『ベイルーム相模大塚』/神奈川県海⽼名市東柏ヶ⾕6丁⽬の新築アパートBayRoom（ベイルーム）建築事例 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

神奈川県海老名市東柏ヶ谷6丁に完成した木造3階建て収益マンション「ベイルーム相模大塚」。
採光に優れた南向きの敷地特性を活かし、20.04～21.34㎡の空間効率に優れた1Kプランを9戸という手堅いスケールで構成。
長期的な安定稼働を前提としたフルスペックの設備を搭載し、本物件は無事に竣工を迎え、現在「完成」のフェーズにあります。

年収1000万円以上の高属性な会社員、医師、経営者、そして代々の資産を守る地主層の皆様にとって、現在の不動産投資環境は「インフレに伴う建築費高騰」や「税制改正」への緻密な対抗策が強く求められる局面です。
特に資産の規模拡大を目指す局面においては、金融機関の厳格な融資審査基準（LTVやDSCR）をクリアしつつ、将来必ず直面する「デッドクロス（減価償却費がローンの元金返済額を下回り、税負担が急増する現象）」をいかに回避するかが経営上の大きな課題となります。
また、地主層にとっては、貸家建付地評価減や小規模宅地等の特例を活用した「相続税の有効な圧縮」も重要なテーマです。

これらの課題に対する最適解となるのが、初期投資（土地取得コスト）を合理的に抑えつつ、高いキャッシュフローと十分な減価償却効果を生み出し、最終的な売却（出口）まで見据えた戦略的な新築一棟投資です。
不動産投資において最も重要なのは、目に見える建物の新しさだけではなく、「その立地と設計がいかにして投資リスクをヘッジし、将来の収益を最大化しているか」という見えない資産価値です。
本レポートでは、竣工を迎えた現場の一次情報を交え、本物件が高い実質利回りと出口価格の最大化をもたらすロジックをコンサルタントの視点から解説いたします。

■なぜ「相模大塚」なのか？ 職住近接データから読み解く賃貸需要と立地戦略
不動産投資における最大のダウンサイドリスクである「空室」を構造的に排除するためには、マクロな人口動態とミクロな雇用・生活環境のクロス分析が不可欠です。
「海老名市東柏ヶ谷（相模大塚・さがみ野エリア）」という立地には、過熱する都心部や大型ターミナル駅では得られない極めて高い投資効率（高イールドギャップ）を成立させる明確なロジックが存在します。

① 都心・横浜へダイレクト接続する相鉄線の交通革命
本物件は、相鉄本線「相模大塚」駅徒歩7分、さらに隣駅の「さがみ野」駅へも徒歩9分でアクセス可能な交通利便性に優れたポジションに位置しています。
相鉄本線は「相鉄・JR直通線」および「相鉄・東急直通線」の開業により交通利便性が飛躍的に向上しました。
「横浜」駅へのスピーディなアクセスはもちろん、「渋谷」「新宿」「目黒」といった都心主要ビジネスエリアへもスムーズに移動可能です。
広域に通勤する単身ワーカーにとって、非常に機動力が高く魅力的な交通ネットワークが整っています。

② 近隣の産業集積と商業インフラがもたらす「職住近接」の強固な実需
海老名市から大和市、綾瀬市にかけてのエリアは、大規模な内陸型工業団地や先進的な物流ロジスティクス拠点が多数集積する一大産業ゾーンです。
さらに、厚木基地周辺の関連雇用や、「海老名」駅周辺の大型商業集積地で働くワーカーなど、地域内に極めて豊富な労働人口を抱えています。
この産業・商業が融合した巨大な雇用環境が、地域内に安定した「職住近接」を求める可処分所得の高い単身者の賃貸実需を恒常的に創出しています。

③ 高イールドギャップを最大化する「サバーバン・スモールエリア戦略」
地価が著しく高騰し、キャップレート（期待利回り）が圧縮されがちな「海老名」駅直近の中心地をあえて避け、そこからわずか数駅の閑静な住宅街「相模大塚」「さがみ野」エリアにポジショニングを取るのが本物件の不動産投資戦略です。
大型ターミナル駅の広域経済圏の恩恵と膨大な賃貸需要を享受しながらも、土地取得コスト（坪単価）を大幅に抑制。
調達金利と還元利回りの差額（イールドギャップ）を広く確保し、手堅い資産性と高利回りを両立させています。

■長期保有と出口戦略（売却）を両立させる「低LCC（ライフサイクルコスト）」設計
投資家が長期的な新築アパート経営で最も懸念すべきは、10〜15年後に訪れる「大規模修繕費」によるキャッシュフローの圧迫と、周辺競合との陳腐化による「賃料下落」です。
本物件は、一級建築士の視点から保有期間中のNOI（純営業利益）を最大化し、将来の出口戦略を見据えた「低LCC設計」を追求しています。

① 早期満室化と賃料下落を防ぐ圧倒的なスペック差
周辺に点在する築古木造アパートの多くがセキュリティ面や水回り設備に弱点を抱える中、本物件は単身者が物件選びで最も重視する「オートロック」「宅配ボックス」「高速インターネット完備」を共用部に標準採用しています。
さらに居室内は「バストイレ別」「独立洗面台」「浴室乾燥機」「温水洗浄便座」といった分譲マンション同等のフルスペックを誇ります。
20.04～21.34㎡の空間効率を高め、南向きの明るい採光を確保した1Kプランは、家具配置が容易なレイアウトを採用しており、周辺の競合アパートに対する明確な差別化を確立。竣工と同時に早期の満室稼働を可能にします。

② 退去費用（原状回復コスト）を抑制するディフェンシブな仕様
オーナー様のキャッシュフローを守る観点から特筆すべきは、「2口IHヒーター」の採用です。
火災リスクの低減はもちろん、ガスコンロ特有の油煙によるクロス（壁紙）の汚れを劇的に抑えるため、入居者退去時のハウスクリーニング費用やクロス張替えといった原状回復コストを大幅に圧縮します。
また、耐久性の高い床材や壁材の選定、大容量のクローゼット・シューズボックス配置など、入居者の長期定着（低退去率）を促す設計思想を貫いています。
運営経費率（Opex）を下げるこれらの工夫が、将来物件を売却する際の「高稼働・高NOI物件」としての高い評価（キャピタルゲイン）に直結します。

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【居室内標準設備】
・バストイレ別
・室内洗濯機置場
・独立洗面台
・温水洗浄便座
・浴室乾燥機
・キッチン(2口IHヒーター)
・エアコン
・フローリング
・クローゼット
・シューズボックス
・TVモニターホン
・室内物干し
・ピクチャーレール

【共用部標準設備】
・メールボックス
・オートロック
・プロパンガス
・宅配BOX

【備考】
・高速インターネット設備導入

暮らしやすさを追求した設備と、長期的な運用を見据えた設計。
ベイルームシリーズは、入居者満足度と賃貸経営の安定、その両立を目指したアパートです。
暮らす人の心地よさと、オーナー様の資産価値。
そのどちらも大切にした一棟を、ぜひ一緒に見つけていきましょう。
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