【ベイルーム京急久里浜Harmas】の更地工事レポート：京急久里浜エリアにおける新築一棟アパート投資の資産価値と出口戦略【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

【ベイルーム京急久里浜Harmas】の更地工事レポート：京急久里浜エリアにおける新築一棟アパート投資の資産価値と出口戦略

年収1000万円を超える高属性の会社員、医師、経営者、ならびに資産の組み換えや先祖代々の土地活用・相続税対策を見据える地主層の投資家が直面しているのが、「デッドクロス対策」「減価償却効果の最大化」「相続税評価額の圧縮（貸家建付地評価減や小規模宅地等の特例活用）」、そして「再現性の高いポートフォリオの規模拡大」という課題です。
築古アパートへの投資では、初期の減価償却費こそ大きく計上できるものの、保有期間中に発生する予期せぬ修繕費用や、デッドクロス（ローン元金返済額が減価償却費を上回る現象）に伴うキャッシュフローの悪化という構造的リスクを免れません。

本物件「ベイルーム京急久里浜Harmas」（所在地：神奈川県横須賀市久比里2丁目／構造：木造3階建・全9戸）は、これら富裕層投資家が抱える財務・税務上の課題に対するロジカルな解決策として企画されました。
全9戸という高稼働率・低退去リスクを狙えるスケール感、高い建物比率設定による初年度からの減価償却効果の確保、さらには一級建築士の知見による低ライフサイクルコスト（LCC）設計を通じて、安定したインカムゲインと将来の円滑な出口戦略（売却によるキャピタルゲイン獲得）を両立させる新築一棟投資モデルです。

なぜ「京急久里浜」なのか？職住近接データから読み解く賃貸需要と立地戦略

不動産投資における最大の収益阻害要因は「空室」であり、そのリスクを根本から排除するのが再現性の高い立地選定です。
本物件が位置する横須賀市久比里2丁目、および最寄り駅である京急久里浜線「京急久里浜」駅（徒歩6分）ならびにJR横須賀線「久里浜」駅（徒歩9分）は、2駅2路線が利用可能な極めて利便性の高い好立地であり、高いイールドギャップ（投資利回り−調達金利）を獲得できる戦略的エリアです。

・2駅2路線利用による主要ターミナル・都心部への抜群のアクセス
「京急久里浜」駅からは京急本線直通の快特列車を利用することで、「横浜」駅へ直通約32分、「品川」駅へも直通約50分でアクセス可能です。また、JR横須賀線「久里浜」駅からは始発列車が多く発車するため、座席を確保した上で「東京」駅や「品川」駅へダイレクト通勤が可能。複数路線を目的地に応じて使い分けられる交通利便性は、単身ビジネスパーソンにとって強力な強みとなります。
・重厚な産業拠点と研究開発エリアが創出する雇用環境
久里浜エリアの背後には、「横須賀リサーチパーク（YRP）」に代表される先端IT・情報通信の研究開発拠点や、電力中央研究所、さらには久里浜臨海部に広がる工業・物流団地が集積しています。
加えて、横須賀市内の医療機関従事者や公務員、技術者層など、購買力が高く安定した単身賃貸需要の「源泉」が重厚に形成されています。

・2駅徒歩圏×高利回りを達成する「サバーバン・スモールエリア戦略」
本物件の立地選定における最大の強みは、地価が高騰しキャップレートが縮小（利回りが低下）している横浜駅直近や都心エリアを避け、2路線徒歩圏という利便性を保ちつつ適正な土地取得コスト（キャップレート）に抑えられる「京急久里浜」駅徒歩6分・「久里浜」駅徒歩9分ポジションを抑えた点にあります。
仕入れ坪単価を抑えることで、新築でありながら高いNOI（純営業利益）利回りとイールドギャップを確保。
同時に入居者目線では「都心・横浜へ直通アクセスが可能で、駅近の良質な新築アパート」として映るため、周辺の築古アパートに対して圧倒的なアドバンテージを長期間保持します。

長期保有と出口戦略（売却）を両立させる「低LCC（ライフサイクルコスト）」設計

長期的な不動産経営において純営業利益（NOI）を最大化させるためには、表面利回りの高さだけでなく、保有期間中に発生する「ランニングコスト（修繕費・原状回復費・AD広告費）」の徹底的な抑制が不可欠です。
本物件では、ファイナンスと建築工学の両面から低LCC（ライフサイクルコスト）設計を導入しています。

・退去時コスト（原状回復費）を最小化する室内仕様
全9戸の居室には、2口IHヒーター付きシステムキッチン、独立洗面台、バストイレ別、浴室乾燥機、温水洗浄便座、TVモニターホン、室内物干し、ピクチャーレールなどを標準装備。特に2口IHヒーターの採用は、ガラストップ構造による清掃性の高さから、ガスコンロで発生しがちな油脂汚れの焼き付きや五徳の熱劣化を防ぎ、退去時の原状回復工事費および専門業者によるクリーニング代の大幅な削減に直結します。
また、独立洗面台や機能的な収納設計は入居者の平均居住年数を伸ばし、退去に伴う募集コスト（ADやフリーレント）の発生頻度を低減させます。
・スペックプレミアムによる賃料下落の防止と早期満室化
共用部には、防犯性に優れたオートロックシステムやTVモニターホン、不在時の荷物受け取りに必須な宅配BOX、敷地内専用ゴミボックスを完備。
さらに、入居者の必須インフラである「高速インターネット設備」を全戸に標準導入しています。これにより、周辺の旧式な競合木造アパートとの圧倒的な差別化（スペックプレミアム）を図り、築年数が経過しても賃料下落を防ぎ、竣工時の早期満室稼働を力強くサポートします。
・耐候性に優れた外壁意匠と出口価格の最大化
外観には経年劣化が目立ちにくく重厚感を演出するレンガ調デザインを採用。
保有期間中の外壁改修コストを抑制するだけでなく、将来的な資産組み換えや売却（キャピタルゲイン獲得）の際にも、購入検討者に対して良好な管理状態と高い資産価値をアピールすることができ、有利な価格での出口戦略を可能にします。

【基礎工事】施工進捗レポート：透明性と職人の技術が担保する「隠れた資産価値」

骨組みが完成し、現場はいよいよ上棟に向けた基礎コンクリートの打設完了工程へと移行しています。
不動産投資において、完成後にブラックボックス化してしまう地中の基礎構造や地下配管のクオリティこそ、投資家が最も確認すべき「隠れた資産価値」です。
入居者の長期定着（退去率の抑制）と突発的な修繕費の削減に直結する現場の厳格な施工プロセスを、現場情報をもとに解説します。
1. 精密な型枠打設と滑らかに天端レベリングされたベタ基礎
  全9戸の底盤および立ち上がり基礎コンクリートの打設が無事完了しています。
  コンクリートの天端（上面）はレベル出しがミリ単位で精度高く行われており、ジャンカ（充填不良）やクラックのない滑らかな面が形成されています。
  建物の全荷重を面で均等に受け止める高強度ベタ基礎構造により、局所的な地盤沈下に起因する建物の傾き（不同沈下）リスクを根底から排除しています。
2. 精度高く垂直に立ち上がるアンカーボルトとホールダウン金物
  立ち上がりコンクリートの頂部からは、次工程で土台や柱を緊結するためのアンカーボルトおよびホールダウン用アンカーボルトが正確なピッチと位置で直立しています。
  この金属ボルトが寸分の狂いもなく埋め込まれていることが、大地震発生時の引き抜き荷重に対する強固な耐震性を発揮し、木造アパートとしての実質構造寿命を延伸させる確固たるエビデンスです。
3. 先行配管資材の配置と「劣化対策等級」への適合
  基礎の内部には次工程で使用される給排水用パイプなどの資材が整然と配備されており、防湿シートとベタ基礎コンクリートの二重遮水構造によって地中からの不快な湿気上昇をシャットアウトしています。
  土台・木部の腐食やシロアリ被害を防ぎ、将来発生し得る大規模修繕費（構造補修費用）という見えない負債を最小化するディフェンシブな価値を担保しています。
見えない部分にこそ宿る徹底した品質管理体制が、単なる表面利回りにとどまらない「真のディフェンシブな投資価値」を創出します。

【更地】施工進捗レポート

現在、本プロジェクトは「更地」の段階にあります。
このフェーズこそ、投資家の皆様に注目していただきたいポイントです。
本物件は、周辺の市場賃料相場を精査した上で、最も収益性が高まる9戸（3階建て）の配置を最適化。
更地の状態から厳格な地盤調査を行い、長期的な建物安定性を担保するための準備を整えております。
更地から新築するメリットは、目に見えない構造部分（基礎・配管等）の品質を担保し、築年数経過後の大規模修繕リスクを最小限に抑えられる点にあります。
土地取得の段階で「勝ち」が確定しているこのタイミングこそ、検討を開始する最適な時期といえます。

【解体】施工進捗レポート

本プロジェクトは現在、既存建物の解体着工を控えた古屋ありの段階にあります。
プロの投資家がこのフェーズに注目すべき理由は、更地として一般公開される前の「情報の非対称性」を突き、優良案件を先行確保できる点にあります。
また、長年建物が建ち続けていた事実は地盤の安定性を裏付ける歴史的エビデンスであり、解体プロセスを通じて地中埋設物等のリスクを徹底排除することで、将来の出口戦略における資産価値の透明性を担保します。
周辺相場から導き出した「9戸・3階建て」の収益最大化プランを、土地の素性が最も可視化されるこのタイミングで検討することは、長期的なメンテナンスコスト削減と高利回り維持に向けた、極めて合理的な投資判断と言えます。

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本物件のように、「実需に裏付けられたエリア選定」「高利回りを実現する用地取得」「出口戦略まで設計された商品企画」を兼ね備えた案件は、一般公開前に成約に至るケースが大半です。

特に、資産規模の拡大や組み換え、相続対策を見据えた投資判断においては、「情報取得のタイミング」がリターンを大きく左右するため、情報の質とスピードは最重要要素です。

会員登録いただいた方には、未公開案件の優先案内に加え、エリア分析・収支シミュレーション・金融機関選定を含めた個別最適化のご提案を行っています。
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また、個別相談では、現在の資産状況や投資方針に応じて、本物件がポートフォリオに与える影響を定量的に分析し、資産の組み換え、あるいは一棟目からの堅実な資産形成をコンサルティングいたします。
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ページ作成日　2026-09-30