多くの方が「不労所得で年間1,000万円を稼ぎたい」と思われますが、最初から現実的ではありません。
自己資金1,000万円をもとに最初の物件を購入することから始めるのが現実的です。この物件の家賃収入は、条件次第ですが年間で約110万円程度の手残りが期待できます。
さらに本業で毎年200万円を貯蓄に回せると仮定すると、1年間で約300万円を次の投資資金として積み上げることができます。
このペースで進めると、3年後には2棟目の物件購入が可能となり、2投目の物件が生む家賃収入と本業の貯蓄を合計すると、年間の投資資金は約420万円に増加します。
こうして雪だるま式に投資を積み重ねることで、次第に投資スピードを加速させることが可能です。
ただし、金融機関はローン残高が増えるほど、追加融資に慎重になります。
初回の物件が順調に稼働していても、2棟目以降の全額融資を期待することはできません。
金融機関が重視するのは、個人のバランスシートと、既存物件の稼働率や安定性です。
つまり、投資家として成功するには、借入額の増加に応じて資産を再編成し、売却益を次の物件に再投資する戦略が必要になります。
投資を続け、物件を複数所有していくと、ある時点で融資の上限に達することがあります。
このタイミングで重要になるのが、既存物件の売却です。
例えば1億円の物件を購入し、10年後にローン残高が7,500〜7,800万円残っていた場合、売却益は約1,200〜1,500万円となります。
この現金を次の物件に再投資することで、より規模の大きい物件や利回りの高い物件への挑戦が可能になります。
最初の物件から順調に収益を得ると、次の購入資金が加速度的に増えます。
例えば、1投目の手残り110万円＋本業貯蓄200万円＝年間300万円でスタートし、2投目購入後は年間420万円に増加。
これを繰り返すことで、約5年半で3投目の購入資金が揃い、さらに資産拡大が可能となります。
ただし、借入残高が増えすぎると金融機関からの融資が制限されるため、物件売却と再投資を組み合わせる戦略が重要です。
不動産投資で最も重要なのは1投目の物件選びです。
1投目で失敗すると、次の物件購入や融資のスピードに大きな影響が出ます。
ポイントは以下の通りです。
手残り収益がしっかり出る物件
利回りが低すぎる物件では、次の購入資金がなかなか貯まらず、投資スピードが大幅に遅れます。
金融機関の融資条件を確認
金利や返済期間は、手残りに直結します。特に返済期間が長いほど、毎月の手残りが増え、雪だるま式運用に有利です。
立地と需要を意識
駅徒歩10分以内の新築単身向け物件は、空室リスクが低く、安定した収益が期待できます。
東京都心は利回りが低いので、神奈川・千葉・埼玉などのエリアも検討すると良いでしょう。
投資経験を積むと、中古物件やファミリー向け物件にも挑戦可能です。
また、配偶者との共同名義や資産管理法人を活用することで、融資枠を拡大したり、譲渡税の軽減効果を得ることもできます。
これにより、個人だけでは難しかった大規模投資も可能になり、年間収益1,000万円に近づくことができます。
・1投目で失敗しないことが何より重要
・手残り収益と融資条件を慎重に吟味する
・雪だるま式に家賃収入＋本業貯蓄を再投資
・借入額が増えたら売却益で資金を再構築
・投資経験が増えたら中古物件・法人活用も検討
最初は年間400万円程度の収益を目標に、着実に資産を増やすことが重要です。焦らず、順序立てて運用することで、最短で富裕層に近づくことが可能です。
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