不動産投資のセオリーとして、
「都心 × 新築アパートが一番堅い」
そう聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
実際、都心部の賃貸需要は非常に強く、空室リスクが低いことは事実です。
しかし結論から申し上げると、都心の新築アパートは“富裕層以外”が購入すると危険になりやすい不動産です。
本記事ではまず、
なぜ都心の新築アパートが危険になりやすいのかを整理した上で、
富裕層以外が買うと失敗しやすい不動産を5つ解説します。
そして最後に、普通の会社員・経営者の方が堅実に資産形成するための結論をお伝えします。
まず押さえておきたいのが、
危険になりやすい不動産には明確な共通点があるということです。
① 余力が薄い
返済後にお金がほとんど残らず、キャッシュフローに余裕がない状態です。
② 下振れに弱い
空室、家賃下落、金利上昇、修繕費の増加など、
少しの想定外で一気に収支が崩れます。
③ 出口が細い
次に買える人が限られる価格帯・評価が出にくい物件です。
この3つが揃うと、高確率で運営が苦しくなります。
都心新築アパートの最大の問題は、価格が高すぎて利回りが低くなりやすい点です。
利回りが低い状態でローンを組むと、
毎月の返済が重くなり、余力がほとんど残りません。
「空室が出てもすぐ埋まるのでは？」
そう思われがちですが、問題は赤字ではなく手残りの薄さです。
・募集が1か月ずれた
・家賃を少し下げた
・金利が上昇した
・修繕が想定より早く来た
こうした“普通に起こること”だけで、手残りは簡単に消えてしまいます。
都心新築アパートを買っても成立するのは、以下のような方です。
・自己資金が潤沢で頭金を厚く入れられる
・税金対策など収益以外の明確な目的がある
・売却まで時間がかかっても問題ない資金余力がある
つまり、富裕層向けの商品だということです。
→ 利回りが低く、余力が薄くなりやすい
一見安く、利回りが高く見えますが、
・リフォームしても家賃が上がらない
・修繕負担だけが増える
・評価が出ず融資条件が悪化
という構造的な問題があります。
資金力のある富裕層なら耐えられても、
普通の人は途中で資金が尽きます。
店舗・事務所は1戸あたりの家賃が高い反面、
一度退去すると空室期間が長期化しやすいです。
その間も返済は続くため、
手元資金で補填できないと一気に破綻リスクが高まります。
RC＝安全というイメージはありますが、
問題は高額であることです。
価格が高いほど利回りは低下し、
返済が重く、出口も細くなります。
少しの条件悪化で耐えられなくなる点が、初心者には非常に厳しいポイントです。
区分マンションは
・管理費
・修繕積立金
を自分でコントロールできません。
高額区分は利回りが薄いため、
これらのコスト上昇がそのまま手残りを直撃します。
結論はシンプルです。
「余力が残る投資」を選ぶこと。
・価格帯が現実的で買い手が厚い
・利回りが取れ、返済後も余力が残る
・単身需要など、賃貸ニーズが明確
資産形成で一番大切なのは、
途中で退場しないことです。
もし今回ご紹介した5つの物件を勧められたら、
一度立ち止まってください。
・余力は残るか
・下振れに耐えられるか
・出口は細くないか
この3点をチェックするだけで、失敗は大きく減らせます。
ご自身の年収・資産状況で
「どこまで融資が狙えるのか」
「どんな物件が現実的か」
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