【動画公開】大和ハウスの展開エリア見直しで何が変わる？地方不動産投資の「勝ち組」と「負け組」 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画『【不動産投資】大和ハウス撤退で何が変わる？地方不動産投資の「勝ち組」と「負け組」』を公開いたしました。



※本記事における大和ハウス工業株式会社の事業再編の内容は、同社が2026年9月4日に公表したニュースリリース「国内住宅事業の成長加速に向けた事業体制の再編・強化について」に基づくものです。
報道では「23道県から撤退」と伝えられていますが、同社の発表で使われている表現は「新築戸建住宅事業における展開エリアの最適化」です。
本記事は同社の見解を代弁するものではありません。

「大和ハウスが地方から撤退するというニュースを見たが、不動産投資に影響はあるのか」。
最近いただくご質問です。
影響はありますが、注目すべきは「大手が地方から撤退した」という事実そのものではありません。
同社がエリアごとの着工数・価格競争力・将来的な市場ボリュームまで見て、経営資源をどこに集中するかを判断した。
この考え方のほうが投資家にとってはるかに重要です。
本動画では、このニュースをヒントに「これからどこを、どう買うべきなのか」を数字で整理しています。

【ニュースの中身を、公式発表で確認する】
報道では「23道県から撤退」という見出しが並びましたが、同社が公表したリリースに「撤退」という言葉は出てきません。
発表されているのは、新築戸建住宅事業について「展開エリアの最適化」を進めること、需要が堅調な都市圏を中心に14支社・支店へ営業・設計・施工体制などの経営資源を重点配置すること、23エリアで事業を展開すること、そして組織・事業体制の変更は2027年4月1日付であることです。
報道の「23道県」と発表の「23エリア」は、同じ数字でも指しているものが逆です。
発表の23は、これから展開する側のエリア数になります。
また、対象は新築戸建住宅事業です。
既存オーナーへのアフターサービスは引き続き全国で提供され、リフォーム・買取販売・不動産仲介・賃貸管理などの住宅ストック事業は全国47都道府県の拠点でワンストップ対応できる体制を構築するとされています。
つまり「地方に人がいなくなる」という話ではなく、これから新築住宅を供給し続けても市場規模が見込める場所なのかを細かく選別し始めている、ということです。

【2050年に人口の9割を維持できるのは5都県だけ】
国立社会保障・人口問題研究所の地域別将来推計人口（令和5年推計）で、2020年の人口を100としたとき2050年に9割以上を維持できる都道府県を数えると、東京・神奈川・千葉・埼玉の1都3県と沖縄の5都県だけです。
増加が見込まれているのは東京都のみ。
名古屋がある愛知県で約88%、大阪府で約82%と、大都市を抱える府県でも9割を切ってきます。
それ以外の多くの道県では8割を下回る見通しです。

【アパート投資家に置き換えた4つのポイント】
1つ目は需要です。
住宅会社は建てた住宅を買ってくれる人がいればそこで一度売上が立ちますが、アパートのオーナーは退去が出るたびに次の入居者を入れ続けなければいけません。
「今入っているから大丈夫」では足りず、10年後も次の入居者がいるかを見極める必要があります。
2つ目はコストです。
住宅会社は採算が合わない地域で建てるのをやめられますが、オーナーは一度購入するといきなり終わることはできません。
外壁や屋根、設備交換など修繕費はかさみ、資材費や人件費が上がれば修繕費も上がりますが、賃貸需要が弱い地域ではその上昇分を家賃に転嫁しにくくなります。
3つ目は出口です。
買った瞬間の利回りだけでは完結せず、10年後20年後にいくらで売却できるかまで含めたトータルの収支で見るものです。
購入時に表面利回りが10%あっても、将来その地域で買いたい人が減ったり、金融機関からの融資がつきにくくなると、売却できる相手は限られます。
4つ目が今回いちばん学べるところで、将来も市場規模が見込める場所に資源を集中するという考え方です。
地方だからダメということではなく、今の利回りだけでなく「この場所に10年後も市場があるのか」を見ていく。
融資を使って長期間保有する投資家ほど重要です。

【では東京を買えばいいのか｜1億円で比較する】
東京は賃貸需要や流動性という意味では群を抜いて強い一方、その強さは価格にも反映されます。
自己資金を厚く入れられて資産性や流動性を重視する方なら都心の一等地は十分に選択肢になりますが、年収1,000万円から2,000万円前後の会社員の方が融資を使って手残りを作る買い方では、価格が高すぎるエリアは難しくなります。
1億円の物件を金利2.4%・35年のフルローンで購入した場合、年間返済は約423万円。
運営費と固定資産税・都市計画税などの経費を17%で見ると、東京都内の表面利回り4.5%の物件は年間家賃450万円でローン返済後は年間49万円の赤字、利回り5.0%でも年間約8万円の赤字になります。
一方、千葉・埼玉・神奈川で表面利回り6.5%前後なら年間約117万円の黒字です。
4.5%との比較で約166万円の差になります。
資産価値が高い物件と、融資で買って手残りを作りやすい物件はまったく同じではありません。
探したいのは、需要が強いのに東京ほど価格にプレミアムが乗っていない場所です。

【候補の1つが神奈川｜ただし「どこでもいい」ではない】
神奈川県が公表した令和8年地価調査の結果では、住宅地が5年連続で上昇し、平均変動率はプラス3.1%、住宅地の継続地点がある58市区町村のうち57市区町村で平均価格が上昇しています。
これは賃貸需要そのものを証明する数字ではありませんが、県内の広い範囲で土地需要が続いていることは分かります。
さらに神奈川は東京への通勤需要だけでなく、横浜・川崎にも大きな雇用と商業の集積があります。
そのうえで、人気の場所そのものではなく1駅や2駅ずらして企画した方がいいと考えています。
当社が企画するなかで見ていると、エリアによっては人気駅から1駅ずらすと土地の価格が2割から3割下がるのに、募集賃料の差はそれほど大きくない場所があります。
土地価格の下がり方より賃料の下がり方の方が小さく、この差が利回りを作る余地になります。

【まとめ】
ただし県全体の平均地価が上がっているからといって、全ての駅、全ての物件が安全というわけでは全くありません。
主要エリアへのアクセスや駅からの距離、周辺の人口や世帯の動き、実際にいくらで貸せるのか、土地はいくらなのか、銀行からどう評価されるのか、そして10年後20年後に売却するときその物件を買いたい人がいるのか。
重要なのは「この駅の、この距離の、この物件に、10年後も需要が残っているか」です。
これから1棟目を検討される方はもちろん、地方と首都圏で迷っている方にも役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧いただき、今の利回りだけで判断していないかをご確認ください。
なお、人口の推計は国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」、地価は神奈川県「令和8年地価調査結果」によります。
利回りの比較はあくまでモデルケースであり、実際の収支は物件・金融機関・ご自身の属性によって異なります。
収益を保証するものではありませんので、個別の条件をご確認のうえ慎重にご判断ください。

▶︎動画はこちら

自分はどのエリアをいくらで狙えるのか、先に確認できます

「自分は神奈川のどこを、いくらで買えばいいのか」は、ネット検索だけでは分かりません。
条件のいい物件ほど一般のポータルサイトに出る前に相手が決まりますし、使える金融機関や買える価格はご自身の年収・金融資産・既存の借入によって変わるからです。
まず無料の会員登録をしていただくと、神奈川の新築アパートの価格・想定家賃・利回りを見ながら、自分ならどれぐらいの融資を受けられそうなのか、自己資金がどれぐらい必要なのかの目安を確認できます。
まだ買うと決めていなくても大丈夫です。
その上で狙うエリアと価格帯を具体的に整理したい方は、無料の個別相談をご利用ください。
記事内の1億円の計算をあなたの条件に置き換えて、金利が上がっても手残りを残せるかまで一緒に確認します。
強引な勧誘は一切ありません。

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