「金利が上がったので、不動産投資は今やめておいた方がいいのでしょうか」
不動産系の動画を見ていると「金利が上がった、不動産投資は危ない」という話ばかりが流れてきます。
ただ私は、金利が上がったから今アパートを買わない方がいい、とは思っていません。
理由は単純で、ニュースが報じているのは金利だけだからです。
実際に物件を運営していると、動いているのは金利だけではありません。
今回は、金利が0.5%上がると実際にいくら変わるのかを1億円の物件の数字で確認したうえで、それでも買った方がいいと考える理由を整理します。
約700棟のアパート投資に関わってきた経験と、仕入れから管理まで自社でやっている現場の数字でお話しします。
目次
まず、怖さの正体を数字にします。
1億円を融資期間35年で借りた場合で見ていきます。
基準にするのは、今、一般的な会社員の方が当社の提携金融機関で組める金利、約2.4%です。
「1億円借りていて金利が0.5%も上がる」と聞くと、かなり怖く感じると思います。
ただ月に換算すると2万円から3万円ぐらいです。
印象と実額には、これだけの開きがあります。
もちろん無視できる金額ではありません。
年間33万円は、物件によっては手残りの大半に相当します。
ただ、0.5%上がったらアパート経営が終わってしまう、というほど単純な話でもないわけです。
ニュースを見て感じる怖さと、実際の経営の数字。
この2つは分けて考えた方がいいと考えています。
実は、金利が0.5%上がっても返済額を変えない方法があります。
融資期間の話です。
2つのケースを比べます。
金利が0.5%上がっているのに、年間の返済額はほぼ同額になります。
融資を組むときに見るべきなのは、金利だけではありません。
実際の返済額は、次の3つの組み合わせで決まります。
ニュースはあくまで金利しか報じません。
だから「金利が上がった、つまり返済が増える」と思い込んでしまいます。
金利だけを見て「上がったから無理だ」と判断すると、この選択肢が見えてこないわけです。
ここは正直にお伝えします。
40年の融資は、そう簡単に組めるものではありません。
不動産会社が金融機関と提携していることが前提になります。
金融機関にもよりますが、当社の提携ローンでは、物件と属性が合えば40年の融資を組むことができます。
逆に言えば、物件か属性のどちらかが合わなければ組めません。
「40年で組めるはずだ」という前提で物件を探すのは危険です。
では長く借りた方が得なのかというと、そういう単純な話でもありません。
期間を伸ばせば、払う利息の総額は当然増えていきます。
ただし、35年や40年を持ち続ける方は実際には少なく、10年ぐらいで売却を考える方が多いのが実態です。
だとすれば、見るべきは利息の総額よりも10年後にローンがいくら残っているのかになります。
先ほどの2つのケースで比べます。
毎月の支払いが同じでも、10年後にこれだけの差が出ます。
ここを見ずに期間だけ伸ばすと、売却のときに足が出ます。
そのうえで、アパート経営でいちばん大事なのは毎月手元に残るかです。
手残りが薄い状態で、金利上昇と空室が重なるのがいちばん危ないからです。
毎月の返済をしっかり軽くしたうえで手残りを厚くする。
この設計ができていれば、金利上昇後でも手残り額を維持できます。
設計ができる人にとって、40年は損ではなく選択肢の1つになります。
ここが今回いちばんお伝えしたいところです。
ニュースでは「金利が上がった、返済が増えて大家さんが苦しくなる」と報じられます。
ただ実際に物件を運営していると、動いているのは金利だけではありません。
インフレが進んでいることで、家賃、入居率、土地の価格、建築費、売却価格が全部動いています。
当社の物件で見ると、家賃はこう動いています。
2年前に購入されたオーナー様は、退去や更新のタイミングで家賃を上げていらっしゃいます。
エリアによって差はありますが、平均すると当社の物件で3,000円から5,000円は上げたいとおっしゃいますし、実際に上がっています。
これを年間に直すと、金利の話と直接ぶつけられます。
金利上昇で年33万円返済が増える。
ここは変わらない事実です。
ただ家賃も同時に上がっているので、それをぶつけることでダメージを減らすことができます。
上げ幅はエリアによってまったく違いますので、収入と支出を全部入れてトータルで判断することが大事です。
以前より不動産投資が難しくなっているのは事実です。
金利が上がり、建築費も上がり、利回りが下がってきています。
そのうえで、同じ0.5%の上昇でも、物件によって結果はまったく変わります。
同じ0.5%で、片方は続いていき、片方は終わっていきます。
つまり本当に怖いのは金利上昇そのものではなく、金利が少し上がっただけで成立しなくなる物件を買ってしまうことです。
金利の問題ではなく、物件選びの問題だということです。
金利が低かった時代は、多少収支の弱い物件でも、低い返済金額に助けられてなんとかなっていたのが正直なところです。
今はその余白がなくなってきているので、物件と融資条件の良し悪しが、以前よりはっきり収支に現れます。
裏を返せば、収支に余裕のある物件と、期間まで含めたいい融資を組める方にとっては、金利が上がっても状況はそれほど変わっていません。
よくいただく質問です。先に結論からお伝えすると、今いい物件がないのなら、無理して買う必要はまったくありません。
ただし「待っていれば安くなる」とも考えていません。
土地も建築費も人件費も、そして金利も上がっているため、価格は下がらない可能性が高いと見ています。
そのうえで本題です。
「待つ」はいいのです。
ただ「待つ＝何もしない」はやめた方がいいと考えています。
不動産は株と違って、全部の物件が同じ値段で動くわけではありません。
相場が悪い時でも、土地を安く仕入れられたり、建築条件が良かったり、いい家賃がしっかり取れる物件は普通に出てきます。
相場と物件の良し悪しは、別の話です。
では何で見分けるのか。
物件力です。
入居者の立場で考えてみてください。
独立洗面台のない新築物件と、独立洗面台のある築3年の物件。
家賃だけで見れば新築の方が高くなります。
今は「新築」という希少性があるので、スペックが低くても新築が選ばれやすいのは事実です。
ただ今の時代に必要なのは、金利が上がっても家賃を上げられて、空室率を下げられる物件力です。
設備の弱い物件は、家賃が上がりませんし、退去も止められません。
金利上昇に耐えられるかどうかは、結局ここで決まります。
「今は買わない」と決めて市場から完全に離れてしまうと、物件力のあるいい物件が出たときに、そもそも気づけません。
「今は買わない」ではなく「いい条件が出るまでは買わない」。
この2つは似ているようで、結果がまったく違います。
待つのであれば、見続けながら待ってください。
ここまで、エリアごとの家賃の動きや、収入と支出を全部入れた判断が必要だとお伝えしてきました。
ただ、これを全員がご自身で把握できるわけではありません。
地価や賃料がどれぐらい上がっているかは、公示地価や賃貸ポータルサイトを調べれば、ある程度は分かります。
ただ「この駅のこのタイプの物件で、実際どれぐらい家賃が上がっているのか」という現場のリアルは、不動産会社に聞くのがいちばん早いと思います。
当社は、土地の仕入れからアパートの建築、融資付け、販売、その後の管理・賃貸の客付けまで全部自社でやっています。
だからこそ、こうした粒度で把握できています。
ここまで見ていくと、ニュースで感じる「金利が上がってアパート投資は不安だ」という恐怖と、実際の経営の数字には、かなり差が出てきます。
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なお、本記事の金利・返済額・残債はいずれも当社の試算であり、実際の条件は金融機関・物件・ご自身の属性によって異なります。
家賃の上昇率についても当社が管理する物件での数字であり、収益や家賃を保証するものではありません。
実際のご検討にあたっては、個別の融資条件や収支をご確認のうえ慎重にご判断ください。
私の不動産投資とお客機に対しての向き合い方は、物件購入がゴールでは無いということ。
お客様のご資産背景等により最適な物件は異なりますので、メリット・デメリットをしっかりお伝えして、最適のご提案をさせて頂きます。土地仕入→建築→販売→賃貸仲介→管理の一貫体制だからこそ、実現できる安定した不動産経営をご提案させて頂きます。
