『Felice相模原』/神奈川県相模原市中央区相模原6丁⽬の新築アパートBayRoom（ベイルーム）建築事例 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

神奈川県相模原市中央区相模原6丁目に完成した木造3階建て収益マンション「Felice相模原（全15戸）」。
全居室が南向き、かつ27.78～28.23㎡という単身向けとしては極めてゆとりある1Kプランを15戸というスケールメリットの効いた規模で構成し、長期的な安定稼働を前提としたフルスペックの設備を搭載。
本物件は無事に竣工を迎え、現在「完成」のフェーズにあります。

年収1000万円以上の高属性な会社員、医師、経営者、そして代々の資産を守る地主層の皆様にとって、現在の不動産投資環境は「インフレに伴う建築費高騰」や「税制改正」への緻密な対抗策が強く求められる局面です。
特に資産の規模拡大を目指す局面においては、金融機関の厳格な融資審査基準（LTVやDSCR）をクリアしつつ、将来必ず直面する「デッドクロス（減価償却費がローンの元金返済額を下回り、税負担が急増する現象）」をいかに回避するかが経営上の大きな課題となります。
また、地主層にとっては、貸家建付地評価減や小規模宅地等の特例を活用した「相続税の有効な圧縮」も重要なテーマです。

これらの課題に対する最適解となるのが、初期投資（土地取得コスト）を合理的に抑えつつ、高いキャッシュフローと十分な減価償却効果を生み出し、最終的な売却（出口）まで見据えた戦略的な新築一棟投資です。

不動産投資において最も重要なのは、目に見える建物の新しさだけではなく、「その立地と設計がいかにして投資リスクをヘッジし、将来の収益を最大化しているか」という見えない資産価値です。
本レポートでは、竣工を迎えた現場の一次情報を交え、本物件が高い実質利回りと出口価格の最大化をもたらすロジックをコンサルタントの視点から解説いたします。

■なぜ「相模原」なのか？ 職住近接データから読み解く賃貸需要と立地戦略
不動産投資における最大のダウンサイドリスクである「空室」を構造的に排除するためには、マクロな人口動態とミクロな雇用・生活環境のクロス分析が不可欠です。
「相模原市中央区相模原」という立地には、過熱する都心部では得られない極めて高い投資効率（高イールドギャップ）を成立させる明確なロジックが存在します。

① 主要拠点へ快適にアクセスできるJR横浜線の利便性と将来性
本物件は、JR横浜線「相模原」駅徒歩11分に位置しています。
相模原駅からは、リニア中央新幹線の新駅建設が進み将来的な資産価値上昇が期待される「橋本」駅へ直通約3分、小田急線との主要乗換駅である「町田」駅へ直通約11分でアクセス可能です。
さらに「八王子」駅や「横浜」駅へも乗り換えなしでアプローチできるため、広域に通勤・通学する単身ワーカーにとって非常に利便性の高いネットワークが構築されています。

② 行政中心地と先進産業・医療拠点がもたらす潤沢な雇用環境
相模原駅周辺は、相模原市役所や中央区役所などの公的機関が集中する相模原市の行政中心地です。
また、周辺にはJAXA（宇宙航空研究開発機構）相模原キャンパスをはじめとする研究開発施設や、内陸型の工業・物流拠点、大型総合医療機関が集積しています。
これらの施設で働く公務員、技術者、医療従事者などの可処分所得の高い良質な単身ワーカーが地域内に常時滞在しており、不況期にも崩れない極めて底堅い「職住近接」の賃貸実需を創出しています。

③ 土地取得コストを抑え高イールドギャップを実現する立地選定
地価が著しく高騰し、キャップレート（期待利回り）が圧縮されがちな「町田」や「橋本」の駅直近をあえて避け、主要ターミナルまで数分でアクセスできる「相模原」駅の徒歩11分圏内にポジションを取るのが本物件の「サバーバン・スモールエリア戦略」です。
これにより、土地取得コストを最適化しながらも、周辺の堅牢な賃貸需要と適正な賃料水準をそのまま享受。
調達金利との差額であるイールドギャップを最大化させ、15戸というスケールメリットを活かした高い収益性と手堅い資産性を両立させています。

■長期保有と出口戦略（売却）を両立させる「低LCC（ライフサイクルコスト）」設計
投資家が長期的な新築アパート経営で最も懸念すべきは、10〜15年後に訪れる「大規模修繕費」によるキャッシュフローの圧迫と、周辺競合との陳腐化による「賃料下落」です。
本物件は、一級建築士の視点から保有期間中のNOI（純営業利益）を最大化し、将来の出口戦略を見据えた「低LCC設計」を追求しています。

① 早期満室化と賃料下落を防ぐ圧倒的なスペックと空間設計
周辺に点在する築古木造アパートの多くが広さや設備に弱点を抱える中、本物件は全居室が「南向き」かつ「27.78～28.23㎡」という、単身向けとしては規格外の広さと良好な採光条件を確保しています。
共用部には「オートロック」「宅配ボックス」「高速インターネット完備」、居室内には「バストイレ別」「独立洗面台」「浴室乾燥機」「温水洗浄便座」といった分譲マンション同等のフルスペックを標準採用。
テレワークや快適な住環境を求める現代の単身者のニーズに完全に適合し、周辺競合に対する明確な優位性（差別化）を確立。

② 退去費用（原状回復コスト）を抑制するディフェンシブな仕様
オーナー様のキャッシュフローを守る観点から特筆すべきは、「2口IHヒーター」の採用です。
火災リスクの低減はもちろん、ガスコンロ特有の油煙によるクロス（壁紙）の汚れを劇的に抑えるため、入居者退去時のハウスクリーニング費用やクロス張替えといった原状回復コストを大幅に圧縮します。
また、大容量のクローゼット(一部の住戸には、単身向けアパートでは希少な「ウォークインクローゼット（WIC）」を採用)やシューズボックスなど、入居者の生活動線に配慮した設計は「長期入居」を促し、空室期間のロスと募集広告費（AD）の支出頻度を下げる効果があります。
経費率（Opex）を下げるこれらの工夫が、将来物件を売却する際の「高稼働・高利回り物件」としての評価（キャピタルゲイン）に直結します。

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【居室内標準設備】
・バストイレ別
・室内洗濯機置場
・独立洗面台
・温水洗浄便座
・浴室乾燥機
・キッチン(2口IHヒーター)
・エアコン
・フローリング
・クローゼット
・シューズボックス
・TVモニターホン
・室内物干し
・ピクチャーレール

【共用部標準設備】
・メールボックス
・オートロック
・プロパンガス
・宅配BOX

【備考】
・高速インターネット設備導入

暮らしやすさを追求した設備と、長期的な運用を見据えた設計。
ベイルームシリーズは、入居者満足度と賃貸経営の安定、その両立を目指したアパートです。
暮らす人の心地よさと、オーナー様の資産価値。
そのどちらも大切にした一棟を、ぜひ一緒に見つけていきましょう。
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