川崎大師駅【京急大師線】不動産投資の市場動向【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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川崎大師駅【京急大師線】不動産投資の市場動向
いつもご覧いただき、ありがとうございます。
今回は、京急大師線「川崎大師駅」エリアの不動産投資マーケットを、市場データをもとに分析いたします。
首都圏の投資用不動産は価格上昇が続き、都心部では表面利回りの低下が鮮明になっています。
そのなかで、実需に裏打ちされた賃貸需要を持ちながら、土地取得コストを抑えられるエリアが再評価されています。
神奈川県 不動産投資を検討するうえで、川崎区は「働く人が集まる街」という明確な性格を持つ市場です。本記事では、マクロ環境から賃料相場、人口動態、そして中長期の将来展望までを順に整理してまいります。
記事の後半では、当社が大師駅前一丁目で建築を進めている新築アパートについてもご紹介いたします。ご契約いただいたお客様の声
川崎市の新築アパート建築実績をご覧になりたい方はこちらから
全国・首都圏のマクロ動向
日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を0.75％から1.00％へ引き上げました。
政策金利が1.00％となるのは約31年ぶりであり、金融正常化の局面が続いています。
長期金利も連動して上昇し、10年国債利回りは2026年に入って2％台で推移しています。一方で、建築コストの上昇も投資判断に大きく影響しています。
建設工事費デフレーター（建設総合）は2025年8月時点で130.9となり、2015年度比で約3割の上昇です。
木造住宅向けの建設資材物価指数も、2026年3月時点で前年同月比プラス5.9％となりました。金利と建築費が同時に上がる局面では、新規供給そのものが絞られていきます。
つまり、いま竣工する新築物件は、将来にわたって希少性を持ちやすい立場にあるといえます。地価も上昇基調が続いています。
令和8年地価公示では、神奈川県の平均変動率は全用途でプラス4.4％、住宅地でプラス3.4％となりました。
住宅地の上昇は5年連続で、県内55市区町において上昇が確認されています。
川崎大師駅エリアの概要と交通アクセス
川崎大師駅は、神奈川県川崎市川崎区大師駅前一丁目にある京急大師線の駅です。
1899年の開業で、京浜急行電鉄で最も古く、現存する関東最古の電車駅としても知られています。
厄除け大師として名高い平間寺の最寄り駅であり、正月三が日には全国有数の参拝客が訪れます。投資家目線で重要なのは、この駅が観光の玄関口であると同時に、生活と就業の駅でもある点です。
京急川崎駅までは大師線で約8分、そこからJR川崎駅へも徒歩で乗り換えができます。
京急川崎駅から品川方面へは快特で20分前後、横浜方面へも10分台でアクセスが可能です。都心通勤圏でありながら、川崎駅周辺と比べて土地取得コストを抑えられる点が投資妙味につながります。
駅周辺には大師公園、川崎区役所大師支所、川崎市立川崎図書館大師分館などの公共施設が揃っています。
日常の買い物環境としても大型商業施設が徒歩・自転車圏に複数あり、生活利便性は高い水準にあります。
京浜工業地帯が支える「昼間人口超過」という需要構造
当エリアの賃貸需要を理解する鍵は、京浜工業地帯という巨大な就業基盤にあります。
国勢調査によれば、川崎区の昼間人口は270,642人で、夜間人口の232,965人を大きく上回ります。
昼夜間人口比率はおよそ116％であり、外から働きに来る人が多い雇用吸引型の街だとわかります。この構造は、賃貸経営にとって二つの意味を持ちます。
第一に、職住近接を求める勤労単身者が恒常的に発生し続けることです。
第二に、景気の波があっても、産業立地そのものは短期間では移動しないという安定性です。実際、川崎区の人口性比は116.0と男性が多く、単身勤労世帯の厚さを数値の面から裏づけています。
生産年齢人口率も68.12％と高く、全国平均を大きく上回る働き手の街となっています。
味の素川崎工場をはじめとする事業所が近接する立地は、この需要を直接取り込める位置にあります。
川崎区の人口動態と市場の底堅さ
川崎区の人口は233,887人で、政令市の一区として十分な市場規模を備えています。
世帯数は122,879世帯にのぼり、1世帯あたりの人員は約1.90人にとどまります。
小世帯化が進んでいる事実は、単身向け住戸の需要が構造的に厚いことを示しています。人の流れも活発です。
年間の転入者数は17,076人、転出者数は14,467人で、差し引き約2,600人の転入超過となっています。
雇用の流動性が高い地域では入退去も起こりますが、その分だけ空室が埋まる速度も速くなります。さらに注目すべきは将来推計です。
国立社会保障・人口問題研究所の推計では、川崎区の2050年の人口指数は101.8と算出されています。
2020年を100とした場合に人口が微増する見通しであり、人口減少時代においては例外的な数値です。30年後も需要が縮まないという前提は、長期保有を想定する投資家にとって重要な判断材料となります。
賃料相場と利回りの目安
単身向け住戸の賃料相場から確認してまいります。
2026年7月時点の民間データでは、ワンルームが7.50万円、1Kが8.35万円という水準です。
ワンルーム・1K・1DKを合わせた単身帯の平均は、8.05万円となっています。同じ大師線でも、港町が9.64万円、東門前が8.89万円、大師橋が8.57万円と分布に幅があります。
京急川崎駅至近の港町と比べれば水準は抑えめですが、その分だけ土地価格も低く抑えられます。
投資判断で見るべきは賃料の絶対額ではなく、取得価格と賃料収入のバランスです。川崎区の住宅地の公示地価は1平方メートルあたり約33.0万円で、川崎市内では割安な部類に入ります。
この地価水準で単身向け8万円台の賃料が取れる構造が、川崎大師駅 アパート投資の妙味の源泉です。ただし、周辺には築古のアパートやマンションも数多く存在します。
価格だけで競争すれば消耗戦になるため、設備仕様による差別化が前提条件となります。
建築中の新築アパート「ベイルーム川崎大師Sharl」のご紹介
当社では現在、川崎大師駅の徒歩圏で新築アパートの建築を進めております。
物件名：ベイルーム川崎大師Sharl
立地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前1丁目
駅徒歩：京急大師線「川崎大師」駅 徒歩3分所在地は駅名を冠した大師駅前一丁目で、駅から徒歩3分という希少な近接性を備えています。
前述のとおり当エリアは職住近接ニーズが厚く、駅距離の短さがそのまま稼働率に直結します。
一般に駅徒歩5分以内は賃料設定の面でも優位に働き、長期的な競争力の源泉となります。当社がこのエリアで建築を決めた理由は、需要の質が読みやすい点にあります。
観光需要のような変動要因ではなく、産業と行政機能に支えられた実需が母集団だからです。
川崎駅周辺と比較して土地取得価格を抑えられ、利回りを確保しやすい点も判断材料となりました。建物にはベイルームシリーズの標準仕様を採用いたします。
内蔵型オートロック、独立洗面台、浴室乾燥機、宅配ボックス、高速インターネット設備を備えます。
築古物件が多いエリアにおいて、これらの設備は入居者に選ばれる明確な理由になります。現在の工事の様子は、現場進捗ブログにて随時更新しております。
ベイルーム川崎大師Sharlの建築進捗をご覧になりたい方はこちらから。
将来展望：大師線地下化が変える中長期の投資価値
中長期の視点で最大のトピックは、京浜急行大師線の連続立体交差事業です。
川崎市の資料によれば、川崎大師駅は2027年3月に地下切り替え工事へ着手する予定とされています。
地下への切り替えは2037年度が目標であり、長期にわたる街の構造改良が続くことになります。踏切が解消されれば、駅周辺の回遊性と安全性は大きく改善します。
道路交通の分断がなくなることで、沿線の住環境評価そのものが底上げされる可能性があります。
十年単位のインフラ投資が確定している沿線は、賃貸市場でも評価が下がりにくい傾向にあります。乗降人員の推移も確認しておきましょう。
当駅の1日平均乗降人員は、2019年度に18,231人、2022年度に15,643人となりました。
行動制限の影響で一時的に減少しましたが、参拝需要と通勤需要の双方が回復基調にあります。供給面では、建築費と金利の上昇により新築の絶対数が抑制される見通しです。
需要が維持され供給が絞られる局面は、既存オーナーにとって賃料維持力が働きやすい環境といえます。
まとめ
当エリアは、大規模再開発によって価格が急騰するタイプの市場ではありません。
産業と行政機能に支えられた実需が厚く、長期保有に向いた守りの強いマーケットです。短期の値上がり益を狙うよりも、稼働率と賃料の安定を重視する投資家に適した立地といえます。
そのうえで、築古が多い競争環境を踏まえ、設備仕様で優位に立てる新築を選ぶことが要点になります。横濱コーポレーションでは、神奈川県内の未公開土地情報と新築アパート投資案件を多数取り扱っております。
横浜ランドマークタワーのオフィスにて、対面またはオンラインでの個別相談を承っております。
投資すべきかどうかも含め、数字をもとにご一緒に検証させていただきます。
ページ作成日 2026-07-31
