今回のテーマは、「一棟アパートを購入する際に、プロはどこを見て判断しているのか」です。
プロは難しい計算や特別なテクニックを使っているように見られがちですが、実は見るポイントは非常にシンプルです。大きく分けて、判断基準は3つしかありません。
この3つの視点で「買い」と「見送り」を最低限ふるい分けられるようになることが、失敗しない不動産投資への第一歩です。
まず最初に見るのは、「この物件は数字として成立するか」という点です。
アパート経営が順調にいったとして、最終的に手元に利益が残る構造になっているか。
ここで最初のふるい落としを行います。
具体的には、以下の順番で確認します。
・1つ目は表面利回りです。
物件概要書を見た段階で、利回りが高いのか低いのかを入口で判断します。
当社が神奈川エリアの新築木造一棟アパートで見る目安は、表面利回り6.3％以上です。
これを下回ると、金利・運営費・将来的な家賃調整を考えた際に、利益が残りにくくなるケースが多くなります。
・2つ目は、家賃が相場通りかどうか。
設定家賃が相場より高くないかを必ず確認します。
相場より高い家賃で収支が成立している場合は、適正家賃に引き直した利回り（レントロール）を確認することが重要です。
・3つ目は、築年数と修繕リスクです。
将来的に大規模修繕が必要になるかどうか、新築なのか中古なのかで判断が変わります。
初心者の方には、当面大きな修繕が出にくく、出口も描きやすい新築物件をおすすめしています。
・4つ目は、空室を想定した手残り。
満室時の収支だけでなく、仮に1～2部屋空室が出た場合でも、税引前キャッシュフローが赤字にならないか。
ここまで見て崩れるようであれば、その物件は買いません。
2つ目の視点は、「空室リスク」です。
利回りだけを見て購入し、運営段階で苦しむケースは非常に多く見られます。
判断ポイントは、立地・広さ・設備の3つです。
まず立地。
基本ラインは駅徒歩10分以内。
特に単身向け物件では、この条件が非常に重要になります。
駅から遠く、なおかつ周辺に「住む理由」が弱いエリアは見送り対象です。
次に広さです。
単身物件の場合、専有面積20㎡以上は必須条件です。
ただし、近年は新築供給が増えているため、ライバル物件との差別化を図るには 22㎡以上 あると非常に有利です。
この「2㎡の差」が、入居決定率に大きく影響します。
20㎡未満は決まりにくく、20～22㎡は決まるものの差別化が難しい。
そのため、長期安定運用を考えるなら22㎡以上あると心強いと言えます。
立地と広さは、購入後に変えられない重要な要素です。
最後に重要なのが、「出口戦略」です。
プロは購入時点で、将来売却できるかどうかを必ず確認しています。
出口は大きく2点で決まります。
・1つ目は、高値掴みをしていないか。
相場より割高で購入していないかどうか。
・2つ目は、土地の需要が強いか。
土地評価が出やすく、金融機関の融資が付きやすいエリアかどうかです。
加えて、出口チェックは以下の順番で行います。
・物件価格が「買い手が多いレンジ」に入っているか（一棟アパートでは1億円前後が活発）
・相場家賃に直しても、周辺水準の利回りが確保できるか
・単身需要があり、駅や路線が強いエリアか
・人口が維持、または増加しているエリアか
これらが揃っている物件は、出口で詰まりにくいと言えます。
今回は、一棟アパートを購入する際にプロが見ている3つの判断基準について解説しました。
1つ目は、数字として利益が出るか
2つ目は、長期空室になりにくいか
3つ目は、出口で困らないか
この3つが同時に成立している物件は「買い」です。
最終的には、知識だけでなく「誰と組んで、どんな物件を狙うか」が結果を大きく左右します。
現在検討中の物件が「買いかどうか分からない」「融資条件を含めて整理したい」という方は、概要欄から無料面談にお越しください。
数字・空室リスク・出口まで含めて一緒に整理していきます。
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