【動画公開】意外と皆んな理解できてない｜金利上昇でも不動産を買った方が良い理由 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「【意外と皆んな理解できてない】金利上昇でも不動産を買った方が良い理由」を公開いたしました。



「金利が上がったので、不動産投資は今やめておいた方がいいのでしょうか」。
最近いちばん多いご質問です。
本動画では、金利が0.5%上がると実際にいくら変わるのかを1億円の物件の数字で確認したうえで、それでも買った方がいいと考える理由を解説しています。
ニュースが報じているのは金利だけですが、実際に物件を運営していると動いているのは金利だけではありません。

【金利が0.5%上がると、実際いくら変わるのか】
1億円を融資期間35年で借りた場合で見ていきます。
基準は、今、一般的な会社員の方が当社の提携金融機関で組める金利、約2.4%です。
金利2.4%なら月の返済が約35万2,000円。
0.5%上がって2.9%になると約37万9,000円で、差額は年間で約33万円です。
「1億円借りていて0.5%も上がる」と聞くとかなり怖く感じますが、月に換算すると2万円から3万円ぐらい。
無視できる金額ではありませんが、0.5%上がったらアパート経営が終わってしまうというほど単純な話でもありません。
ニュースで感じる怖さと、実際の経営の数字は分けて考えた方がいいと考えています。

【返済額を変えない方法がある｜見るべきは金利だけではない】
融資を組むときに見るべきなのは金利だけではなく、返済期間です。
2つのケースを比べます。
ケースAは1億円の物件を金利2.4%・融資期間35年で借りる場合で、年間の返済額が約423万円。
ケースBは同じ1億円の物件を金利2.9%・融資期間40年で借りる場合で、年間の返済額はやはり約423万円。
金利が0.5%上がっているのに、ほぼ同額になります。
実際の返済額は、金利・返済期間・自己資金をいくら入れるかの3つの組み合わせで決まります。
ニュースは金利しか報じないため「金利が上がった、つまり返済が増える」と思い込んでしまいますが、金利だけを見て判断するとこの選択肢が見えてきません。
ただし40年の融資はそう簡単に組めるものではありません。
不動産会社が金融機関と提携していることが前提で、金融機関にもよりますが、当社の提携ローンでは物件と属性が合えば40年を組むことができます。

【「長く借りれば得」でもない｜10年後の残債で見る】
期間を伸ばせば払う利息の総額は増えます。
ただ35年や40年を持ち続ける方は実際には少なく、10年ぐらいで売却を考える方が多いのが実態です。
だとすれば見るべきは総額よりも、10年後にローンがいくら残っているのかになります。
ケースA（35年）の10年後の残債は約7,940万円、ケースB（40年）は約8,460万円。
毎月の返済額は同じでも、10年で減る元金の差は約520万円です。
そのうえでアパート経営でいちばん大事なのは毎月手元に残るかどうか。
手残りが薄い状態で金利上昇と空室が重なるのがいちばん危険です。
返済を軽くしたうえで手残りを厚くする設計ができていれば、金利上昇後でも手残り額を維持できます。

【動いているのは金利だけではない｜家賃も同時に上がっている】
今回いちばんお伝えしたいところです。
インフレが進んでいることで、家賃、入居率、土地の価格、建築費、売却価格が全部動いています。
当社の物件で見ると、2年前の新築の家賃設定と現在の新築の家賃設定を比べて家賃が約1割上がっています。
上昇率で見ると神奈川の郊外エリアでも5%以上、横浜や川崎だと10%以上です。
2年前に購入されたオーナー様は退去や更新のタイミングで家賃を上げていらっしゃり、平均すると3,000円から5,000円は上げたいとおっしゃいますし、実際に上がっています。
年間に直すと、8部屋の物件で1部屋3,000円の値上げなら年間28万8,000円、横浜・川崎で5,000円なら年間48万円。
一方、金利0.5%上昇による負担増は年間約33万円です。
つまり家賃側の動きをぶつけることで、ダメージを減らすことができます。

【同じ金利上昇でも、物件によって結果が真逆になる】
年間150万円の手残りがある物件なら、返済が33万円増えても117万円残り、経営はまだ成立します。
年間30万円しか残らない物件だと、同じ33万円の増加で手残りがなくなり赤字に転落します。
本当に怖いのは金利上昇そのものではなく、金利が少し上がっただけで成立しなくなる物件を買ってしまうことです。
金利の問題ではなく、物件選びの問題だということです。
金利が低かった時代は収支の弱い物件でも低い返済金額に助けられていましたが、今はその余白がなくなってきているため、物件と融資条件の良し悪しがはっきり収支に現れます。

【今買うべきか、待つべきか】
今いい物件がないのなら、無理して買う必要はまったくありません。
ただし土地も建築費も人件費も金利も上がっているため、価格が下がる可能性は高くないと見ています。
そのうえで本題です。
「待つ」はいいのですが、「待つ＝何もしない」はやめた方がいいと考えています。
不動産は株と違って全部の物件が同じ値段で動くわけではなく、相場が悪い時でも土地を安く仕入れられたり、建築条件が良かったり、いい家賃がしっかり取れる物件は普通に出てきます。
相場と物件の良し悪しは別の話です。
見分けるのは物件力です。
今の時代に必要なのは、金利が上がっても家賃を上げられて空室率を下げられる物件力。
設備の弱い物件は家賃が上がりませんし、退去も止められません。
「今は買わない」と決めて市場から離れてしまうと、物件力のあるいい物件が出たときに気づけません。
「今は買わない」ではなく「いい条件が出るまでは買わない」。
この2つは似ているようで結果がまったく違います。

【まとめ】
エリアごとの家賃の動きや収入と支出を全部入れた判断は、全員がご自身で把握できるものではありません。
地価や賃料の動きは公示地価や賃貸ポータルサイトである程度は分かりますが、「この駅のこのタイプの物件で実際どれぐらい家賃が上がっているのか」という現場のリアルは、不動産会社に聞くのがいちばん早いと思います。
当社は土地の仕入れからアパートの建築、融資付け、販売、その後の管理・賃貸の客付けまで全部自社で行っています。
これから1棟目を検討される方はもちろん、すでに保有されている方にも役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧いただき、金利の数字だけで判断していないかをご確認ください。
なお、動画および記事内の金利・返済額・残債はいずれも当社の試算であり、実際の条件は金融機関・物件・ご自身の属性によって異なります。
家賃の上昇率についても当社が管理する物件での数字であり、収益や家賃を保証するものではありません。
実際のご検討にあたっては、個別の融資条件や収支をご確認のうえ慎重にご判断ください。

▶︎動画はこちら

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