不動産投資を検討される際、新築区分マンションと新築一棟アパート、どちらを選ぶべきか迷われる方は多いのではないでしょうか。本日は投資金額1億円を基準に、実際の収支シミュレーションを通じて、両者の違いを詳しく解説いたします。
投資条件の設定と基本的な違い
比較検証にあたり、物件価格1億円、自己資金10%、借入金90%、金利2%、返済期間35年という条件で試算を行いました。両者の大きな違いは管理運営費にあります。一棟アパートの場合、管理運営費は賃料収入の約20%程度ですが、区分マンションでは管理組合費や修繕積立金が加わるため、約30%もの費用が必要となります。この10%の差が、投資収支に大きな影響を及ぼすことになります。
新築区分ワンルームマンションの収支実態
川崎市小田急線沿線を例に、表面利回り4.2%の新築区分マンション3戸を想定した場合、年間賃料収入は約420万円となります。しかし、稼働率95%を考慮すると実質399万円、ここから管理運営費30%の約120万円を差し引くと、手元に残る金額は277万円です。一方、年間返済額は357万円となるため、なんと年間80万円もの持ち出しが発生してしまいます。さらに稼働率が90%に低下した場合、マイナス幅は93万円まで拡大します。
区分マンション投資のメリットとしては、購入しやすさや売却時の出口の広さ、RC造による入居付けのしやすさ、管理の手間がかからない点などが挙げられます。しかしながら、月々の収支が赤字になること、修繕積立金が売却時に戻らない掛け捨てとなること、そして何より次の物件購入時に銀行からマイナス評価を受けやすいという重大なデメリットがあります。
新築一棟アパートの優位性
同じ1億円の投資でも、表面利回り6%の新築一棟アパートの場合、状況は大きく異なります。年間賃料収入600万円に対し、稼働率95%で570万円、管理運営費20%の114万円を差し引いても456万円が手元に残ります。年間返済額357万円を支払った後も、約99万円のプラス収支を確保できるのです。仮に稼働率が90%に低下しても、約48万円の手残りを維持できます。
一棟アパート投資では、物件の差別化や管理会社の選定によって空室リスクをコントロールできる点も見逃せません。毎月の手残りが確保できることで貯蓄も可能となり、2棟目、3棟目への投資展開もスムーズに進められます。銀行評価においても、収支がプラスであることから次の融資に繋がりやすく、資産拡大のスピードが加速します。
投資判断における重要なポイント
不動産投資において、区分マンションで融資実績を作れば大きな借入がしやすくなるという誤った情報が流布されていますが、これは事実ではありません。金融機関はバランスシートで判断するため、収支が赤字の区分マンションはむしろマイナス評価となります。同じ1億円を投資するのであれば、毎月確実に手残りが生まれる一棟アパートへの投資が圧倒的に有利と言えるでしょう。
不動産投資の第一歩は極めて重要です。マイナス収支からスタートしてしまうと、その後の投資展開に大きな制約が生じてしまいます。しっかりとした収支計画のもと、将来の資産拡大を見据えた投資判断を行っていただきたいと思います。
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