今回は特にご相談が急増しているテーマ、
「2026年以降、銀行融資が厳しくなり、サラリーマンは不動産投資ができなくなるのか？」
という点について、現場の実感を交えながら整理していきます。
結論から申し上げると、
何も知らずに、これまでと同じやり方を続けようとすると、かなり厳しい時代に入っている
というのが正直なところです。
ここ1～2年で、銀行の不動産融資に対する姿勢は明らかに変わりました。
これまで問題なく融資が出ていた方が、
・融資自体を断られる
・融資額が伸びない
といったケースが、確実に増えています。
背景にあるのは、大きく分けて2つです。
1つ目は、金融行政・金融機関への監督強化。
過去の不適切な不動産向け融資問題を受け、
「本当に返済できる先に、適切な条件で貸しなさい」というメッセージが、
地方銀行・信用金庫・信用組合に対して、より強く出されています。
2つ目は、銀行側の経営環境の変化です。
地方銀行の統合や提携が増えているのは、それだけ収益環境が厳しい裏返しでもあります。
その結果、
「誰にでも貸す」から
「リスクを抑え、確実に返してくれる人に絞って貸す」
という守りの姿勢へ、徐々にシフトしています。
この流れは一時的というより、2026年以降も継続する可能性が高いと見ています。
現場で最も強く感じているのが、
「1投目は買えたが、2投目で止まってしまう方が非常に増えている」
という点です。
以前は、1棟目の実績を評価してもらえたため、
2棟目の方がむしろ融資が組みやすい時代もありました。
しかし現在は、
・1棟目購入で自己資金が減る
・ローン残高が増える
結果として、
金融資産・返済余力・全体のバランスが崩れ、
2棟目の融資が通らなくなるケースが目立っています。
現在、金融機関が特に重視しているのは、次の3点です。
① 自己資金・金融資産への目線の引き上げ
「これくらいあれば融資可能」という基準自体が、数年前より確実に上がっています。
フルローン前提の時代は終わり、
一定の頭金を求める金融機関が増えています。
② 年収・本業の安定性の評価がより重要に
勤務先の規模、業種、雇用形態、勤続年数など、
「今後も安定して返済できるか」という視点が、より厳しく見られています。
③ 返済比率・キャッシュフローの安全性
物件価格の上昇で利回りは低下傾向。
その分、
・返済が無理のない計画か
・市場価値に見合った物件か
を、以前以上にシビアにチェックされます。
「結局、お金を持っている人しかできないのでは？」
そう感じる方も多いと思います。
確かにハードルは上がっています。
しかし、やり方を変えれば、まだ十分に可能性はあります。
ポイントは2つです。
1つ目は、
金融機関から評価されやすい物件を選ぶこと。
土地評価が高く、資産性のある物件は、今後ますます重要になります。
2つ目は、
金融機関とのルート選びです。
同じ銀行でも、
・個人で申し込む場合
・提携している不動産会社経由
では、融資条件が大きく変わることがあります。
不動産会社が金融機関と提携している「アパートローン」を活用することで、
金利条件や融資額が有利になるケースも少なくありません。
2026年以降の不動産投資は、
「誰と組むか」で結果が大きく変わる時代に入っています。
正しい融資情報を持ち、
金融機関と適切なルートを持つパートナーを選べば、
サラリーマンの方でも、まだ十分にチャンスはあります。
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