『ベイルーム小田急相模原』/相模原市南区相南四丁⽬の新築アパートBayRoom（ベイルーム）建築事例 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

年収1000万円以上の高属性な会社員、医師、経営者、そして代々の資産を守る地主層の皆様にとって、現在の不動産投資環境は「インフレに伴う建築コスト高騰」や「増税」への緻密な対抗策が強く求められる局面です。
特に資産の規模拡大を目指す局面においては、金融機関の厳格な融資基準（LTVやDSCR）をクリアしつつ、将来必ず直面する「デッドクロス（減価償却費がローンの元金返済額を下回り、税負担が急増する現象）」をいかに回避するかが経営上の最大の課題となります。
また、地主層にとっては、貸家建付地評価減や小規模宅地等の特例を活用した「相続税の圧縮」も喫緊の課題です。

これらの課題に対する最適解となるのが、初期投資（土地取得コスト）を抑えつつ、高いキャッシュフローと減価償却効果を生み出し、最終的な売却（出口）まで見据えた戦略的な新築一棟投資です。

神奈川県相模原市南区相南四丁目に完成した木造3階建て収益マンション「ベイルーム小田急相模原（全12戸）」は、まさにこの富裕層の課題解決のために企画されました。
21.02㎡～21.63㎡の空間効率に優れた1Kプランを12戸確保し、長期的な安定稼働を前提としたフルスペックの設備を搭載。

不動産投資において最も重要なのは、目に見える建物の新しさだけではなく、「その立地と設計がいかにして投資リスクをヘッジしているか」という見えない資産価値です。
本レポートでは、竣工を迎えた現場の一次情報を交え、本物件が高い実質利回りと出口価格の最大化をもたらすロジックをコンサルタントの視点から解説いたします。

●なぜ「小田急相模原」なのか？ 職住近接データから読み解く賃貸需要と立地戦略
不動産投資における最大のダウンサイドリスクである「空室」を構造的に排除するためには、マクロな人口動態とミクロな雇用・生活環境のクロス分析が不可欠です。
「相模原市南区相南」という立地には、過熱する都心部では得られない極めて高い投資効率（高イールドギャップ）を成立させる明確なロジックが存在します。

① 主要ターミナルへ直結する小田急線の交通利便性
本物件は、小田急小田原線「小田急相模原」駅徒歩4分という、賃貸市場において極めて強い需要を誇る「駅近立地」に位置しています。小田急相模原駅から主要ターミナルである「相模大野」駅へは1駅約2分、「町田」駅へも直通約5分でアプローチが可能。
「新宿」駅へも相模大野駅での快速急行乗り換え等により約40分で到達できるため、都心および神奈川主要エリアに通勤する単身ワーカーにとって非常に利便性の高いポジションです。
また、小田急江ノ島線「東林間」駅（徒歩21分）も利用可能な圏内に位置しています。

② 大型医療機関と駅前商業施設が支える安定した雇用・生活環境
小田急相模原駅周辺は、駅直結の複合商業施設（ラクアル・オダサガ、ペアナードオダサガ）をはじめとする賑やかな商店街が形成されており、単身者の生活利便性が極めて高く評価されています。
さらに、近隣には国立病院機構相模原病院や北里大学病院といった大型総合医療機関が集積しており、医師・看護師・医療技術者などの良質な単身ワーカーが恒常的に居住しています。
加えて、北里大学や相模女子大学などの大学キャンパスも近接しているため、医療従事者・社会人・学生が交錯する極めて底堅い賃貸実需が形成されています。

③ 土地取得コストを抑え高イールドギャップを実現する立地選定
地価が著しく高騰し、キャップレート（期待利回り）が圧縮されがちな「町田」や「相模大野」の駅直近をあえて避け、そこからわずか1〜2駅の「小田急相模原」駅徒歩4分にポジションを取るのが本物件の「サバーバン・スモールエリア戦略」です。
これにより、土地取得コストを大幅に抑制しながらも、ターミナル駅勢圏の旺盛な賃貸需要と適正な賃料水準を享受。
調達金利との差額であるイールドギャップを最大化させ、手堅い資産性と高利回りを両立させています。

●長期保有と出口戦略（売却）を両立させる「低LCC（ライフサイクルコスト）」設計
投資家が長期的な新築アパート経営で最も懸念すべきは、10〜15年後に訪れる「大規模修繕費」によるキャッシュフローの圧迫と、周辺競合との陳腐化による「賃料下落」です。
本物件は、一級建築士の視点から保有期間中のNOI（純営業利益）を最大化し、将来の出口戦略を見据えた「低LCC設計」を追求しています。

① 早期満室化と賃料下落を防ぐ圧倒的なスペック差
周辺に点在する築古木造アパートの多くがセキュリティ面や水回り設備に弱点を抱える中、本物件は単身者が物件選びで最も重視する「オートロック」「宅配ボックス」「高速インターネット完備」を共用部に標準採用しています。
さらに居室内は「バストイレ別」「独立洗面台」「浴室乾燥機」「温水洗浄便座」といった分譲マンション同等のフルスペックを誇ります。
空間効率を極限まで追求した21.02㎡～21.63㎡の1Kプランは、現代の単身者のライフスタイルに完全に適合し、周辺競合に対する明確な優位性（差別化）を確立。
竣工と同時に早期の入居付けを可能にします。

② 退去費用（原状回復コスト）を抑制するディフェンシブな仕様
オーナー様のキャッシュフローを守る観点から特筆すべきは、「2口IHヒーター」の採用です。
火災リスクの低減はもちろん、ガスコンロ特有の油煙によるクロス（壁紙）の汚れを劇的に抑えるため、入居者退去時のハウスクリーニング費用やクロス張替えといった原状回復コストを大幅に圧縮します。
また、大容量のクローゼットやシューズボックスなど、入居者の生活動線に配慮した設計は「長期入居」を促し、空室期間のロスと募集広告費（AD）の支出頻度を下げる効果があります。
経費率（Opex）を下げるこれらの工夫が、将来物件を売却する際の「高稼働・高利回り物件」としての評価（キャピタルゲイン）に直結します。

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【居室内標準設備】
・バストイレ別
・室内洗濯機置場
・独立洗面台
・温水洗浄便座
・浴室乾燥機
・キッチン(2口IHヒーター)
・エアコン
・フローリング
・クローゼット
・シューズボックス
・TVモニターホン
・室内物干し
・ピクチャーレール

【共用部標準設備】
・メールボックス
・オートロック
・プロパンガス
・宅配BOX
・敷地内ゴミボックス

【備考】
・高速インターネット設備導入

暮らしやすさを追求した設備と、長期的な運用を見据えた設計。
ベイルームシリーズは、入居者満足度と賃貸経営の安定、その両立を目指したアパートです。
暮らす人の心地よさと、オーナー様の資産価値。
そのどちらも大切にした一棟を、ぜひ一緒に見つけていきましょう。
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