『ベイルーム稲田堤』/川崎市多摩区菅⾺場1丁⽬の新築アパートBayRoom（ベイルーム）建築事例 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

年収1000万円以上の高属性な会社員、医師、経営者、そして代々の資産を守る地主層の皆様にとって、現在の不動産投資環境は「インフレに伴う建築コスト高騰」や「増税」への緻密な対抗策が強く求められる局面です。
特に資産の規模拡大を目指す局面においては、金融機関の厳格な融資基準（LTVやDSCR）をクリアしつつ、将来必ず直面する「デッドクロス（減価償却費がローンの元金返済額を下回り、税負担が急増する現象）」をいかに回避するかが経営上の最大の課題となります。
また、地主層にとっては、貸家建付地評価減や小規模宅地等の特例を活用した「相続税の圧縮」も喫緊の課題です。

これらの課題に対する最適解となるのが、初期投資（土地取得コスト）を抑えつつ、高いキャッシュフローと減価償却効果を生み出し、最終的な売却（出口）まで見据えた戦略的な新築一棟投資です。

神奈川県川崎市多摩区菅馬場1丁目に完成した木造3階建て収益マンション「ベイルーム稲田堤（全9戸）」は、まさにこの富裕層の課題解決のために企画されました。
1R（20.08㎡）×3戸、1K（20.30㎡～20.43㎡）×6戸という空間効率に優れたラインナップで全9戸を構成。
長期的な安定稼働を前提としたフルスペックの設備を搭載し、無事に竣工を迎えて「完成」のフェーズにあります。
全9戸というスケールは、万が一の空室発生時における収支への影響を最小限に留め、将来の出口戦略においても幅広い投資家層へ流動性高く売却できる手堅いボ volume（ボリューム）です。

不動産投資において最も重要なのは、目に見える建物の新しさだけではなく、「その立地と設計がいかにして投資リスクをヘッジしているか」という見えない資産価値です。

●なぜ「稲田堤」なのか？ 職住近接データから読み解く賃貸需要と立地戦略
不動産投資における最大のダウンサイドリスクである「空室」を構造的に排除するためには、マクロな人口動態とミクロな雇用・就学環境のクロス分析が不可欠です。
「川崎市多摩区菅馬場」という立地には、過熱する都心部では得られない極めて高い投資効率（高イールドギャップ）を成立させる明確なロジックが存在します。

① 「JR南武線」×「京王相模原線」のマルチアクセスによる抜群の交通利便性
本物件は、JR南武線「稲田堤」駅徒歩8分、さらに京王相模原線「京王稲田堤」駅へも徒歩13分でアプローチ可能なダブル駅利用のポジションに位置しています。
京王相模原線の利用により「新宿」駅へ直通約25分（急行利用時）で移動できるほか、JR南武線を利用すれば「立川」方面や、「登戸」「武蔵小杉」「川崎」といった神奈川の主要ビジネスエリアへダイレクトにアクセス可能です。
都心通勤者から県内主要拠点へ勤務するワーカーまで、幅広い単身者のニーズに応える交通網が整っています。

② 都心オフィス街と周辺大学・医療機関がもたらす豊富な賃貸需要
多摩区エリアは、新宿・渋谷などの都心主要ビジネス街への通勤圏内であることに加え、近隣に明治大学（生田キャンパス）、専修大学（生田キャンパス）、日本女子大学（西生田キャンパス）などの大型大学キャンパスが多数集積する国内屈指の文教エリアです。
さらに、聖マリアンナ医科大学病院などの大型医療機関も点在。
学生から若手ビジネスパーソン、医療従事者まで、単身需要の「源泉」が極めて多層的であり、景気変動の影響を受けにくい構造的な実需が確立されています。

③ 取得コストを抑え高イールドギャップを実現する「サバーバン・スモールエリア戦略」
「武蔵小杉」や「新宿直通の主要ターミナル駅」の直近は地価が高騰し、不動産投資におけるキャップレート（期待利回り）が圧縮されがちです。
あえて都心やターミナル駅へのアクセスが容易な「稲田堤」の徒歩8分圏内にポジションを取ることで、土地取得コストを劇的に抑制。
都心並みの旺盛な入居率と適正賃料を維持しながら、調達金利との差額であるイールドギャップを最大化させる戦略的ポジショニングを実現しています。

●長期保有と出口戦略（売却）を両立させる「低LCC（ライフサイクルコスト）」設計
投資家が長期的な新築アパート経営で最も懸念すべきは、10〜15年後に訪れる「大規模修繕費」によるキャッシュフローの圧迫と、周辺競合との陳腐化による「賃料下落」です。
本物件は、一級建築士の視点から保有期間中のNOI（純営業利益）を最大化し、将来の出口戦略を見据えた「低LCC設計」を追求しています。

① 早期満室化と賃料下落を防ぐ圧倒的なスペック差
周辺に点在する築古木造アパートの多くがセキュリティ面や水回り設備に弱点を抱える中、本物件は単身者が物件選びで最も重視する「オートロック」「宅配ボックス」「高速インターネット完備」を共用部に標準採用しています。
さらに居室内は「バストイレ別」「独立洗面台」「浴室乾燥機」「温水洗浄便座」といった分譲マンション同等のフルスペックを誇ります。
20㎡超のゆとりある1R・1Kプランは現代の単身者のライフスタイルに完全に適合し、周辺競合に対する圧倒的な差別化を確立。
竣工と同時に早期の満室稼働を可能にします。

② 退去費用（原状回復コスト）を抑制するディフェンシブな仕様
オーナー様のキャッシュフローを守る観点から特筆すべきは、「2口IHヒーター」の採用です。
火災リスクの低減はもちろん、ガスコンロ特有の油煙によるクロス（壁紙）の汚れを劇的に抑えるため、入居者退去時のハウスクリーニング費用やクロス張替えといった原状回復コストを大幅に圧縮します。
また、大容量のクローゼットやシューズボックスなど、入居者の生活動線に配慮した設計は「長期入居」を促し、空室期間のロスと募集広告費（AD）の支出頻度を下げる効果があります。
経費率（Opex）を下げるこれらの工夫が、将来物件を売却する際の「高稼働・高利回り物件」としての評価（キャピタルゲイン）に直結します。

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【居室内標準設備】
・バストイレ別
・室内洗濯機置場
・独立洗面台
・温水洗浄便座
・浴室乾燥機
・キッチン(2口IHヒーター)
・エアコン
・フローリング
・クローゼット
・シューズボックス
・TVモニターホン
・室内物干し
・ピクチャーレール

【共用部標準設備】
・メールボックス
・オートロック
・プロパンガス
・宅配BOX

【備考】
・高速インターネット設備導入

暮らしやすさを追求した設備と、長期的な運用を見据えた設計。
ベイルームシリーズは、入居者満足度と賃貸経営の安定、その両立を目指したアパートです。
暮らす人の心地よさと、オーナー様の資産価値。
そのどちらも大切にした一棟を、ぜひ一緒に見つけていきましょう。
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