2027年相続税改正で新築アパート投資はどう変わる？節税から「事業として成立する賃貸経営」へ【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

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• 2027年相続税改正で新築アパート投資はどう変わる？節税から「事業として成立する賃貸経営」へ

  横濱コーポレーションのスタッフブログをご覧いただき、ありがとうございます。

  今回は、2026年度税制改正で示された「貸付用不動産の相続税評価見直し」と、金利・融資規制の動きについて、プロの目線で整理します。

  「新築アパートは相続税対策になる」という話を耳にした方も多いと思いますが、その前提が2027年から変わります。何が変わり、何が変わらないのかを正しく知ることが、これからの物件選びの出発点になります。

  制度改正の話に入る前に、当社で実際にアパート経営をされているオーナー様の声もぜひご参考ください。

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  目次

  1. 2027年から相続税の何が変わるのか？

  2. 「5年ルール」とはどんな仕組みか？

  3. 金利上昇のなかで融資環境はどう変わっているか？

  4. 融資・管理の規制強化は何を意味するのか？

  5. これから新築アパート投資を検討する人はどう考えればよいか？

  6. よくある質問

  1. 2027年から相続税の何が変わるのか？

  2026年度税制改正で、賃貸アパートなど「貸付用不動産」の相続税評価方法が見直されることになりました。適用は2027年1月1日以後の相続・贈与からです。

  これまでは、路線価をベースにした評価額と実勢価格（時価）との差が大きく、その差額が「評価圧縮」という節税効果として使われてきました。今回の改正では、一定の条件に当てはまる貸付用不動産について、相続時の「通常の取引価額」に近い金額、具体的には時価の80%相当額で評価することになります。評価額と時価の差が縮まる分、これまでのような大幅な評価圧縮は期待しにくくなります。

  制度の狙いは、不動産投資を「評価を下げるための節税商品」から「実際に収益を生む賃貸経営」へ引き戻すことにあると読み取れます。

  2. 「5年ルール」とはどんな仕組みか？

  今回の改正の対象になるのは、被相続人が「相続開始前5年以内に、対価を伴う取引で取得または新築した」貸付用不動産です。相続が起きる直前に慌てて物件を購入・建築するような、節税目的が色濃い取引を狙い撃ちした仕組みといえます。

  経過措置の対象になるケース

  施行日より5年以上前から所有している土地に建てた建物などは、経過措置の対象外になります。つまり、早い段階から計画的に賃貸経営を始めているオーナー様にとっては、これまでの評価の考え方が大きく崩れるわけではありません。

  「相続の直前に慌てて動く」のではなく、「早めに始めて長く運用する」ことの重要性が、この改正によってより明確になったといえます。

  3. 金利上昇のなかで融資環境はどう変わっているか？

  相続税制度と並行して、金利の環境にも変化が出ています。日本銀行は2026年6月に政策金利を0.75%から1.00%へ引き上げました。これは約31年ぶりの高い水準です。

  住宅ローン・アパートローンへの影響

  この影響で、住宅ローン・アパートローンともに金利は上昇局面に入っています。フラット35や大手銀行の10年固定金利は過去最高水準を更新し、変動金利も一部の金融機関で引き上げが始まっています。アパートローンについても、変動金利は年1%台後半から3%台が中心となり、フルローンを組むハードルは以前より高くなりました。

  金利が上昇する局面では、想定家賃や空室率を保守的に見積もった上で、返済比率に余裕を持たせた資金計画を立てることが、これまで以上に重要になります。

  4. 融資・管理の規制強化は何を意味するのか？

  金融庁は2026年2月、融資限度額を明確に定めていない地方銀行に対し、不動産業向け融資の増加に懸念を示す指摘を行いました。地銀の企業向け融資のなかで、地元エリア外への融資（越境融資）の比率が高まっていたことが背景にあります。

  また、賃貸住宅管理業法（サブリース新法）についても運用の見直しが行われ、2026年6月から、マスターリース契約の賃料など重要な条件を変更する際の説明義務がより明確になりました。

  いずれも、オーナー・借入者を保護し、無理な融資や不透明な契約条件を防ぐ方向の規制強化です。裏を返せば、金融機関・管理会社を選ぶ際に、条件の説明が丁寧で透明性の高いパートナーを選ぶことの重要性が増しているとも言えます。

  5. これから新築アパート投資を検討する人はどう考えればよいか？

  相続税評価の見直し、金利の上昇、融資・管理の規制強化。三つの動きに共通しているのは、「制度や低金利を前提にした節税・利回り狙い」から、「賃貸経営そのものの健全性」に軸足を移すべきだというメッセージです。

  • 家賃が取れて空室が出にくい立地を選ぶこと
  • 金利上昇を織り込んだ保守的な収支計画を立てること
  • 融資条件や管理契約の内容をきちんと説明してくれるパートナーを選ぶこと

  なお、本記事で紹介した金利・利回り等の数値は、将来の家賃や資産価値を保証するものではありません。あくまで現時点の制度・市場環境を踏まえた検討材料としてご覧ください。

  横濱コーポレーションでは、こうした制度・市場の変化を踏まえた新築アパート投資のご相談を承っております。お気軽にお問い合わせください。

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  よくある質問

  Q相続税評価の見直しは、すでに所有しているアパートにも影響しますか？

  A施行日（2027年1月1日）より5年以上前から所有している土地に建てた建物などは、経過措置により対象外となる見込みです。個別の状況は税理士等の専門家にご確認ください。

  Q新築アパートは相続税対策として、もう使えなくなるのですか？

  A評価圧縮の効果は縮小しますが、賃貸経営自体が持つ収益性や資産形成の価値がなくなるわけではありません。節税だけでなく事業としての収益性を重視した検討が必要になります。

  Q金利が上昇すると、アパートローンの返済負担はどのくらい増えますか？

  A借入額・返済期間・金利タイプによって異なります。変動金利は2026年9月時点で年1%台後半〜3%台が中心で、上昇局面が続いています。具体的な試算は金融機関やコンサルタントにご相談ください。

  Qサブリース契約を結ぶ際に注意すべき点はありますか？

  A2026年6月の運用改正により、マスターリース賃料など重要な契約条件を変更する場合の説明義務がより明確になりました。契約前に賃料改定や解約条件の説明を十分に受けることが大切です。

  Qこれから物件を探すなら、どんな視点を優先すべきですか？

  A制度や低金利に依存した節税・利回り狙いではなく、家賃が取れて空室が出にくい立地かどうか、保守的な収支計画が成り立つかどうかを優先してご検討ください。

  
  

  ページ作成日　2026-09-11