鵠沼海岸駅【小田急江ノ島線】不動産投資の市場動向【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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鵠沼海岸駅【小田急江ノ島線】不動産投資の市場動向
いつもご覧いただき、ありがとうございます。
今回は、小田急江ノ島線「鵠沼海岸駅」エリアの不動産投資マーケットを、市場データをもとに分析いたします。
首都圏の投資用不動産は価格上昇が続き、都心部では表面利回りの低下が鮮明になっています。
そのなかで、実需に支えられた賃貸需要を持ちながら、土地取得コストを抑えられるエリアが再評価されています。
神奈川県 不動産投資を検討するうえで、藤沢市は「人口減少局面でも世帯が増えている」という稀有な市場です。本記事では、マクロ環境から賃料相場、人口動態、そして中長期の将来展望までを順に整理してまいります。
記事の後半では、当社が鵠沼海岸一丁目で建築を進めている新築アパートについてもご紹介いたします。ご契約いただいたお客様の声
藤沢市の新築アパート建築実績をご覧になりたい方はこちらから
全国・首都圏のマクロ動向
まず押さえておきたいのは、地価が上昇局面を継続しているという事実です。
令和8年地価公示では、神奈川県の平均変動率が全用途でプラス4.4％となりました。
上昇は5年連続であり、住宅地はプラス3.4％、商業地はプラス7.3％という結果です。住宅地では、継続調査地点の94.6％が上昇に転じています。
土地の取得コストが上がるということは、新規に供給される物件の価格も上がるということです。同時に、金融正常化の流れを受けて資金調達コストも上昇局面に入っています。
建築資材と人件費の高止まりも続いており、事業採算の面から新築供給は絞られやすい環境です。つまり、いま竣工する新築物件は、将来にわたって希少性を持ちやすい立場にあるといえます。
利回りの数字だけでなく、供給が細る局面で持ち続けられる物件かどうかが問われる時代です。一棟アパートの表面利回りにも目を向けておきましょう。
健美家の2026年1月から3月期のデータでは、首都圏の一棟アパートは6.13％でした。
一都三県に限れば6.89％であり、都心近郊ほど利回りが圧縮される構図が続いています。
鵠沼海岸駅エリアの概要と交通アクセス
鵠沼海岸駅は、神奈川県藤沢市鵠沼海岸二丁目にある小田急江ノ島線の駅です。
1929年の開業で、駅名のとおり湘南海岸にほど近い場所に位置しています。
県立湘南海岸公園や鵠沼海浜公園が徒歩圏にあり、住環境の質は県内でも上位に入ります。投資家目線で重要なのは、当駅が観光の駅である以上に生活の駅だという点です。
現在は各駅停車のみが停車し、藤沢駅で急行や小田急小田原線に乗り換える動線になります。
藤沢駅までは2駅で、そこからJR東海道線を使えば横浜方面へも直結いたします。日常生活の利便は、駅前から続く商店街と徒歩圏の生活施設が支えています。
藤沢市鵠沼市民センターや鵠沼海岸郵便局が近く、行政サービスへのアクセスも良好です。
湘南学園中学校・高等学校や藤沢市立鵠南小学校もあり、教育環境の面でも評価されています。
県内トップの世帯増が支える単身・少人数世帯の需要
当エリアの需要構造を理解する鍵は、人口ではなく世帯数の動きにあります。
2025年国勢調査の速報値では、県内で人口が増えたのは58市区町村のうち18市区町でした。
そのなかで藤沢市は人口の増加数で県内3位に入り、増加基調を維持しています。さらに注目すべきは世帯数の伸びです。
藤沢市の世帯増加数は10,103世帯にのぼり、神奈川県内でトップの伸びを記録しました。
県全体の1世帯あたり人員は2.11人まで縮小しており、世帯の小規模化は明確な流れです。市の担当課は、辻堂・鵠沼・湘南台の各地区で世帯数が大きく伸びていると説明しています。
鵠沼が名指しで挙がっている点は、賃貸経営を考えるうえで見逃せない事実です。
人口が横ばいでも世帯が増えれば、必要とされる住戸数そのものが増えていきます。これは単身・少人数世帯向けの住戸にとって、構造的な追い風といえます。
藤沢市の人口動態と市場の底堅さ
藤沢市の人口は443,894人で、県内4番目の規模を持つ市場です。
1975年の265,975人から50年で約17万8千人増えており、長期の増加基調が続いてきました。
神奈川県全体が人口減少に転じるなかで、この推移は例外的な位置づけになります。市の将来人口推計も上振れしています。
藤沢市は2021年に、想定より4年早く人口44万人を突破いたしました。
これを受けた見直しでは、人口のピークは2035年の約45万4千人へと後ろ倒しされています。10年以上先まで人口が増え続ける前提が置かれている市は、全国的にも多くありません。
長期保有を想定する投資家にとって、この推計は重要な判断材料になります。需要の背景には、湘南というブランドの持続力もあります。
海に近い生活環境を求める層の流入は、テレワークが定着した現在も続いています。
賃料相場と利回りの目安
単身向け住戸の賃料水準から確認してまいります。
民間データによれば、鵠沼海岸駅の1Kは6.90万円、1LDKは11.15万円という水準です。
ワンルーム・1K・1DKを合わせた単身帯の平均は、6.95万円となっています。同じ江ノ島線内では、本鵠沼が7.25万円、藤沢が7.72万円、片瀬江ノ島が9.05万円です。
藤沢本町は6.75万円であり、鵠沼海岸駅はこの帯のなかで中位に位置しています。
派手な水準ではありませんが、そのぶん土地の取得価格を抑えやすい構造があります。ファミリー帯に目を移すと、2LDKが15.77万円、3LDKが20.57万円へと大きく上がります。
海側の住環境に対する評価が、面積が広がるほど賃料に反映される形です。利回りの目安は、前述した首都圏平均の6％台前半が一つの基準になります。
ただし表面利回りだけで判断すると、築古物件との比較を誤りやすくなります。
新築で押さえるべきは、賃料下落の緩やかさと空室期間の短さという二つの要素です。
建築中の新築アパート「Felice鵠沼海岸」のご紹介
当社では現在、鵠沼海岸駅の徒歩圏で新築アパートの建築を進めております。
物件名：Felice鵠沼海岸
立地：神奈川県藤沢市鵠沼海岸1丁目
駅徒歩：小田急江ノ島線「鵠沼海岸」駅 徒歩8分所在地は駅名を冠した鵠沼海岸一丁目で、駅と海の双方に近い希少な立地です。
前述のとおり当エリアは世帯の小規模化が進んでおり、駅距離の短さが稼働率に直結します。
一般に駅徒歩10分以内は賃料設定の面でも優位に働き、長期的な競争力の源泉となります。当社がこのエリアで建築を決めた理由は、需要の質が読みやすい点にあります。
観光の波ではなく、住むために選ばれ続けてきた住宅地としての実需が母集団だからです。
藤沢駅前と比較して土地の取得価格を抑えられ、利回りを確保しやすい点も判断材料でした。建物にはベイルームシリーズに準じた設備仕様を採用いたします。
オートロック、独立洗面台、浴室乾燥機、宅配ボックスなど、単身層が重視する設備を備えます。
築年数の経った物件が多いエリアにおいて、これらは入居者に選ばれる明確な理由になります。現在の工事の様子は、現場進捗ブログにて随時更新しております。
Felice鵠沼海岸の建築進捗をご覧になりたい方はこちらから。
将来展望：駅前整備と湘南ブランドが支える中長期の価値
中長期の視点で注目したいのは、駅前空間の整備計画です。
鵠沼海岸駅は江ノ島線の駅としては珍しく、駅前広場を持たない構造になっています。
藤沢市は駅の北西部周囲を駅前広場とし、南西へ向かう道路の整備を計画しています。駅前広場と接続道路が整えば、送迎やバスの動線が改善し、駅の使い勝手は着実に上がります。
インフラ整備が計画に位置づけられた駅は、賃貸市場でも評価が下がりにくい傾向にあります。利用実績も確認しておきましょう。
2024年度の1日平均乗降人員は18,001人で、小田急線全70駅中54位となりました。
前年度からは336人の増加であり、行動制限の反動が落ち着いた後も回復が続いています。賃料の推移も緩やかな上昇局面にあります。
直近3年の上昇率は、1年目が1.37％、2年目が1.30％、3年目が4.61％と加速しました。
神奈川県平均を下回る水準であり、まだ上昇の余地が残されているとも読み取れます。
まとめ
当エリアは、大規模再開発によって価格が急騰するタイプの市場ではありません。
住宅地としての評価が長い時間をかけて積み上がってきた、守りの強いマーケットです。短期の値上がり益よりも、稼働率と賃料の安定を重視する投資家に適した立地といえます。
そのうえで、築古が多い競争環境を踏まえ、設備仕様で優位に立てる新築を選ぶことが要点です。横濱コーポレーションでは、神奈川県内の未公開土地情報と新築アパート投資案件を扱っております。
横浜ランドマークタワーのオフィスにて、対面またはオンラインでの個別相談を承っております。
投資すべきかどうかも含め、数字をもとにご一緒に検証させていただきます。
ページ作成日 2026-08-03
