【ベイルーム相模大塚】の完成レポート：相模大塚エリアにおける新築一棟アパート投資の資産価値と出口戦略【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

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【ベイルーム相模大塚】の完成レポート：相模大塚エリアにおける新築一棟アパート投資の資産価値と出口戦略

売買営業部現場管理相鉄本線

【ベイルーム相模大塚】の完成レポート：相模大塚エリアにおける新築一棟アパート投資の資産価値と出口戦略

神奈川県海老名市東柏ヶ谷6丁に完成した木造3階建て収益マンション「ベイルーム相模大塚」。
採光に優れた南向きの敷地特性を活かし、20.04～21.34㎡の空間効率に優れた1Kプランを9戸という手堅いスケールで構成。
長期的な安定稼働を前提としたフルスペックの設備を搭載し、本物件は無事に竣工を迎え、現在「完成」のフェーズにあります。

年収1000万円以上の高属性な会社員、医師、経営者、そして代々の資産を守る地主層の皆様にとって、現在の不動産投資環境は「インフレに伴う建築費高騰」や「税制改正」への緻密な対抗策が強く求められる局面です。
特に資産の規模拡大を目指す局面においては、金融機関の厳格な融資審査基準（LTVやDSCR）をクリアしつつ、将来必ず直面する「デッドクロス（減価償却費がローンの元金返済額を下回り、税負担が急増する現象）」をいかに回避するかが経営上の大きな課題となります。
また、地主層にとっては、貸家建付地評価減や小規模宅地等の特例を活用した「相続税の有効な圧縮」も重要なテーマです。

これらの課題に対する最適解となるのが、初期投資（土地取得コスト）を合理的に抑えつつ、高いキャッシュフローと十分な減価償却効果を生み出し、最終的な売却（出口）まで見据えた戦略的な新築一棟投資です。
不動産投資において最も重要なのは、目に見える建物の新しさだけではなく、「その立地と設計がいかにして投資リスクをヘッジし、将来の収益を最大化しているか」という見えない資産価値です。
本レポートでは、竣工を迎えた現場の一次情報を交え、本物件が高い実質利回りと出口価格の最大化をもたらすロジックをコンサルタントの視点から解説いたします。

なぜ「相模大塚」なのか？職住近接データから読み解く賃貸需要と立地戦略

不動産投資における最大のダウンサイドリスクである「空室」を構造的に排除するためには、マクロな人口動態とミクロな雇用・生活環境のクロス分析が不可欠です。
「海老名市東柏ヶ谷（相模大塚・さがみ野エリア）」という立地には、過熱する都心部や大型ターミナル駅では得られない極めて高い投資効率（高イールドギャップ）を成立させる明確なロジックが存在します。

① 都心・横浜へダイレクト接続する相鉄線の交通革命
本物件は、相鉄本線「相模大塚」駅徒歩7分、さらに隣駅の「さがみ野」駅へも徒歩9分でアクセス可能な交通利便性に優れたポジションに位置しています。
相鉄本線は「相鉄・JR直通線」および「相鉄・東急直通線」の開業により交通利便性が飛躍的に向上しました。
「横浜」駅へのスピーディなアクセスはもちろん、「渋谷」「新宿」「目黒」といった都心主要ビジネスエリアへもスムーズに移動可能です。
広域に通勤する単身ワーカーにとって、非常に機動力が高く魅力的な交通ネットワークが整っています。

② 近隣の産業集積と商業インフラがもたらす「職住近接」の強固な実需
海老名市から大和市、綾瀬市にかけてのエリアは、大規模な内陸型工業団地や先進的な物流ロジスティクス拠点が多数集積する一大産業ゾーンです。
さらに、厚木基地周辺の関連雇用や、「海老名」駅周辺の大型商業集積地で働くワーカーなど、地域内に極めて豊富な労働人口を抱えています。
この産業・商業が融合した巨大な雇用環境が、地域内に安定した「職住近接」を求める可処分所得の高い単身者の賃貸実需を恒常的に創出しています。

③ 高イールドギャップを最大化する「サバーバン・スモールエリア戦略」
地価が著しく高騰し、キャップレート（期待利回り）が圧縮されがちな「海老名」駅直近の中心地をあえて避け、そこからわずか数駅の閑静な住宅街「相模大塚」「さがみ野」エリアにポジショニングを取るのが本物件の不動産投資戦略です。
大型ターミナル駅の広域経済圏の恩恵と膨大な賃貸需要を享受しながらも、土地取得コスト（坪単価）を大幅に抑制。
調達金利と還元利回りの差額（イールドギャップ）を広く確保し、手堅い資産性と高利回りを両立させています。

長期保有と出口戦略（売却）を両立させる「低LCC（ライフサイクルコスト）」設計

投資家が長期的な新築アパート経営で最も懸念すべきは、10〜15年後に訪れる「大規模修繕費」によるキャッシュフローの圧迫と、周辺競合との陳腐化による「賃料下落」です。
本物件は、一級建築士の視点から保有期間中のNOI（純営業利益）を最大化し、将来の出口戦略を見据えた「低LCC設計」を追求しています。

① 早期満室化と賃料下落を防ぐ圧倒的なスペック差
周辺に点在する築古木造アパートの多くがセキュリティ面や水回り設備に弱点を抱える中、本物件は単身者が物件選びで最も重視する「オートロック」「宅配ボックス」「高速インターネット完備」を共用部に標準採用しています。
さらに居室内は「バストイレ別」「独立洗面台」「浴室乾燥機」「温水洗浄便座」といった分譲マンション同等のフルスペックを誇ります。
20.04～21.34㎡の空間効率を高め、南向きの明るい採光を確保した1Kプランは、家具配置が容易なレイアウトを採用しており、周辺の競合アパートに対する明確な差別化を確立。竣工と同時に早期の満室稼働を可能にします。

② 退去費用（原状回復コスト）を抑制するディフェンシブな仕様
オーナー様のキャッシュフローを守る観点から特筆すべきは、「2口IHヒーター」の採用です。
火災リスクの低減はもちろん、ガスコンロ特有の油煙によるクロス（壁紙）の汚れを劇的に抑えるため、入居者退去時のハウスクリーニング費用やクロス張替えといった原状回復コストを大幅に圧縮します。
また、耐久性の高い床材や壁材の選定、大容量のクローゼット・シューズボックス配置など、入居者の長期定着（低退去率）を促す設計思想を貫いています。
運営経費率（Opex）を下げるこれらの工夫が、将来物件を売却する際の「高稼働・高NOI物件」としての高い評価（キャピタルゲイン）に直結します。

【完成】

現場より「ベイルーム相模大塚」の無事竣工（完成）の報告が届きました。

建設用の足場や養生シートが完全に取り払われ、洗練された外観デザインと共用部が一体となった木造3階建て収益マンションがその全貌を現しています。
全9戸というスケールは、万が一の退去時における空室率へのインパクトを抑えやすく、一棟目からの投資や相続対策としても極めて流動性が高い（売却しやすい）手堅いボリュームです。
完成を迎えた本現場において、プロの建築士・コンサルタントの視点から評価すべきは、表面的な美しさ以上に「建物が完成したことで見えなくなった不可視部分の品質管理の結実」です。

今回のブログでは、完成写真とともに、
◆ 相鉄本線「相模大塚」駅徒歩7分（さがみ野駅徒歩9分）の都心・横浜直通アクセスと、周辺産業ゾーンがもたらす強固な賃貸実需
◆ 街並みに洗練をもたらす外観デザインと、低LCC（将来の修繕費抑制）を支える高い建物品質
◆ 全室南向きの良好な採光と、分譲仕様のフルスペック設備が実現する圧倒的な商品力
など、本物件ならではの魅力をご紹介いたします。
完成した建物だからこそ伝わる空間の質感や設計思想を、ぜひ写真とあわせてご覧ください。

→「ベイルーム相模大塚」のギャラリーページはこちら

外観・共用部：木造アパートの概念を覆すセキュリティと高い生活利便性

一般的な木造アパートでは省略されがちな共用部設備において、ベイルームシリーズは分譲マンションと同等のスペックを標準採用し、周辺物件に対する圧倒的な構造的差別化を実現しています。

♦オートロックシステムの標準装備
単身者（特に女性や若手ビジネスパーソン）が最重視する「防犯性」を確保し、物件選択時の決定打とします。

♦宅配ボックス＆敷地内専用ゴミボックス
不在時の荷物受け取りにも対応。
利便性を高めることで内見時の印象を劇的に向上させます。

これらの設備投資により、周辺の中古・標準的木造アパートとの客付け競合を回避し、高い稼働率と適正賃料の維持（賃料下落防止）を長期にわたり可能にします。

居室・動線設計：空間効率の追求と長期入居を促す収納計画

一級建築士の視点からミリ単位で調整された間取り設計により、限られた専有面積の中でも家具配置が容易な素直な居室空間と、ストレスのない生活動線を創出しています。
住み心地の良さは入居期間の長期化に直結し、また退去頻度が下がることで、募集広告費（AD）の支出や空室期間による賃料ロスを構造的に低減させます。

♦ 大容量の収納計画（クローゼット・シューズボックス）
単身者の居住満足度に直結する収納量を徹底して確保。
デッドスペースを排除し、居室内の実効面積を広く感じさせる設計を行っています。
荷物の多い入居者層のニーズを強力に囲い込み、周辺の競合物件に対する圧倒的な差別化を図ることで、長期入居の促進と空室リスクの低減を実現します。



水回り設備：入居者ニーズの充足と原状回復コスト（Opex）の抑制

水回り設備は、入居者の獲得力（リーシング力）を高めると同時に、オーナー様の運用経費（Opex）を直接左右する戦略的な部位です。

♦2口IHヒーター付システムキッチン
調理の利便性を高めつつ、ガスコンロ特有の油煙による壁面の黄ばみや焦げ付きを最小限に抑えます。
退去時のクロス張り替え費やクリーニング費用を大幅に圧縮し、純営業利益（NOI）の向上に寄与します。



♦高機能な浴室・洗面設備
ランドリーパイプやタオル掛け、伸縮式シャワーヘッド付き独立洗面台を採用。
洗髪や清掃の利便性を高め、室内を清潔に保ちやすくすることで、水ハネやカビによる経年劣化リスクを軽減します。

♦デッドスペースの立体活用
トイレ上部や洗面台周りに高密度な収納を配置し、日用品をすっきり収められる居住性を追求しています。

その他設備・意匠性：競合優位性を維持するディフェンシブデザイン

日々の暮らしの快適性を支える細部の設備とデザイン性が、競合物件との差別化を定着させます。

♦快適・防犯設備
TVモニター付きインターホン、室内物干し、浴室乾燥機、ピクチャーレールを標準装備。
天候に左右されない洗濯動線や防犯性の高さを訴求し、早期満室化を後押しします。

ベイルームシリーズは、単なる表面的な設備の充実にとどまらず、「入居者の長期定着による収入の安定（インカムゲインの最大化）」と「修繕費・原状回復費の抑制によるランニングコストの低減（LCCの最小化）」を両立させる設計思想で企画されています。

暮らす人の快適性とオーナー様の資産価値向上、その両足を強固に固めた新築一棟アパート経営のご提案を行っております。
詳細な収支シミュレーションや未公開物件情報については、お気軽にお問い合わせください。

【上棟】施工進捗レポート

お久しぶりです！
工事現場から、最新の進捗状況をお届けします♪

職人さんたちの手によって、頑丈な基礎の上に柱や梁が次々と組み上がっていく「上棟（棟上げ）」が、ついに始まりました！立体的な木組みが立ち上がる様子は、とにかく大迫力です。

この段階で構造をミリ単位でしっかりと作り込むことこそが、数十年先もびくともしないタフな建物を作り、将来のメンテナンス費用を賢く抑える秘訣になります。

柱が立ったことで、「ここにクローゼットがきて、こう動くんだな」というお部屋のイメージがリアルに体感できるようになりました！この「住む人の毎日を徹底的に考え抜いた空間設計」があるからこそ、竣工後にライバル物件に大きな差をつけ、高い入居率をキープできるわけです。

ここからは外壁や内装の工事へと移り、一気にアパートらしいオシャレな姿へ変わっていきます。
次回の現場レポも、ぜひワクワクしながら待っていてくださいね！

【基礎】施工進捗レポート

こんにちは🌸

現場ではいよいよ基礎工事がスタートしました！
これまで更地だった土地に、少しずつ建物の土台となる部分が形になり始めています。

建物工事というと、上棟後の外観や内装に目が向きがちですが、
実はこの“基礎工事”こそ、建物をしっかり支えるためのとても重要な工程です💪
現在は、建物を支える基礎部分の工事を進めており、ここから徐々に建物の輪郭も見えてくる予定です！
これから現場がどんどん変化していきますので、ぜひ完成までの過程も楽しみにしていてください💙

今後も工事の進捗を随時お届けしてまいります！

【更地】施工進捗レポート

こんにちは🌞
早速ですが、「ベイルーム相模大塚」の進捗状況をご報告いたします。

これまで駐車場として利用されていた土地のコンクリートがすべて撤去され、
現在は土が見える“まっさらな状態”になりました！

いよいよここから建築に向けた本格的なスタートです🏃💨
まずは地盤調査を行い、必要な手続きを進めたうえで基礎工事へと進んでいきます！

これから少しずつ建物の形が見えてくる予定ですので、
現場の変化もぜひ楽しみにしていてください💙

今後も工事の進捗を随時お届けしてまいります！



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2026年1月　現況

見通しの良い、すっきりとした敷地が広がっており、ここからどのように建物が立ち上がっていくのか、
想像するだけでワクワクしてきますね😊🎶

これから工事が進むにつれて、少しずつ景色が変わり、建物のカタチが見えてくる予定です🏠💭
その一つひとつの変化を、ぜひ皆さまと一緒に追いかけていければと思います✨

進捗があり次第、こちらのブログで随時ご報告していきますので、
次回の更新もどうぞお楽しみに🌱🌞

　

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ページ作成日　2026-09-11