🏙️ 賃貸需要の根拠・強み
✅ ① 軍・関連勤務者の需要
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在日米海軍横須賀基地や関連する防衛関連の基地周辺では、軍人・軍属・関連企業勤務者が多く、賃貸住宅の需要が高い傾向が確認されています。基地近隣の不動産会社では、退役や基地移動のタイミングで物件在庫の枯渇（不足）状態が見られるとの報告もあります。実務上、空室待ちが数週間〜数ヶ月になるケースも発生しています。
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これは「基地勤務者向け住宅」の供給が限定的で、外部賃貸も需要を吸収しているためです。
✅ ② 生活利便性・アクセス性
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横須賀はJR横須賀線で横浜・東京方面へのアクセスがあり、通勤・通学圏として一定の人気があります。特に横浜・品川方面への通勤圏として捉える人も多いです。
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生活利便性が整っていることで、単身者・ファミリー層の賃貸ニーズも存在します。
✅ ③ 賃料相場が需要を支える
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横須賀駅周辺の家賃相場は、1R〜1Kあたり約5.4〜5.6万円程度（2026年時点）。これ自体は東京・横浜中心部より抑えめで、賃貸ニーズを支える要素の一つになります。
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家賃が相対的に手頃なエリアとして、若年層・単身赴任者・初めての一人暮らし層にも選ばれやすいです。
📈 市場の需給環境
📍 供給と需要のバランス
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基地関連の住宅需要が強い反面、賃貸物件の供給量は限定的になりやすく、特に基地近接エリアでは在庫が少なくなる傾向があるという現場の声があります。
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その結果、空室期間が相対的に短く、稼働率が高い可能性が高まります。
📍 人口動態の影響
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横須賀市全体で見ると人口は横浜市に比べて伸び率が緩やかであり、若年層の流出・転入状況が評価ポイントになります。これは長期的な市場で見極めが必要ですが、駅力（交通・生活利便性）が強い横須賀駅周辺では一定の需要が維持される傾向です。
📌 投資目線での賃貸需要の評価まとめ
| 項目 | 影響 |
|---|---|
| 軍・基地関連需要 | 👏 強い（安定層） |
| 生活利便性 | 👍 中堅〜強め |
| 家賃相場 | 💡 手頃で需要を下支え |
| 供給量 | ⚠ 限定的だが需給引き締まりにプラス |
| 長期人口傾向 | 📉 緩やかだが駅周辺は安定 |
💡 需要の傾向（まとめ）
✅ 軍人・基地勤務者など賃貸需要の安定した母集団がある
✅ 通勤アクセスと生活利便性による一般住民の需要も存在
✅ 家賃水準が比較的手頃で、空室リスクが抑えられる可能性あり
⚠ 一方、長期的な人口動向や供給のバランスは変動要素
投資家目線👀
① 需要の質（＝安定性）
■ 主力ターゲット
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在日米海軍横須賀基地関連
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海上自衛隊横須賀基地関連
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横浜・都内通勤の単身者
■ 投資家評価
✔ 軍関連は景気連動性が低い
✔ 法人契約の可能性あり
✔ 転勤文化＝入退去はあるが母数は安定
→ 「爆発的成長はないが底堅い市場」
② 賃料水準と利回り
横須賀駅周辺のワンルーム帯は
月5〜6万円台が中心レンジ。
価格帯が横浜中心部より安いため、
✔ 表面利回り7〜10％狙い可
✔ 築古なら10％超も現実的
→ 「キャッシュフロー型投資」に向くエリア
※値上がり益狙いではない
③ 空室リスクの本質
駅力だけで見ると
隣の横須賀中央駅の方が商業利便性は上。
つまり
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駅徒歩10分超
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坂道立地
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築古で競争力弱い
この条件が重なると空室長期化リスクあり。
→ 立地の選別が超重要
④ 出口戦略
横須賀は人口が長期的に微減傾向。
そのため：
❌ 値上がり売却は期待しすぎない
⭕ インカムで回収してから売る
⭕ 高利回りで仕入れてCF最大化
出口は
「利回り商品として投資家に売却」が基本。
⑤ 投資家目線での結論
横須賀駅は…
🟢 安定CF型エリア
🟢 軍需要がクッション
🟡 物件選定で勝敗が決まる
🔴 キャピタル狙いには弱い
勝ちやすい戦略
✔ 駅徒歩10分以内
✔ 平坦立地
✔ 1K中心（20㎡以上）
✔ 利回り8％以上目安
✔ 外壁・屋根修繕済み
お時間がある方は、一度遊びに行ってみてはいかがでしょうか！！
