『ベイルーム矢部リエート』/神奈川県相模原市中央区矢部2丁目の新築アパートBayRoom（ベイルーム）建築事例 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

年収1000万円以上の高属性の会社員、医師、経営者、そして代々の資産を守る地主層の皆様にとって、現在の不動産投資環境は「インフレに伴う建築コスト高騰」や「増税」への緻密な対抗策が強く求められる局面です。
特に資産の規模拡大を目指す局面においては、金融機関の融資基準（LTVやDSCR）をクリアしつつ、将来必ず直面する「デッドクロス（減価償却費がローンの元金返済額を下回り、税負担が急増する現象）」をいかに回避するかが経営上の最大の課題となります。
また、地主層にとっては、貸家建付地評価減や小規模宅地等の特例を活用した「相続税の圧縮」も喫緊の課題です。

これらの課題に対する最適解となるのが、初期投資（土地取得コスト）を抑えつつ、高いキャッシュフローと減価償却効果を生み出し、最終的な売却（出口）まで見据えた戦略的な新築一棟投資です。

神奈川県相模原市中央区矢部2丁目に完成した木造3階建て収益マンション「ベイルーム矢部リエート（全12戸）」は、まさにこの富裕層の課題解決のために企画されました。
25㎡超のゆとりある1Kプランを12戸確保し、長期的な安定稼働を前提としたフルスペックの設備を搭載。本物件は無事に竣工を迎え、現在「完成」のフェーズにあります。

不動産投資において最も重要なのは、目に見える建物の新しさだけではなく、「その立地と設計がいかにして投資リスクをヘッジしているか」という見えない資産価値です。
本レポートでは、竣工を迎えた現場の一次情報を交え、本物件が高い実質利回りと出口価格の最大化をもたらすロジックを解説いたします。

なぜ「矢部」なのか？ 職住近接データから読み解く賃貸需要と立地戦略

不動産投資における最大のダウンサイドリスクである「空室」を構造的に排除するためには、マクロな人口動態とミクロな雇用・就学環境のクロス分析が不可欠です。
「相模原市中央区矢部」という立地には、過熱する都心部では得られない極めて高い投資効率（高イールドギャップ）を成立させる明確なロジックが存在します。

① 主要ターミナルへのアクセスと複数駅利用の機動力
本物件は、JR横浜線「矢部」駅徒歩8分という優れた駅近立地に位置しています。
JR横浜線は、リニア中央新幹線の新駅建設が進む「橋本」駅や、小田急線乗換駅の「町田」駅、さらには「八王子」駅や「横浜」駅といったメガターミナルへダイレクトにアクセスできる広域ネットワークを持っています。
さらに、隣駅の「淵野辺」駅（徒歩18分）や「相模原」駅（徒歩22分）も日常圏内であり、交通障害時等のリスクヘッジが可能なポジションです。

② 「学生×社会人」のハイブリッドな実需を生む背後環境
矢部・淵野辺エリアの最大の特徴は、強烈な「学住近接」と「職住近接」の需要が入り交じる点にあります。
周辺には青山学院大学（相模原キャンパス）、麻布大学、桜美林大学などの大型キャンパスが集積しており、毎年安定した学生の賃貸需要が発生します。
加えて、相模原駅周辺の行政機関（相模原市役所等）やJAXA（宇宙航空研究開発機構）相模原キャンパス、さらには周辺の工業拠点や医療機関に勤務する若手ビジネスパーソンの需要も極めて豊富です。
この「学生と社会人の二刀流」でターゲット層を捉えられることが、不況時でも稼働率が落ちない強力な源泉となります。

③ 高利回りを生み出すサバーバン・スモールエリア戦略
「町田」や「橋本」の中心駅直近は、地価が高騰しキャップレート（投資家が期待する収益率）が著しく低下しています。
あえてそこから数駅外した「矢部」の徒歩8分圏内にポジションを取ることで、土地取得コストを劇的に抑えながらも、上記のような旺盛な実需による適正賃料を確保できます。
この「あえて外す」立地選定こそが、高い実質利回りと融資のレバレッジ効果を最大化させる戦略的ポジショニングです。

長期保有と出口戦略（売却）を両立させる「低LCC（ライフサイクルコスト）」設計

投資家が新築アパートを長期保有する上で最も懸念すべきは、10〜15年後に訪れる「大規模修繕費」によるキャッシュフローの圧迫と、周辺競合との陳腐化による「賃料下落」です。
本物件は、一級建築士の視点から保有期間中のNOI（純営業利益）を最大化し、将来の出口戦略を見据えた「低LCC設計」を追求しています。

① 早期満室化と賃料下落を防ぐ圧倒的なスペック差
周辺の築古木造アパートの多くがセキュリティ面や水回り設備に弱点を抱える中、本物件は単身者が物件選びで最も重視する「オートロック」「宅配ボックス」「高速インターネット完備」を共用部に標準採用。
さらに居室内は「バストイレ別」「独立洗面台」「浴室乾燥機」「温水洗浄便座」といった分譲マンション同等のフルスペックを誇ります。
25.03㎡～25.33㎡というゆとりある1Kの間取りは、テレワークやオンライン授業などの現代のライフスタイルにも完全対応。これにより、周辺競合に対する明確な優位性を確立し、竣工と同時に早期の入居付けを可能にします。

② 退去費用（原状回復コスト）を抑制するディフェンシブな仕様
オーナー様のキャッシュフローを守る観点から見逃せないのが、「2口IHヒーター」の採用です。
火災リスクの低減はもちろん、ガスコンロ特有の油煙によるクロス（壁紙）の汚れを劇的に抑えるため、入居者退去時のクリーニング費用やクロス張替えといった原状回復コストを大幅に圧縮します。
また、大容量のクローゼットやシューズボックスなど、入居者の生活動線に配慮した設計は「長期入居」を促し、空室期間のロスと募集広告費（AD）の支出頻度を下げる効果があります。
経費率（Opex）を下げるこれらの工夫が、将来売却する際の「高稼働・高利回り物件」としての評価（キャピタルゲイン）に直結します。

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【居室内標準設備】
・バストイレ別
・室内洗濯機置場
・独立洗面台
・温水洗浄便座
・浴室乾燥機
・キッチン(2口IHヒーター)
・エアコン
・フローリング
・クローゼット
・シューズボックス
・TVモニターホン
・室内物干し
・ピクチャーレール

【共用部標準設備】
・メールボックス
・オートロック
・プロパンガス
・宅配BOX
・敷地内ゴミボックス

【備考】
・高速インターネット設備導入

暮らしやすさを追求した設備と、長期的な運用を見据えた設計。
ベイルームシリーズは、入居者満足度と賃貸経営の安定、その両立を目指したアパートです。
暮らす人の心地よさと、オーナー様の資産価値。
そのどちらも大切にした一棟を、ぜひ一緒に見つけていきましょう。
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