不動産投資を検討し始めた方が、最初に必ずと言っていいほど目にするのが「利回り」という数字です。
ポータルサイトを見ていると、表面利回り10％、12％、中には15％超といった一棟アパートが並んでいることもあり、「こんなに利回りが高いなら、かなり儲かるのでは？」と感じる方も多いのではないでしょうか。
結論からお伝えすると、不動産投資初心者の方に、高利回りの一棟アパートは基本的におすすめしません。
理由はシンプルで、高利回り物件ほど「見えないリスク」を多く抱えている可能性が高いからです。
まず大前提として理解しておきたいのが、
利回り＝儲かるかどうか、ではないという点です。
多くの方が目にするのは「表面利回り」です。
これは、年間家賃収入÷物件価格
という非常に単純な計算式で算出されます。
つまり、「満室で、家賃が一切下がらず、コストも考慮しない」前提での数字にすぎません。
実際の運用では、管理費、修繕費、固定資産税、保険料、空室時の広告費など、さまざまなコストが必ず発生します。
これらを差し引いた後に残るのが実質利回りです。
表面利回りが高い＝手残りが多い、では決してありません。
高利回り物件で最も多いのが、家賃設定が相場より強気なケースです。
例えば、8世帯の単身アパートで、
本来の適正家賃が「5万5,000円」だとします。
これを1部屋あたり5,000円上げて「6万円」にするだけで、
月額4万円、年間48万円も収入が増えます。
1億円の物件で考えると、利回りは約0.5％も変わります。
この0.5％は、売買価格に換算すると約800万円の差です。
しかし、相場に戻した瞬間に利回りは一気に崩れます。
利回りが高い物件ほど、賃貸需要が弱いエリアであることが少なくありません。
仮に8部屋中2部屋が、3か月間空室になるとどうなるでしょうか。
家賃6万円の場合、
6万円 × 3か月 × 2部屋 ＝ 36万円の減収
さらに、空室が長引けば広告費やフリーレントなどの募集コストも増えていきます。
表面利回りは、支出を無視できるため非常に魅力的に見えます。
例えば、年間家賃収入500万円の物件でも、
運営費15％ → 75万円
運営費20％ → 100万円
運営費25％ → 125万円
と、前提を変えるだけで手残りは大きく変わります。
ここに設備交換や突発的な修繕が重なると、
高利回りどころか、利益がほとんど残らないケースも珍しくありません。
管理が行き届いていない物件は、
入居が決まりにくく、退去も増えやすくなります。
仮に空室期間が1か月で済む物件と、
管理不全で3か月かかる物件では、1回の入れ替えで12万円の差が生まれます。
単身物件では、3年に1度程度の退去が想定されるため、
年間では数十万円単位の差になることもあります。
高利回り物件は、
「利回りを高くしないと売れない物件」である可能性が高いです。
家賃を相場に戻し、空室やコストを現実的に見直すと、
利回りが下がり、想定より安く売却せざるを得ないケースも多くなります。
結果として、
高利回りだから買った
→実質利回りは低い
→出口で損をする
という流れに陥ってしまうのです。
初心者の方に特に意識していただきたいのは、次の3点です。
・家賃を相場に引き直す
・空室率・運営費を現実的に置く（15〜25％）
・売却時の出口まで想定する
この引き直しで数字が崩れる物件は、
初心者の方であれば無理に買う必要はありません。
高利回り物件は、確かに魅力的に見えます。
しかしその裏側には、家賃・空室・コスト・出口といった
見えにくい前提条件が隠れています。
不動産投資初心者の方は、
まずは派手さよりも安定性を重視した運用を優先してください。
守りの強い物件を選ぶことが、
長期的に資産を増やすための、最も堅実な第一歩です。
現在検討中の物件が「買い」か「見送り」か整理したい方は、無料個別相談をご活用ください。
数字を一緒に引き直し、客観的に判断していきましょう。
今後も不動産投資・資産形成に役立つ情報を発信してまいりますので、引き続きご愛顧賜りますようお願い申し上げます。
チャンネルの登録をして最新情報を見逃さないように。
横濱コーポレーションでは、会員登録で未公開物件のご紹介と無料の個別相談を行っています。
不動産投資を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
