辺には「ららぽーと海老名」や「ビナウォーク」といった広大な商業施設が開業・集積し、県央随一の生活利便性を誇ります。さらに厚木市や座間市、綾瀬市に隣接する海老名市は、大手自動車関連企業や精密機器メーカーの研究開発（R&D）拠点、さらには広大な最先端物流センターが多数稼働する「職のハブ地帯」でもあります。ここには、所得水準の安定した現役世代の労働人口が厚く存在しています。

3.「職住近接」が生み出す単身者需要（実需）の底堅さ
これら広大な雇用先や商業・行政施設へ通勤する単身社会人にとって、駅徒歩6分でありながら落ち着いた住環境を保つ「海老名市国分北一丁目」は、生活利便性と居住快適性を同時に享受できる理想的なエリアです。「働く場所」と「住む場所」が密接に結びついているため、一時的なトレンドに左右されない堅固な実需が客観的なデータからも証明されています。

4.過熱する駅前を「あえて一歩引く」利回り最大化戦略
再開発投資が集中し、地価が極端に跳ね上がっている海老名駅直近の商業地域は、用地取得コストが高すぎてネット利回り（NOI）を著しく圧迫し、投資効率を低下させます。本物件は、駅徒歩6分という強力な客付け力を担保しながらも、駅前の喧騒から一歩離れた「国分北一丁目」のエリアに着目。この戦略的なポジショニングにより、土地取得コストを適切に抑制しながらも、圧倒的な駅近の価値を維持。投資家に対して「高い表面利回り」と「将来の売却時における優れた価格競争力（出口の引きやすさ）」を同時に提供する、極めてロジカルなバリュー投資を実現しています。

■ 出口戦略（売却）とコスト削減を見据えた仕様
本物件の商品企画は、新築時の客付けに留まるものではありません。10年、15年後のデッドクロスや売却時（出口戦略）から逆算し、長期的に資産価値を維持できるよう設計されています。

・23.01㎡～23.38㎡の1Kプランと12世帯のスケールメリット
単身者が求める十分な広さと居住性を備えた23.01㎡～23.38㎡の1Kプランを採用。全12世帯という一棟アパートとしての強固なボリュームを確保することで、1世帯あたりの退去が全体の収益に与えるインパクトを最小限（12分の1）に抑え、安定したキャッシュフローを維持します。また、将来の売却時に総賃料収入の厚みが評価され、金融機関から融資を引きやすい優良な投資対象となります。

・分譲マンション並みの設備スペックによる長期の競争力維持
共用部のオートロックや宅配BOX、敷地内ゴミボックスをはじめ、室内にはバストイレ別、独立洗面台、浴室乾燥機、温水洗浄便座、TVモニターホン、高速インターネットを完備。周辺に多数存在する築古アパートとの圧倒的な格差を生み出すことで、賃料下落を長期にわたってヘッジします。これは将来の売却時に、次の買い手（投資家）や融資対象の金融機関から「融資評価を引きやすい優良スペック」として高く評価される必須条件です。

・オーナーの利益（NOI）を守るランニングコスト削減策
キッチンに採用した「2口IHヒーター」は、木造一棟物件における最大の経営リスクである火災リスクを大幅に低減。それだけでなく、従来のガスコンロと比較して退去時のキッチン周りの原状回復費用（油汚れ清掃やクロスの張り替え費用）を劇的に削減します。独立洗面台やエアコンなど、耐久性と満足度の高い住宅設備を当初からフル装備にすることで、保有期間中の突発的な修繕コストや広告費（AD）の発生頻度を抑制し、オーナー様の長期的なキャッシュフローを強固に守ります。

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【居室内標準設備】
・バストイレ別
・室内洗濯機置場
・独立洗面台
・温水洗浄便座
・浴室乾燥機
・キッチン(2口IHヒーター)
・エアコン
・フローリング
・クローゼット
・シューズボックス
・TVモニターホン
・室内物干し
・ピクチャーレール

【共用部標準設備】
・メールボックス
・オートロック
・プロパンガス
・宅配BOX
・敷地内ゴミボックス

【備考】
・高速インターネット設備導入

暮らしやすさを追求した設備と、長期的な運用を見据えた設計。
ベイルームシリーズは、入居者満足度と賃貸経営の安定、その両立を目指したアパートです。
暮らす人の心地よさと、オーナー様の資産価値。
そのどちらも大切にした一棟を、ぜひ一緒に見つけていきましょう。
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