今回は「年収別の不動産投資戦略」をテーマに、これまで私たちが扱ってきた数百棟以上の投資データをもとに、事実ベースで現実的な投資戦略をお伝えします。
結論から申し上げると、不動産投資は「誰がやっても同じ結果になるもの」ではありません。
年収・属性によって、取るべきリスクも、狙うべきリターンも全く異なります。
今回は以下の3つの年収帯に分けて解説します。
年収1,000万円未満
年収1,000万円〜3,000万円未満
年収3,000万円以上
まず年収1,000万円未満の方です。
この層はさらに「単身で年収1,000万円未満」と「世帯年収で1,000万円未満」に分かれますが、金融機関の評価として重要なのはどちらかが年収700万円以上あるかという点です。
この年収帯で最も注意すべきことは、リスクを取りすぎないこと。
購入価格にも上限があり、投資で失敗すると本業の給与や貯金から返済に回す事態になりかねません。
そのため、この年収帯で区分マンション投資はおすすめしません。
理由は明確で、キャッシュフローがほとんど残らないケースが非常に多いからです。
現実的な選択肢は、
新築一棟アパートを、フルローンに近い形で購入し、初期費用を抑えつつ「毎月確実に手残りを残す」こと。
エリアは都心近接にこだわりすぎず、
利回り6.5％以上を一つの目安としながら、
・立地
・建物スペック
・管理会社の運営力
この3点でリスクを下げていくことが重要です。
最初の1棟は「資産拡大」よりも、家賃収入が毎月きちんと残る体験をすること。
ここに集中してください。
次に、年収1,000万円〜3,000万円未満の方です。
この層になると金融資産もある程度蓄積され、金融機関からの評価も高くなります。
ここでのポイントは、1棟で終わらせないこと。
2棟、3棟と保有することで、空室リスクは大きく分散されます。
例えば4戸中1戸空室だと入居率75％ですが、20戸中1戸空室であれば入居率は95％です。
融資戦略としては、1〜2棟目はフルローンを活用し、自己資金を温存。
家賃収入と本業収入で資産形成スピードを高め、3棟目以降で頭金を入れていく。
この「段階的な資産拡大」が最も再現性の高い戦略です。
年収3,000万円以上になると、投資戦略の自由度は一気に広がります。
頭金を入れて金利条件を下げることも可能ですし、優良物件の情報が優先的に回ってくるケースもあります。
ただし、この層で最も重要なのはどの不動産会社と組むかです。
不動産は「物件ありき」ではなく、信頼できるパートナーありきの投資です。
購入・運用・売却まで一貫して任せられる会社と組めば、資産の組み替えや売却益を含めた戦略も現実的になります。
また、金融資産が多い方ほど注意したいのが「何もしないリスク」。
現金比率が高すぎると、インフレに対して非常に脆弱です。
不動産をポートフォリオに組み込み、インフレヘッジを行うことは、もはや守りの資産戦略と言えるでしょう。
不動産投資は、「高年収だから成功する」「低年収だから無理」というものではありません。
重要なのは、年収と属性に合った投資戦略を選び、毎月の手残りを確保すること。
そして、何もしないことが最大のリスクになるケースも多いという事実です。
本記事が、皆さまの資産形成を考えるきっかけになれば幸いです。
